【2025年版】老後どうする？賃貸と持ち家の“安心リスク差”を検証

退職後の住まいをどうするか――。
これは人生の後半戦で最も大きなテーマのひとつです。
「ローンを完済した持ち家で安心に暮らす」か、
「自由に住み替えができる賃貸で軽やかに暮らす」か。

いまの日本では、どちらにも“見えないリスク”があります。
この記事では、老後の生活費・住居リスク・資産形成の3つの観点から、
「賃貸 vs 持ち家」どちらが本当に安心なのかを整理します。

老後の住まい、なぜ今から考える必要があるのか

総務省のデータによると、65歳以上の単身高齢者世帯は2025年に900万世帯を突破します。
そのうち、約4割が賃貸住宅に住んでいると推計されています。

しかし、年金収入の減少や高齢者単身化の進行により、
「家を借りられない」「家賃を払い続けられない」といった問題が急増。

また、持ち家でも安心とは限りません。
固定資産税や修繕費など、“住み続けるコスト”が想定以上にかかるのです。

賃貸の老後リスク――借りられない現実

高齢者が賃貸契約を結ぶ際、最も大きな壁になるのが「信用リスク」です。

実際、東京都の調査では、高齢者の約3割が「入居を断られた経験がある」と回答しています。
つまり「老後に賃貸を借りる」という選択には、現実的な難易度が伴います。

持ち家の老後リスク――維持費という落とし穴

一方、持ち家派にも見逃せないリスクがあります。
老後は収入が減る中で、“固定費としての維持費”が重くのしかかります。

持ち家はローン完済後も年間40〜50万円の維持コストが発生する計算。
「住宅ローンを払い終えたらタダで住める」というのは誤解です。

老後の支出シミュレーション：20年間でどう違う？

仮に65歳から85歳まで、東京都内で暮らすケースを想定します。

→ 持ち家の方が約870万円安い結果になります。
ただし、これは“ローン完済済み”を前提としたケース。
60代以降に購入した場合は、返済期間の延長や金利負担が逆転することもあります。

医療・介護と住まいの関係

老後の生活は、医療や介護との関係を避けて通れません。

• 賃貸の場合：病気・介護を理由に退去を求められる事例が増加。
  
• 持ち家の場合：在宅介護・リフォーム対応がしやすく、行政支援も受けやすい。
  

近年では、「自宅で最期まで暮らす」在宅医療モデルを選ぶ人が増えています。
バリアフリー化や介護リフォーム（100万円前後）を行えば、
安心して長く住み続けることが可能になります。

安心して暮らすための“住まい戦略”3パターン

パターン①：持ち家＋リバースモーゲージ

自宅を担保に老後資金を借りる仕組み。

• メリット：住みながら資金を得られる
  
• デメリット：死亡後に売却が前提
  

固定収入が少ない世帯には有効な資金戦略です。

パターン②：賃貸＋保証＋貯蓄の三本柱

• 家賃保証会社＋見守りサービスを利用
  
• 生活費を「年金＋金融資産」で安定化
  
• 老後に借りやすい物件を50代のうちに確保しておくのがコツ
  

パターン③：持ち家＋賃貸のハイブリッド

近年増えているのが、
「地方の持ち家＋都市の賃貸」を組み合わせる二拠点生活。

• 医療や買い物が便利な都心部
  
• 生活費が安い地方の自宅
  

どちらの良さも活かせる“柔軟な老後設計”です。

まとめ：老後の安心は「住まい＋お金＋支援体制」で決まる

老後の住まいにおいて重要なのは、“どちらが得か”ではなく、“どちらなら安心して暮らせるか”。
その判断軸は次の3つです。

1. 支出の固定化：持ち家なら固定費を可視化し、賃貸なら保証と貯蓄を確保。
   
2. 住み替えの柔軟性：将来の健康・家族状況に合わせて柔軟に対応できるか。
   
3. 地域の支援制度：高齢者見守り・家賃補助・介護サービスを調べておく。
   

どちらを選んでも、「今から備えること」こそ最大のリスク回避です。

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