資産価値の高いエリアで不動産を購入する方法を徹底解説

不動産の購入を検討しており、できるだけ資産価値の高いエリアを知りたいと考えていませんか？

将来、不動産を売却する可能性があることを考えるとできるだけ資産価値の高いエリアで購入したいですよね。

今回は、資産価値の高いエリアで不動産の購入を考えている方に向けて、

• 資産価値とは何か
• 資産価値が高いエリアの条件
• 資産価値が高い不動産を購入するためのポイント

をご紹介します。

資産価値の高いエリアで不動産を購入して、将来の売却の可能性に備えましょう。

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資産価値とは？

資産価値とは、簡単に説明すると、不動産が高く売却できるかということです。

資産価値は、「土地の価値」、「建物の価値」で構成されています。

戸建の資産価値は土地の価値に比例しており、マンションは建物の価値に比例しています。
近年、不動産の流動性が高くなり、ライフステージによって不動産の住み替えをおこなう方が増えています。

ライフステージによって住み替えをおこなうためには、不動産が高額で売却できる必要があり、資産価値が高くなければなりません。

資産価値の計算方法

資産価値は、「土地の価値」と「建物の価値」で計算ができます。

土地の価値は、立地や区画の形、前面道路や接道が大きく関係しますが、土地には、築年数という概念がないため、購入時からの価格変動はあまりありません。

また、建物の価値は、立地や建物の外観、管理状況、設備によって決まります。
建物は経年劣化によって価値が減少していきます。

不動産の資産価値について基本を踏まえたうえで、具体的な計算方法をご紹介します。

土地の資産価値

土地の資産価値は以下の式で求めることができます。

土地の資産価値＝路線価×敷地面積(㎡)×補正率

路線価は、毎年1月1日を基準として8月上旬に国税庁が公表している、全国の道路の価値を定める価格です。

路線価は、原則、該当道路に接する宅地を評価するために利用されています。
国税庁のホームページに『路線価図・評価倍率表』が掲載されているため、資産価値の計算に利用可能です。

また、補正率とは、間口が狭い、奥行きが長い、角地であるといった個別の条件を土地の価値に反映するために利用します。
補正率の数値は、同じく国税庁のHPに記載があるため、個人で確認ができます。

例えば、敷地面積は120㎡で、路線価は15万円、奥行きが9mの普通住宅地域に建物があるとしましょう。
奥行きが9mの普通住宅地域は国税庁のHPを確認すると補正率が0.95だとわかります。

土地の資産価値＝路線価×敷地面積×補正率に当てはめると、
15万円×120㎡×0.95＝1,710万円

つまり、1,710万円が土地の価値であると求めることができました。

これらの計算はあくまで机上の数値です。
立地や需要によっては、計算によって求めた資産価値より高い金額で売れることもあります。
あくまで、資産価値の基準として計算式を利用しましょう。

建物の資産価値

建物の資産価値を求める計算式は以下のとおりです。
建物の資産価値＝再調達原価×延床面積×(耐用年数-築年数)÷耐用年数

再調達原価とは、建物の修理や再建築、再取得するために必要な金額です。
木造や鉄筋コンクリート造といった構造によって再調達原価は変化します。

また、耐用年数は該当建物が何年間価値を保つとこができるのか示しています。

耐用年数についても、構造によって大きく変化するため、詳しくは以下の表を参考にしてみてください。

例えば、延床面積100㎡、鉄筋コンクリート造を新築で購入したとしましょう。

建物の資産価値＝再調達原価×延床面積×(耐用年数-築年数)÷耐用年数に当てはめると、
18万円×100㎡＝1,800万円

つまり、新築時の建物の価値は1,800万円です。

15年後に住宅を売りに出すことになった場合、資産価値を計算すると、
18万円×100㎡×(35年-15年)÷35年＝約1,030万円

15年後の建物資産価値は約1,030万円になりました。

土地の資産価値と同じく、建物の状態や立地などの個別事情によっては、計算式で求めた額より高く売却ができる可能性もあります。

計算式で求めた資産価値より高い額で売ることができるよう、エリアの見極めが重要です。

資産価値が高いエリアの条件

実際に資産価値の高いエリアにはどんなものがあるのかご紹介します。

交通アクセスが良い

まずは、交通アクセスです。
駅から徒歩10分以内の不動産は特に需要が高いです。

また、複数路線の利用ができる、快速が止まる、主要都市へのアクセスが容易という点が重視されます。

生活の利便性が高い

住宅の周辺に、以下のような日常生活に欠かせない施設が揃っていると、不動産の価値が高くなります。

• スーパー
• コンビニ
• 薬局
• 病院
• 銀行

また、人気の幼稚園、小学校が近くにあると不動産の買い手が見つかりやすい傾向にあります。

街の治安が良い

日々生活をしていくなかで、街の治安を重視する方も多くいます。
街の治安がよいということは、街のブランド力が上がり、住みたい街ランキングの上位に入る可能性が高いです。

