売却

不動産を売るときに見るべき3つのポイントを解説!

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不動産の売却を考えているが、どんな点に意識をして行動すればよいのかわからないと悩んでいませんか?

不動産の売却は経験がない方にとって、難易度が高いですよね。

今回は以下の3つのポイントを紹介します。

  • 不動産を高く売却するためのポイント
  • 不動産を納得して売却するためのポイント
  • 不動産を安全に売却するためのポイント

3つのポイントをバランスよく押さえれば、悩まずに不動産の売却ができます。
ぜひ参考にしてみてください。

不動産を高く売るためのポイント

不動産は、できるだけ高く売却したいですよね。
不動産を高く売るために重要なポイントは4つ。
具体的にご紹介します。

広告力のある仲介会社に依頼する

不動産を購入してもらうためには、購入希望者を見つける必要があります。
できるだけ高額で不動産を購入してくれる購入希望者を見つけるためには、十分な広告が必要です。

不動産仲介会社が利用する代表的な広告方法は、以下の6種類あります。

  • レインズなどに掲載
  • チラシ
  • 店頭広告
  • 既存顧客へのアプローチ
  • 旗や看板の設置
  • 現地販売

広告予算が多い不動産会社は、さまざまな方法を活用して広告をおこないます。

広告をおこなえば必ず購入希望者が見つかるわけではありません。
しかし、購入希望者が見つからなければ売出価格を下げる必要が出てくるため、一定の広告力は必要です。

大手不動産会社が、膨大な予算の中で広告を掲載するのに対し、中小不動産会社は、大手ほど広告予算があるわけではありません。
しかし、地域に根付いた独自の顧客情報を持っている可能性があります。

会社によって広告力が異なるため、一度不動産会社にどんな広告ができるのか相談してみましょう。

内見を工夫する

不動産の広告に興味を持った購入希望者は、内見を希望することがほとんどです。

内見の際は、綺麗に見えるよう工夫をおこないましょう。

  • 荷物を片付ける
  • 水回りをきれいにする
  • カーテンを開けて部屋を明るくする
  • 内見の前に換気をする

内見は、不動産にどれだけ魅力があるのかを伝えるチャンスです。
不動産を気に入ってもらえれば、高い価格で購入してもらえます。

値下げ交渉が入らないように、内見を工夫しましょう。

部屋をリフォームする

築年数が古い物件などは、リフォームなしで売り出すよりも、リフォームをして売り出したほうがリフォーム費用も含めて、高額で売却できる可能性があります。

中古の不動産を購入するときに、買主が特に気にするポイントは、キッチンやトイレ、お風呂、部屋の壁紙です。

リフォームをすると増加する価値がリフォーム費用よりも高くなる可能性があるため、十分に検討の余地があります。

不動産のアピールポイントを明確にする

不動産には、売主にしかわからない、アピールポイントがあります。

例えば、近くのスーパーが夜になると安くなることや、近隣住民の方がとても親切といった情報は不動産会社がすべてを把握することができません。

不動産の設備や立地など専門的な立場からのアピールポイントは不動産会社に任せ、生活の中で重要な不動産のアピールポイントを購入希望者や不動産会社に伝えられるように明確にしておきましょう。

売主が挙げたアピールポイントで買主を見つけることができ、不動産を高額で売却できる可能性があります。

納得して不動産を売却するためのポイント

価格に納得する人

不動産を売却するうえで、納得できるという点はとても重要です。
不動産は売主の大事な資産です。
不動産を納得の価格や方法で売却できるよう、4つのポイントをご紹介します。

売却期間の目安を決める

まずは、いつまでに不動産を売却したいか期間の目安を決めましょう。

不動産仲介会社を利用した場合、約3か月~6か月を目安に売却がおこなわれます。
不動産の売却をおこなう理由はさまざまです。

早期に不動産を現金化したい方もいれば、納得のできる買主が現れるまで時間をかけて売却をしたい方もいます。

納得のいく不動産の売却をするためには焦らないことが大切です。
いつまでに売りたいか最終期日を決め、不動産会社に相談しておきましょう。

査定依頼をおこなう

納得のいく不動産の売却をおこなうためには、所有不動産の相場価格を知ることが大切です。

所有不動産の相場価格を知るためには、査定依頼をおこなう必要があります。

不動産の査定は、以下の2種類があります。

  • 机上査定
  • 訪問査定

一括査定サイトで査定をおこなうことは、机上査定といいます。
机上査定は、築年数や不動産の所在するエリア、構造など一定の項目から査定額を算出するため、精度は訪問査定よりも劣ります。

