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2026/02/03

品川区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに

品川区の主要タワーマンションについては、2024年1月〜2025年12月の募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、こうした平均値や順位だけでは、
各マンション内で「どの階層の募集事例が価格水準を形成しているのか」までは把握しきれません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、募集価格を階数別に分解し、
平米単価ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

対象とするのは、募集件数が比較的多く、
規模感や立地特性が近い以下の3棟です。

※表示されている事例の価格はすべて募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。
また、非公開で成約した事例の募集価格は含まれていません。
2024年1月〜2025年12月までの募集データをもとに作成しています。

本記事で扱う物件とデータの前提

  • 対象期間：2024年以降
  • データ種別：募集価格
  • 指標：平米単価（万円／㎡）
  • 階数区分は各物件の構造にあわせて整理

対象物件は以下の3棟です。

  • パークタワーグランスカイ
  • 大崎ウエストシティタワーズ
  • パークタワー品川ベイワード

いずれも品川区を代表するタワーマンションであり、
2026年版【品川区タワマン相場】独自データ分析記事では、
平均平米単価200万円台後半〜300万円台に位置する物件群です。

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ていくと、
価格は単純に階数の上昇に比例して変化するのではなく、
いくつかの階数帯ごとにまとまって分布している様子が確認できます。

本記事では、こうした分布の違いを把握しやすくするため、
読者が直感的に理解しやすい区切りを優先し、
以下の6つの階層に分けて整理します。

区分階数帯
① 低層1〜5階
② 準低層6〜10階
③ 中層11〜20階
④ 準高層21〜30階
⑤ 高層31階以上
⑥ 最上階最上階のみを独立帯として整理できる場合

※⑥最上階については、
高層階の中でも募集㎡単価が明確に分かれている場合に限り、⑤高層とは別枠として整理しています。

なお、本記事の整理は価格の高低を評価するものではなく、募集価格がどの階層に、どのようなレンジで分布しているかを確認することを目的としています。

パークタワーグランスカイ

マンション概要

所在地東京都品川区東五反田二丁目
交通山手線五反田駅徒歩6分
築年月2010年
階数44階建

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/12/1723,800万円333.8万円2階71.3㎡2LDK北
2025/07/1219,800万円299.9万円2階66.03㎡2LDK南
2025/05/2844,800万円369.6万円2階121.21㎡3LDK北
2025/05/1646,800万円386.1万円2階121.21㎡3LDK北
2024/08/2417,980万円233.3万円2階77.08㎡2LDK東
2024/07/2427,000万円266.0万円2階101.5㎡3LDK南
2025/10/2125,880万円308.7万円4階83.84㎡2LDK南
2025/03/0819,600万円233.8万円4階83.84㎡2LDK南
2024/08/1817,980万円233.3万円4階77.08㎡2LDK+S東
2024/07/2216,480万円231.1万円4階71.3㎡2LDK南

該当事例：2階／4階

販売㎡単価レンジ：231.1万〜386.1万円

  • 最小：231.1万円（4階・2LDK／約71㎡）
  • 最大：386.1万円（2階・3LDK／約121㎡）

低層ながら100㎡超の大型住戸が含まれており、
立地・住戸規模による影響が強く、㎡単価の振れ幅が大きい階層です。

② 準低層（6〜10階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/04/2018,800万円245.0万円9階76.72㎡2LDK南
2025/03/2311,111万円181.2万円9階61.33㎡2LDK南
2024/11/308,888万円179.2万円10階49.6㎡1LDK東
2024/03/219,280万円224.4万円10階41.36㎡1LDK東
2024/02/269,280万円224.4万円10階41.36㎡3LDK東
2024/02/269,280万円175.1万円10階53㎡1LDK東

