不動産の売却は何から始めればいい?不動産売却の基礎知識と準備方法

不動産の売却を検討しているが、何から始めたらいいのかわからないと不安に感じていませんか？
専門的な知識が必要な不動産の売却は、難しいですよね。

今回は

• 不動産を売却する方法
• 不動産売却の流れ
• 不動産売却の事前準備

について解説します。

不動産の売却の流れを理解すれば、最初に何をすべきかわかります。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産を売る方法

不動産を売却するには、不動産仲介会社を利用した方法以外にも2つの方法があります。
それぞれの特徴をご紹介します。

仲介

「仲介」とは、不動産仲介会社に売却の依頼をし、買主を見つけてもらう方法です。
ほとんどの方がイメージする不動産売却の方法ではないでしょうか。

物件の調査や、条件の交渉、契約書類の準備など難しい手続きを不動産仲介会社がすべておこないます。

無事に売買契約が成立した際、仲介手数料を不動産仲介会社に支払う必要があります。

売却までの期間はおよそ3か月～6か月が目安で、市場で買主を見つけるため、相場価格での売却ができます。

期間に余裕があり、できるだけ高く売りたい方に向いている不動産の売却方法です。

買取

「買取」とは、不動産買取業者が不動産を買い取るという不動産の売却方法です。

不動産買取業者が直接不動産を購入するため、間に仲介会社が入りません。

仲介手数料がかからない反面、買取価格は仲介を利用した不動産売買の相場価格よりも安い傾向にあります。

相談した買取業者が購入するため、買主を探す必要がなく、短期間で現金化ができます。

遺産分割や離婚、住み替えなどすぐに不動産を売却したいときに利用すべき方法です。

個人売買

個人売買は、不動産会社を利用せず、個人同士で不動産を売る方法をいいます。仲介手数料はもちろん不要で、価格も自分で調整ができます。

不動産に関する知識や売買の経験が浅い方は、不動産会社を利用して売却を進めましょう。

不動産売却の流れ

不動産会社を利用して不動産の売却を決めたとき、どのような流れで売却が進んでいくのでしょうか。
今回は、不動産の売却でよく利用される仲介の流れに従って具体的にご紹介します。

不動産の売却計画を立てる

まずは、不動産売却の計画を立てます。

• なぜ不動産を売りたいのか
• いつまでに不動産を売りたいのか
• いくらで不動産を売りたいのか
• 何を重視して不動産を売却するのか

以上の点に意識して、不動産売却の計画を立てましょう。

計画を立てておくことで、どの不動産会社を選ぶか、どの売却方法を選ぶかが決めやすくなります。
事前にある程度のイメージをしておきましょう。

不動産を査定する

売却計画が立てられたら不動産の査定を依頼します。
不動産の査定方法は机上査定と訪問査定があります。

一括査定などは机上査定にあたり、簡単に所有不動産の価値を知ることができます。
ネットで検索をすると、大手不動産会社を含め、多数の不動産会社が一括査定をおこなっています。

一括査定は、簡単に不動産の価値を知ることができる一方、営業の電話がかかってくるという心配もありますよね。

そんな時は、弊社のDr.Assetチェッカーをぜひ利用してみてください。
Dr.Assetチェッカーでは、マンションの価値が簡単にわかるサービスを提供しています。
弊社の査定システムは、営業の電話をおこないません。
売却のイメージをしたいという方も気軽にご利用いただけます。

訪問査定は、実際に物件に行き、部屋の状況や周辺の環境を細部まで確認して査定額を出します。
そのため、机上査定より査定額の精度が上がります。

適正な査定額を把握するために、たくさんの不動産会社に査定依頼をしましょう。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼し、査定やサービスを比較検討したら、利用する不動産会社を選びます。

仲介による売却を決めた場合、依頼する不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

媒介契約のなかで、どのような売却活動をおこなうのか、いくらで売却するのか、仲介手数料はいくらかなど詳しい条件を決めます。

媒介契約には、3種類の契約があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

特徴を以下にまとめます。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
他の不動産会社への依頼	〇	×	×
売主自らが見つけた相手との契約	〇	〇	×
レインズへの登録	任意	7営業日以内	5営業日以内
業務の処理報告	なし	2週間に一度	1週間に一度
契約の有効期間	3か月以内	3か月以内	3か月以内

専任媒介契約・専属専任媒介契約は、他の不動産会社に同時に売却の依頼をすることができません。
その代わり、不動産流通システムであるレインズへの物件登録が必要です。

契約の内容は不動産会社と話し合い、自由に選択することができます。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分に合った媒介契約を選びましょう。