簡単に相場価格をイメージする方法として、有効です。

一括査定は、不動産会社によって異なる査定額を算出する可能性があり、相場の幅を知ることができます。

また、各不動産会社のサービスや得意分野を知ることができるため、相場価格を知ると同時に利用したい不動産会社を見つけることもできるでしょう。

訪問査定では、不動産会社が実際に現地に行き、部屋の状況や立地などから査定額を算出します。
かなり精度の高い査定額を出すことができ、机上査定より具体的な相場価格を把握することができます。

自分で利用したいと思う不動産会社に依頼をして査定をおこなうため、事前に不動産会社を調べる必要があります。
一括査定で気になった不動産会社に訪問査定を依頼するのも1つの効率的な方法です。

売主に合った方法で、査定額を出し、相場価格を把握して、どれくらいの金額で売るか決めましょう。

自分で査定する

現在2022年4月時点では、都内の23区マンション限定ですが、無料の査定ツールです。
会員登録も必要なしで、売却価格を調べられます。

提案力のある仲介会社に依頼する

納得のいく不動産売却をおこなうためには、売主の疑問や不安に適切な提案をしてくれる不動産仲介会社の存在が必要不可欠です。

例えば、できるだけ早く不動産を売りたいと相談したとします。
「できるだけ早く不動産を売るためには、チラシをAエリアとBエリアに配り、価格は相場より少し下げていくらにしましょう。」と具体的に提案をする不動産仲介会社で売却をおこなえば、満足できますよね。

4か月後に不動産を手放したいが、できるだけ高額で売りたいという思いが売主にあるならば、「最初は相場より少し高い金額で募集をかけ、1か月単位で様子を見ましょう。」という提案が必要です。

不動産を手放したときに満足するためには、売主に寄り添った提案ができる不動産仲介会社を選びましょう。

不動産を安全に売却するためのポイント

売却価格を計算

不動産売買が初めてで、不動産業者に騙されそうで不安という気持ちを抱えている方もいるのではないでしょうか?

不動産の売買を依頼する際、不動産仲介会社の営業担当と話をしていく中で信頼関係を構築する必要があります。

専門的な知識が必要な不動産売買で、安全に取引をするために売主が注意すべきポイントは2つです。
具体的にご紹介します。

心理的瑕疵を正直に伝える

不動産に心理的な瑕疵がある場合、不動産会社に正直に話しましょう。
心理的瑕疵とは、不動産の取引において、買主や借主に心理的な抵抗をもたらす可能性がある事柄をいいます。
いわゆる、事故物件といわれるものです。

国土交通省は、『不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会』を開催し、どういった内容の心理的瑕疵を買主に伝えるべきか検討を重ねてきました。

また、宅建業法第47条に基づき、宅建業者は、取引の対象となる物件や条件に関する事項で、取引の相手方の判断に重要な影響を及ぼすことを故意に告げず、または不実のことを告げる行為が禁止されています。

心理的瑕疵は、買主の購入意思に重要な影響を及ぼす事項であり、告知義務があるのです。

国土交通省の『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』によると、自然死又は日常生活の中での不慮の死について、告示義務はないとされています。

しかし、不動産会社が知らずに売買をして、トラブルが発生した時は売主が責任を問われます。

心理的瑕疵について、不動産仲介会社から確認がある場合、正直に話すことで適切な取り扱いをしてもらえます。
安全に不動産の取引をするために、過去に発生した心理的瑕疵事項について正直に話しましょう。

丁寧な説明をする仲介会社に依頼する

安全な不動産取引をおこなうため、売主が理解するまで丁寧に説明をする不動産仲介会社を利用しましょう。
不動産の売却は人生で何度も経験するものではなく、専門的な知識も多いため、難しい取引となります。

不動産の売却でおこなう手続きは、

  • 媒介契約
  • 売買契約
  • 費用の支払い
  • 登記手続き
  • 決済手続き
  • 物件の引き渡し

と具体的にイメージができないものが多いです。

媒介契約は、どの不動産会社に売却を任せるのかという重要な契約となります。
種類によっては、他の不動産会社へ同時に売却の依頼ができない契約や、レインズなどへの掲載が任意の契約もあります。

売買契約では、重要事項説明という不動産の取引には欠かせない情報の共有があります。
先ほど説明した心理的瑕疵や災害の情報、前面道路の情報などは、重要事項として買主に伝えられます。
買主に重要事項を説明する際、売主が内容を理解していなければ不安になりますよね。

売主が疑問に感じたことを正直に話せる環境を作り、丁寧に説明をすることが不動産仲介会社の仕事です。

安全な取引ができるよう、売却相談の時点で丁寧な説明をする不動産仲介会社の利用をおすすめします。

まとめ

不動産を売却する際に意識すべき重要なポイントは、「高く売る・納得して売る・安全に売る」の3つです。

重要なポイントをバランスよく押さえることで不動産売却を成功させることができます。

重要なポイントを意識しながら、最初におこなうべきことは、不動産の査定と相談です。

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