該当事例：9階／10階

販売㎡単価レンジ：175.1万〜245.0万円

  • 最小：175.1万円（10階・1LDK／約53㎡）
  • 最大：245.0万円（9階・2LDK／約77㎡）

40〜70㎡台の住戸が混在し、
面積の小さい住戸ほど㎡単価が上振れしやすいゾーンです。

③ 中層（11〜20階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2024/07/3014,980万円222.8万円12階67.24㎡2LDK東
2024/07/0215,480万円230.2万円12階67.24㎡2LDK+S+東
2024/06/1615,800万円235.0万円12階67.24㎡2LDK東
2024/06/1615,200万円197.2万円12階77.08㎡2LDK西
2024/03/2015,700万円203.7万円13階77.08㎡2LDK北
2024/01/2515,980万円207.3万円13階77.08㎡2LDK北
2025/10/2123,580万円307.4万円14階76.72㎡2LDK南
2025/09/2118,000万円263.4万円14階68.35㎡2LDK西
2025/07/099,780万円236.5万円14階41.36㎡1LDK東
2025/02/1619,080万円248.7万円14階76.72㎡2LDK南
2025/02/1618,900万円245.2万円14階77.08㎡2LDK+S北
2025/02/1418,900万円245.2万円14階77.08㎡2LDK+S東
2025/07/0411,800万円271.6万円15階43.44㎡1LDK東
2024/12/0910,500万円241.7万円15階43.44㎡1LDK東
2024/08/048,450万円194.5万円16階43.44㎡1LDK東
2025/07/0721,800万円283.6万円17階76.87㎡2LDK南
2025/06/2323,250万円302.5万円17階76.87㎡2LDK南
2024/11/308,181万円197.8万円18階41.36㎡1LDK東
2024/11/1317,980万円268.5万円18階66.96㎡2LDK南
2024/06/0814,500万円216.5万円18階66.96㎡2LDK南
2025/04/139,980万円229.7万円19階43.44㎡1LDK西
2025/01/269,780万円225.1万円19階43.44㎡1LDK西
2024/09/1417,980万円233.3万円19階77.08㎡2LDK北
2024/04/2215,980万円207.3万円19階77.08㎡2LDK+北
2024/03/2715,980万円207.3万円19階77.08㎡2LDK北西
2024/03/1116,580万円215.1万円19階77.08㎡2LDK+北
2024/03/1116,580万円215.1万円19階77.08㎡2LDK北西
2024/02/1516,980万円220.3万円19階77.08㎡2LDK北
2024/11/279,680万円234.0万円20階41.36㎡1LDK+S東

該当事例：12階／13階／14階／15階／16階／17階／18階／19階／20階

販売㎡単価レンジ：194.5万〜307.4万円

  • 最小：194.5万円（16階・1LDK／約43㎡）
  • 最大：307.4万円（14階・2LDK／約77㎡）

事例数が最も多く、
1LDK〜3LDKまで住戸タイプが大きく広がる階層です。
価格差は階数よりも 面積・間取り・募集時期 の影響が顕著です。

④ 準高層（21〜30階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/10/3025,800万円332.4万円22階77.61㎡3LDK南
2025/10/2126,500万円341.5万円22階77.61㎡3LDK南
2025/02/0719,800万円255.1万円22階77.61㎡3SLDK南
2025/02/0420,700万円266.7万円22階77.61㎡3LDK+S南
2024/11/2126,180万円269.1万円23階97.28㎡3LDK東
2025/07/2032,980万円339.0万円24階97.28㎡2LDK東
2025/07/1233,500万円344.4万円24階97.28㎡2LDK東
2025/06/1134,980万円359.6万円24階97.28㎡2LDK東
2024/10/2715,500万円229.0万円24階67.69㎡2LDK西
2024/10/2414,200万円209.8万円24階67.69㎡2LDK西
2025/10/1023,800万円333.8万円25階71.3㎡3LDK北
2025/06/0418,800万円263.7万円25階71.3㎡2LDK+S北
2025/03/0921,800万円272.6万円26階79.96㎡3LDK西
2024/07/0224,680万円264.4万円26階93.36㎡3LDK西
2025/02/1029,800万円319.2万円27階93.36㎡3LDK西
2025/12/2320,900万円308.8万円28階67.69㎡2LDK西
2025/11/0425,200万円314.9万円28階80.03㎡3LDK南
2024/04/2911,980万円208.0万円28階57.59㎡2LDK南
2024/04/1212,500万円217.1万円28階57.59㎡2LDK南
2024/03/1513,000万円225.7万円28階57.59㎡2LDK南
2024/02/2617,480万円218.4万円28階80.03㎡3LDK南
2024/11/2917,500万円236.0万円29階74.14㎡2LDK西
2024/12/1525,000万円277.7万円30階90.03㎡3LDK南
2024/03/1116,800万円259.7万円30階64.7㎡2LDK北
2024/03/0516,800万円259.7万円30階64.7㎡2SLDK南

