【2025年11月最新版】中古マンション投資ローン徹底比較｜金利上昇期に強い銀行＆保証会社の最新戦略

不動産投資ローンの中でも「中古・築古マンション向け融資」は、2025年に入り金利上昇局面で再び注目を集めています。
特に今年は、保証会社審査の厳格化とフルローン縮小が進む一方で、築20年以上のRCマンションや区分投資を積極的に支援する銀行が増加中です。

本記事では、2025年11月時点で「中古マンション投資」に強い主要銀行7社＋保証会社1社の最新融資条件を比較。
さらに、2024年版からの変化点と今後の戦略的なローン選びのコツを、データと事例をもとに詳しく解説します。

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中古マンションローンの最新動向（2025年11月時点）

• 平均金利は全体で ＋0.2〜0.3％上昇
• 築20〜30年のRC物件でも融資可の銀行が増加
• 保証会社（セゾン等）のエリア整合性審査がより厳格化
• フルローン案件は減少傾向だが、法人登記・担保評価次第で柔軟対応あり

＜ トレンドまとめ＞
金融機関は「年収中心評価」から「立地・収益・ハザードの3軸評価」へ移行。
表面的な属性よりも、資産性の高い中古物件を評価する姿勢が明確になってきています。

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金利上昇期に強い中古マンションローン比較（2025年11月版）

金融機関	金利（年）	融資期間	自己資金	フルローン可否	主な特徴
オリックス銀行	2.5〜3.0%（変動）	最長35年（RC55年）	1〜2割	△（案件次第）	区分・一棟可。年収700万円〜。収益評価重視・ハザード厳格。
りそな銀行（セゾン保証）	2.2〜3.25%（変動）	最長35年	1割〜	○	法人・個人可。全国対応。自己資金1割でフルローン事例も。
スルガ銀行	1.8〜3.0%（変動）	〜35年	15％以上	×	年収700万円以上・金融資産2000万円以上。プロ不可。
静岡銀行（Cプラン）	3.0〜4.0%（固定）	〜35年	1〜2割	○	築20年以上可。利回り7.5％以上・土地比率60％以上必須。
西京銀行	約2.45%（固定）	〜35年	1〜2割	○	医師・経営者層向け。区分マンション融資実績豊富。
滋賀銀行（セゾン保証）	2.25〜5.25%	〜35年	1割〜	○	築古区分・地方RCにも柔軟。Web仮審査対応。
セゾンファンデックス（保証会社）	各行依存	各行依存	–	–	登記地・所在地の整合性を重視。法人住所の一貫性が重要。

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各金融機関の特徴と最新トレンド

【オリックス銀行】

• 区分・一棟どちらも対象。
• 金利：2.5〜3.0％前後（変動）
• 年収700万円以上、年収倍率8〜14倍目安。
• 収益性重視＋ハザード審査厳格。
• 築古でも、管理状況・立地評価が高ければ実行可能。
  
  サラリーマン副業層に依然人気。フルローンは属性次第。

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【りそな銀行（セゾン保証）】

• 法人・個人いずれもOK。
• セゾンファンデックス保証付で全国対応。
• 金利：2.2〜3.25％（変動）、期間：最長35年。
• グループ内（関西みらい等）借入がある場合は対象外。
  
  法人設立1年以上＋自己資金1割でフルローン事例も。

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【スルガ銀行】

• 区分マンション中心。
• 金利：1.8〜3.0％（変動）
• 自己資金：15％以上必須。
• 年収700万円以上・金融資産2000万円以上。
  
  属性重視で審査スピードは早いが、プロ投資家は原則NG。

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【静岡銀行】

• 利回り7.5%以上、土地比率60%以上が条件。
• 築20年超でも融資可。
• 金利：3.0〜4.0％（固定／変動）、期間：35年。
  
  Cプランは築古マンション専用枠として人気。

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【西京銀行】

• 医師・経営者・高所得層に強い。
• 金利：約2.45％（固定）、期間：35年。
• 東京支店を中心に区分マンション融資実績多数。
  
  高属性向けだが、担保評価が高ければ地方物件も対応。

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【滋賀銀行（セゾン保証）】

• 「スピードローン ジャストサポート」シリーズ。
• 金利：2.25〜5.25％、期間：35年。
• 自己資金：1割〜、全国対応。
• 築古区分・地方RCにも柔軟。
  
  Web仮審査あり。セゾン保証で融資スピードが早い。

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【セゾンファンデックス（保証会社）】

• 現在46銀行・信金と提携。
• 営業エリア外融資は縮小傾向。
• 法人住所・物件所在地・代表住所の一致が重要。
  
  2025年は「登記住所整合」が通過の鍵に。

2024年→2025年の融資条件・審査基準の変化まとめ

過去の融資条件データと比較したい方はこちら
【2024年7月版】不動産投資ローンの融資条件一覧
（2024年当時の金利水準やフルローン対応状況をまとめています）

項目	2024年7月	2025年11月
平均金利	2.3〜3.0％	2.5〜3.3％（微上昇）
フルローン	属性次第で可	担保評価・登記重視に変化
保証会社対応	全国対応	営業エリア内重視へ
審査基準	年収中心	立地・収益・ハザードの3軸評価
対応物件	新耐震中心	築古RC・区分マンション拡大

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まとめ：2025年の中古マンションローン戦略

2025年は「立地の良い築古マンション」×「保証会社整合」×「法人登記」がカギ。
単なる属性評価ではなく、物件力と登記整合性を重視した与信モデルが定着しつつあります。

＜勝ちパターン＞

• 法人設立済
• 自己資金1割以上
• セゾン保証対応銀行を選定

この組み合わせが、金利上昇期でも安定的に融資を受けられる中古マンション投資戦略といえるでしょう。

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関連記事

• 【2024年7月版】不動産投資ローン融資条件一覧（過去比較はこちら）

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引用・転載について

本記事の内容は2025年11月時点の市場調査・銀行開示資料を基に構成しています。
金利・期間・審査基準は変更される場合があります。最新情報は各行公式サイトをご確認ください。

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