売却活動をおこなう

無事に媒介契約を結んだら、売却活動をおこないます。

不動産仲介会社が募集広告をおこなうため、物件を内見したいという購入希望者が自宅に訪れるようになります。

居住中の不動産を売る場合、セキュリティの観点から売主の立ち合いを必須としている不動産仲介会社がほとんどです。

土日祝日などの休みの日に内見希望が殺到することがあり、スケジュールを調整して対応する必要があります。

また、できるだけ優良な買主に、高額で不動産を購入してもらうために、部屋の清掃が必要です。

特にお風呂やトイレ、キッチンなどをきれいにし、荷物も整頓して、魅力的な物件を作り出しましょう。

売買契約を結ぶ

購入申込書によって、購入の希望が入ったら、金額や契約の日時などを具体的に決めていきます。

不動産仲介会社に依頼をしている場合は、スケジュールや条件の調整をすべておこなってくれます。

売買契約当日までに準備すべき書類がたくさんあるため、不動産会社からの案内をよく聞きましょう。

売買契約時には手付金として、買主から取引価格の一部を受け取ります。

契約と同時におこなわれる重要事項説明は、契約後の売主の責任に大きな影響を与えるため、間違いがないかよく理解しながら説明を聞きましょう。

不動産を引き渡す

売買契約から約1か月後におこなわれる決済日に不動産を引き渡します。

引き渡し日以降、物件に入ることはできません。

引き渡し時には、決済を同時におこない、売買契約時に手付金として受け取った金額を引いた残りの取引額がすべて支払われます。

戸建やマンションの売買の場合は、鍵を買主に渡すことで引き渡しをおこないます。

また、住宅ローンが残っている場合は、司法書士による抵当権の抹消手続きや、買主の所有権の移転登記をします。

決済日は、

• 残金の受領
• 登記手続き
• 不動産の引き渡し

以上の3つを同時におこなうため、忙しいです。

買主が住宅ローンを受ける金融機関で手続きをおこなうこともあり、必要書類を忘れると大きなトラブルになります。
事前に必要な書類などを十分に確認しましょう。

不動産売却の事前準備

不動産売却の流れを把握したうえで、最初に何をすべきかポイントをまとめます。
スムーズに不動産が売却できるよう、事前に準備をおこないましょう。

不動産を売却する期間を考える

不動産をいつまでに売却したいか期間を決めましょう。

例えば、売却を急いでいるとき、売出価格を安く設定する工夫や買取を選ぶという工夫が必要です。
逆に、時間がかかってもいい場合には、高単価で売り出す設定ができます。

不動産仲介会社を利用するとき、大体3か月~6か月で売却が可能といわれています。
基準を参考に売却期間をイメージしてください。

不動産をいくらで売却したいか考える

期間と合わせて事前に考えておくべきことは、いくらで売りたいかということです。
いくらで売れるのかイメージできない場合は、弊社の「Dr.Assetチェッカー」がおすすめです。個人情報なしで、マンション名と平米数を入れるだけでリアルタイムの相場価格が出ます。弊社は、売主様側の仲介もしております。もしよろしければご相談下さい。仲介手数料のご相談も頂けます。

事前にいくらで売りたいのか、手元にいくら残したいのか、住宅ローンの残額はいくらかを洗い出しておくことで、不動産会社への相談がスムーズに進みます。

必要な書類を準備する

不動産の売却で必要な書類は、以下のとおりたくさんあります。

• 身分証明書
• 印鑑証明書および印鑑
• 銀行の通帳
• 登記書類
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 建築確認済証、検査済証
• 地積測量図
• 境界確認書
• ローン残高がわかるもの
• マンション管理規約
• 住宅性能評価書

手元に書類がない場合は、不動産会社に相談してください。
手配できる書類に関しては、不動産会社が書類を集めてくれます。

具体的に必要な書類に関しては、必ず不動産会社から説明があります。
わからない書類があれば、相談してください。

不動産を売却するために査定を依頼しよう

不動産を売却するとき、最初におこなうことはいくらで・いつまでに売りたいのかを計画することです。
いくらで売れるのかイメージできない方は、まず査定を依頼しましょう。

一括査定を利用する

簡単にできる査定方法は、一括査定です。
ネットで検索をすると一括査定のシステムが出てきます。

一括査定は、情報を入力すると、複数の不動産会社へ査定依頼が届き、不動産会社から査定の結果が送られてきます。

簡単に利用できますが、個人情報の入力や営業の連絡が来る可能性があるため、その点に注意して利用する必要があります。

不動産会社に査定を依頼する

より精度を高めるためには不動産会社に査定依頼をしましょう。
不動産会社へ査定を依頼すると、具体的に売却活動の流れを説明してもらえます。

依頼した不動産会社から営業を受ける可能性が高いため、利用の検討をしている不動産会社のみに相談することをおすすめします。

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まとめ

不動産の売却をするためには、さまざまな手続きがあり、まずは、売却の計画を立て、全体のイメージをつかむことが重要です。

不動産がいくらで売れるのかわからない方は、ぜひ弊社の「Dr.Assetチェッカー」をご利用ください。

事前準備をおこない、最適な方法で満足のできる不動産の売却をしましょう。

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