街の治安を適切に保てるだけの行政の力がその地域にはあるでしょう。

不動産の購入にあたって、街の治安はかなり重要なポイントです。

自然災害の危険性が低い

日本は、地震大国です。
また、大雨による洪水や土砂災害が増えています。

自然災害への国民の意識が高まっている今、自然災害による被害の可能性を重視する方が増えています。

各自治体は、ハザードマップをHPで公開しています。
また、国土交通省がハザードマップのポータルサイトを公開しているため、自然災害の危険性ができるだけ低いエリアを選びましょう。

再開発の予定がある

日本全国、各自治体のHPを見てみると再開発の予定についてお知らせしています。

例として、東京都港区で確認をしてみましょう。
港区のHPを見たところ、多数の開発事業予定がありました。

西麻布や白金では、歩道の拡大や駅前広場の整備、災害を防止するために耐震性を高めるなどの再開発をおこなっています。

各自治体は、さまざまな観点から再開発をおこなっています。

• 街の魅力を高める
• 交通安全
• 災害防止
• 交通アクセスの改善

再開発の内容によっては、エリアの価値が高くなる可能性があるでしょう。

各自治体の再開発に関する情報に注目すると今後価値の上がるエリアを知ることができます。

エリアのブランド価値が高い

首都圏の住みたい街ランキング上位に入っているエリアは資産価値が下がりにくいです。
特に、マンションが該当します。

ブランド価値が高いエリアのマンションは、経年劣化で建物の価値が減っても、土地の価値でカバーすることができます。

世帯数が増加している

少子高齢化社会の中で、世帯数が増加している街は、住みやすいということです。
例えば、待機児童の数が少ない、福祉制度が整っているという自治体が挙げられます。

居住用の不動産を購入する場合、自治体の価値も購入の意思に大きく影響します。

世帯数の数が増加しているエリアは、今後も人気が高くなる可能性があるため、注目すべきです。

不動産を購入してはいけないエリア

不動産の購入をおすすめしないエリアは、2つあります。

災害の危険性が高い

災害の危険性が高い不動産は、比較的安価で取引されます。

不動産の購入を決めるポイントは人それぞれですが、一般的に災害の危険性が高い不動産は売れにくい傾向にあります。

• 川や池の近く
• 埋立地
• 崖の近く
• 水に関係する感じが地域名に含まれる

資産価値を重視する場合、以上のような災害の危険性が高いと言われるエリアは避けましょう。

治安が悪い

治安は、エリアのブランド力や自治体の力に関係すると説明しました。
購入の時点で治安が悪いエリアは、改善がなかなか難しいです。

資産価値が下がらない不動産を購入したいと考えているときは、治安の悪いエリアでの不動産購入はおすすめできません。

資産価値の高い不動産を購入するためのポイント

資産価値の高い不動産を購入するためにはどのような点に意識すればよいのか、2つのポイントをご紹介します。

公示価格をもとに資産価値を調べる

今回、土地・建物の資産価値の求め方について、計算方法を解説しました。
それらは、国税庁や国土交通省が発表している路線価や再調達原価をもとに計算しています。

国や都道府県が公表している土地や建物の価値を算出する基準は、HPで確認をすることができます。

大まかなイメージをしたい場合は、自身で調べることも有効です。
公示価格をもとに資産価値を調べてみましょう。

適切な不動産会社を選ぶ

自分で調べることに抵抗がある方は、不動産会社に「資産価値が高いエリアで不動産の購入を考えている」旨を相談しましょう。

不動産会社は資産価値が高く、下がりにくいエリアを日々勉強しています。

知識が十分にある不動産会社を選べば、相談しながら資産価値の高いエリアで不動産を購入することができます。

簡単に調べられるツールを使う

弊社のドクターアセットレコメンダー、ドクターアセットチェッカーは無料で不動産の価値を調べることができます。

不動産会社の査定ツールを使うと営業電話がくるというイメージを持っている方もいるかと思います。

弊社のシステムは、一切営業電話をおこないません。
簡単に不動産の価値を調べることができるので、ぜひ一度使ってみてください。

まとめ

資産価値の高いエリアで不動産を購入することは、将来の住み替えや売却に有効です。

資産価値にはさまざまな要因が関係するため、自分で計算し、イメージをつけたうえで、適切な不動産会社に相談をすることが重要です。

簡単に資産価値を調べたい方は、弊社のドクターアセットレコメンダー、ドクターアセットチェッカーをぜひ利用してください。

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