該当事例：22階／23階／24階／25階／26階／27階／28階／29階／30階

販売㎡単価レンジ：208.0万〜359.6万円

  • 最小：208.0万円（28階・2LDK／約58㎡）
  • 最大：359.6万円（24階・2LDK／約97㎡）

70〜90㎡台の住戸が中心となり、
眺望条件や住戸規模によって300万円超の事例も現れます。
この階層は 価格の二極化が最も顕著 です。

⑤ 高層（31〜40階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2024/04/1016,489万円241.2万円32階68.35㎡2LDK東
2025/07/1419,800万円299.9万円33階66.03㎡2LDK–
2025/09/1015,800万円272.2万円35階58.04㎡1LDK+S東
2025/09/1023,000万円282.6万円35階81.38㎡2LDK東
2025/12/1621,800万円305.8万円36階71.3㎡2LDK東
2025/11/0923,900万円335.2万円36階71.3㎡2LDK東

該当事例：32階／33階／35階／36階

販売㎡単価レンジ：241.2万〜335.2万円

  • 最小：241.2万円（32階・2LDK／約68㎡）
  • 最大：335.2万円（36階・2LDK／約71㎡）

70㎡前後の2LDKが中心。
中層・準高層と連続性はあるものの、
眺望プレミアが徐々に価格へ反映される階層です。

⑥ 最上階（41階以上）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/12/2832,800万円401.4万円41階81.72㎡3LDK北
2025/10/0634,500万円422.2万円41階81.72㎡3LDK北
2025/03/0724,800万円303.5万円41階81.72㎡4LDK北
2025/03/0424,800万円303.5万円41階81.72㎡3LDK北
2025/02/0717,250万円261.1万円41階66.06㎡2LDK北
2024/11/0517,500万円264.9万円41階66.06㎡2LDK北
2024/09/3027,000万円266.0万円42階101.5㎡3LDK南
2025/06/1044,800万円369.6万円44階121.21㎡3LDK北
2025/05/2346,800万円386.1万円44階121.21㎡3LDK北

該当事例：41階／42階／44階

販売㎡単価レンジ：261.1万〜422.2万円

  • 最小：261.1万円（41階・2LDK／約66㎡）
  • 最大：422.2万円（41階・3LDK／約82㎡）

80〜120㎡超の大型住戸が中心で、
㎡単価は他階層と明確に分断されたレンジを形成。
希少性による独立した価格帯として整理できます。

大崎ウエストシティタワーズ

マンション概要

所在地東京都品川区大崎二丁目
交通山手線大崎駅徒歩4分
築年月2009年
階数39階建

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

該当事例：3階／4階／5階

販売㎡単価レンジ：198.3万〜296.8万円

  • 最小：198.3万円（5階・1LDK／約41㎡）
  • 最大：296.8万円（3階・3LDK／約81㎡）

低層ながら80㎡超の3LDKが含まれ、
コンパクト住戸と大型住戸で単価差が大きく開くゾーンです。

② 準低層（6〜10階）

該当事例：10階

販売㎡単価レンジ：214.7万〜229.3万円

  • 最小：214.7万円（10階・2LDK／約56㎡）
  • 最大：229.3万円（10階・2LDK／約56㎡）

事例は限定的ですが、
50㎡台の2LDKを中心に200万円台前半で安定しています。

③ 中層（11〜20階）

該当事例：11階／12階／13階／15階／17階／19階

販売㎡単価レンジ：166.2万〜313.1万円

  • 最小：166.2万円（12階・1LDK／約47㎡）
  • 最大：313.1万円（15階・1LDK+S／約54㎡）

1LDK〜2LDKが中心で、
面積の小さい住戸ほど㎡単価が大きく上振れする構造が見られます。

④ 準高層（21〜30階）

該当事例：21階／22階／23階／24階／25階／27階／28階／29階

販売㎡単価レンジ：204.4万〜321.5万円

  • 最小：204.4万円（28階・2LDK／約66㎡）
  • 最大：321.5万円（23階・3LDK／約81㎡）

60〜90㎡台の住戸が混在し、
眺望条件・住戸規模により300万円超の事例も確認できます。
価格レンジが大きく拡張する階層です。

⑤ 高層（31〜40階）

該当事例：31階／32階／33階／35階／36階／37階／39階

販売㎡単価レンジ：210.6万〜375.8万円

  • 最小：210.6万円（31階・2LDK+S／約71㎡）
  • 最大：375.8万円（39階・2LDK／約118㎡）

80㎡超の住戸が増え、
眺望プレミアが㎡単価に明確に反映されるゾーンです。

⑥ 最上階

※本データでは
39階が突出しているものの、単独最上階帯としての分離は行わず、
⑤高層に含めて整理しています。

パークタワー品川ベイワード

マンション概要

所在地東京都港区港南三丁目
交通山手線品川駅徒歩14分
築年月2005年
階数32階建

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/12/0617,980万円224.9万円2階79.95㎡2LDK+S西
2025/10/2619,980万円241.0万円2階82.9㎡3LDK東
2025/07/0614,890万円205.9万円2階72.3㎡1LDK北西
2025/05/2512,980万円193.2万円2階67.17㎡1LDK南東
2025/02/1415,980万円175.1万円2階91.26㎡3LDK北西
2025/01/1416,800万円184.1万円2階91.26㎡3LDK北西
2024/12/2913,890万円173.9万円2階79.88㎡3LDK北西
2024/12/2413,890万円173.9万円2階79.88㎡2S北西
2024/12/2413,890万円173.9万円2階79.88㎡3LDK+S+西
2024/11/2715,490万円186.9万円2階82.9㎡3LDK南東
2024/12/0914,500万円158.9万円5階91.26㎡3LDK北西

該当事例：2階／5階

販売㎡単価レンジ：158.9万〜241.0万円

  • 最小：158.9万円（5階・3LDK／約91㎡）
  • 最大：241.0万円（2階・3LDK／約83㎡）

低層ながら70〜90㎡台のファミリータイプが中心。
住戸面積差により㎡単価の振れ幅が大きいゾーンです。

② 準低層（6〜10階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/10/1718,980万円199.7万円6階95.06㎡3LDK西
2025/04/0219,800万円208.3万円6階95.06㎡3LDK西
2025/12/0716,980万円193.1万円7階87.92㎡3LDK+北西
2025/11/2916,980万円193.1万円7階87.92㎡2S北西
2025/10/2218,000万円213.5万円8階84.32㎡3LDK北西

該当事例：6階／7階／8階

販売㎡単価レンジ：193.1万〜213.5万円

  • 最小：193.1万円（7階・3LDK／約88㎡）
  • 最大：213.5万円（8階・3LDK／約84㎡）

80〜90㎡台の3LDKが中心で、
㎡単価は200万円前後に集約されています。

③ 中層（11〜20階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/07/2012,980万円193.2万円12階67.17㎡1LDK南東
2025/02/0813,200万円196.5万円12階67.17㎡1LDK南東
2025/07/1913,980万円208.1万円13階67.17㎡2LDK南東
2025/06/0614,180万円211.1万円13階67.17㎡2LDK南東
2025/11/0613,580万円202.2万円14階67.17㎡2LDK南東
2025/07/0117,500万円207.5万円14階84.32㎡3LDK西
2025/06/2017,500万円207.5万円14階84.32㎡3LDK+北東
2025/06/1817,800万円211.1万円14階84.32㎡3LDK北西
2025/03/2317,800万円211.1万円14階84.32㎡3LDK+北東
2025/03/0817,680万円209.7万円14階84.32㎡3LDK北西
2025/02/1418,980万円225.1万円14階84.32㎡3LDK西
2025/02/0818,980万円225.1万円14階84.32㎡3LDK+北西
2025/11/3021,980万円240.9万円15階91.26㎡3LDK+西
2025/11/2821,980万円240.9万円15階91.26㎡3LDK北西
2025/11/0119,980万円241.0万円15階82.9㎡3LDK東
2025/10/0620,680万円249.5万円15階82.9㎡3LDK東
2025/03/2715,900万円174.2万円15階91.26㎡3LDK+S北西
2025/03/0914,980万円180.7万円15階82.9㎡3LDK北
2025/02/0915,490万円186.9万円15階82.9㎡3LDK北東
2024/10/2915,900万円167.3万円15階95.06㎡3LDK西
2024/10/1516,200万円170.4万円15階95.06㎡3LDK西
2025/10/1717,980万円197.0万円16階91.26㎡3LDK北西
2025/08/3018,200万円199.4万円16階91.26㎡3LDK北西
2025/08/1818,500万円202.7万円16階91.26㎡3LDK北西
2025/06/1619,000万円208.2万円16階91.26㎡3LDK西
2025/05/2219,800万円217.0万円16階91.26㎡3LDK+西
2025/04/0522,000万円241.1万円16階91.26㎡3LDK+西
2025/03/0115,980万円175.1万円16階91.26㎡3LDK北西
2025/02/1516,800万円184.1万円16階91.26㎡3LDK北西
2025/04/1813,980万円208.1万円17階67.17㎡2LDK南東
2025/03/2410,500万円176.9万円17階59.35㎡1LDK西
2025/03/0514,480万円215.6万円17階67.17㎡2LDK南東
2025/04/1511,780万円198.5万円19階59.35㎡2LDK北西
2025/03/0411,980万円201.9万円19階59.35㎡2LDK北西
2025/01/2712,280万円206.9万円19階59.35㎡2LDK西
2024/12/0312,500万円210.6万円19階59.35㎡2LDK西
2025/12/0716,800万円191.1万円20階87.92㎡3LDK北西
2025/12/0317,800万円202.5万円20階87.92㎡3LDK北西

該当事例：12階／13階／14階／15階／16階／17階／19階／20階

販売㎡単価レンジ：167.3万〜249.5万円

  • 最小：167.3万円（15階・3LDK／約95㎡）
  • 最大：249.5万円（15階・3LDK／約83㎡）

60㎡台〜90㎡超まで住戸タイプが混在。
同一階数帯でも面積・向きによる価格差が顕著です。

④ 準高層（21〜30階）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/11/1722,000万円259.3万円21階84.84㎡2LDK+北西
2024/12/2615,480万円182.5万円21階84.84㎡2LDK北西
2025/11/0916,000万円223.5万円29階71.59㎡2LDK北西
2025/11/0417,900万円217.0万円30階82.47㎡3LDK南東
2025/09/2921,680万円252.8万円30階85.76㎡2LDK南東
2025/09/0614,890万円205.9万円30階72.3㎡1LDK西
2025/03/0622,400万円261.2万円30階85.76㎡2LDK南東
2025/02/1122,500万円262.4万円30階85.76㎡2LDK南東
2025/02/0114,980万円207.2万円30階72.3㎡1LDK北西
2024/10/2912,180万円179.0万円30階68.03㎡2LDK北西

該当事例：21階／29階／30階

販売㎡単価レンジ：179.0万〜262.4万円

  • 最小：179.0万円（30階・2LDK／約68㎡）
  • 最大：262.4万円（30階・2LDK／約86㎡）

眺望条件が価格に反映され始め、
㎡単価は200万円台前半〜中盤が中心帯となります。

⑤ 高層（31階以上）

公開日販売価格平米単価所在階専有面積間取り方角
2025/12/1916,500万円230.5万円32階71.59㎡2LDK北西
2025/11/3016,990万円237.3万円32階71.59㎡2LDK北西
2025/07/1117,800万円248.6万円32階71.59㎡2LDK北西
2025/06/2815,900万円188.6万円32階84.32㎡2LDK北西
2025/01/0918,900万円264.0万円32階71.59㎡2LDK西
2024/12/1019,800万円276.6万円32階71.59㎡2LDK西

該当事例：32階

販売㎡単価レンジ：188.6万〜276.6万円

  • 最小：188.6万円（32階・2LDK／約84㎡）
  • 最大：276.6万円（32階・2LDK／約72㎡）

70㎡前後の住戸で㎡単価が大きく伸び、
高層プレミアが明確に表れる階層です。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

同じ品川区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、
価格帯の分布構造には明確な違いが確認できます。

・パークタワーグランスカイ

低層から最上階まで、募集㎡単価のレンジが大きく広がっており、
中層〜準高層では 200万円台前半〜300万円台 が混在します。
一方で 最上階帯（41階以上） では 400万円台 の事例も確認でき、
他階層と重なりにくい「独立した価格帯」として整理できる点が特徴です。

・大崎ウエストシティタワーズ

低層〜中層は 200万円台前後 を中心に分布しつつ、
住戸面積が小さい住戸で㎡単価が上振れしやすい傾向が見られます。
高層帯（31階以上）では 眺望プレミア が反映され、
300万円台の事例が出始めるなど、階層による価格レンジの切り替わりが確認できます。

・パークタワー品川ベイワード

低層〜中層は 170万円台〜240万円台 のレンジで推移し、
同一階数帯でも 面積差・向き によるブレが大きい構造です。
準高層（21〜30階）で㎡単価が一段持ち上がり、
高層（32階）では 240万円台後半〜270万円台 の事例も確認できます。

まとめ

本記事では、品川区内のタワーマンションを対象に、
募集価格データをもとに階数別の㎡単価分布を整理しました。

同一マンション内であっても、価格は階数だけで一律に上昇するわけではなく、
住戸面積・間取り・向き・眺望条件によって、
同じ階層内でも価格帯が重なり合う構造が確認できます。
特に高層・最上階帯では、希少性によるプレミアが㎡単価に明確に反映される傾向が見られました。

別の切り口として、品川区の主要タワーマンションについて
平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した相場記事も公開しています。
階数別の分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、
あわせて参考にしてみてください。

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