不動産投資で失敗する人の特徴10選とその回避法｜初心者が陥りやすい落とし穴
目次
はじめに：なぜ不動産投資で失敗する人が多いのか
不動産投資は安定した資産運用と思われがちですが、実際には「失敗した」という声も少なくありません。
理由の多くは、知識不足や準備不足、そして「自分は大丈夫」という思い込みにあります。
金融機関から融資を受け、数千万円単位の資産を動かすのが不動産投資です。
そのため、最初の判断を誤ると取り返しがつかなくなることもあります。
この記事では、初心者が実際によく陥る失敗パターンを10個に整理し、どう回避すべきかをわかりやすく解説します。
利回りだけを見て物件を選ぶ
「利回り10％超」と聞くと魅力的に感じますが、表面利回りだけを見て判断するのは危険です。
高利回りには、空室リスクや修繕リスクなど、必ず裏があります。
特に地方や築古物件は家賃下落が早く、想定より収益が下がるケースも多いです。
購入前に「実質利回り（経費・空室率を差し引いたもの）」をシミュレーションしておくことが大切です。
立地より価格を優先してしまう
初心者がやりがちな失敗の代表例が「安いから買う」という判断です。
しかし、不動産投資で一番重要なのは「立地」です。
入居者の需要がなければ、いくら安くても空室が続きます。
駅徒歩10分以内・繁華街や大学・病院などの生活圏にあるかを確認し、家賃相場と照らして検討しましょう。
節税目的だけで購入する
営業トークで「節税になりますよ」と言われ、内容を理解せず購入してしまうケースも多いです。
確かに減価償却による節税効果はありますが、赤字になるような投資は本末転倒です。
節税は“結果”であって“目的”ではありません。
本業収入と投資収入のバランスを見ながら、長期的な利益を優先しましょう。
融資上限まで借りてしまう
銀行が貸してくれる金額＝自分の返済能力、ではありません。
融資上限まで借りると、金利上昇や空室期間が発生したときに一気に資金繰りが悪化します。
「年収の35％以内で返済が収まること」「半年分の返済を現金で確保しておくこと」が一つの目安です。
安全余裕を持った資金計画を立てましょう。
管理会社を価格だけで選ぶ
管理費が安い会社に飛びつくのも危険です。
安い＝サービスが悪い場合があり、結果的に修繕遅れや入居対応の悪化で退去率が上がるケースがあります。
管理会社を選ぶときは「担当者の対応力」「入居率実績」「トラブル対応のスピード」を重視してください。
良い管理会社は長期運用の鍵です。
修繕費・固定費を甘く見積もる
マンションやアパートは時間とともに劣化します。
水回り、外壁、共用部分の修繕費を想定していないと、突然の出費で資金が尽きることもあります。
購入前に「過去の修繕履歴」「積立金の状況」「長期修繕計画書」を必ず確認しましょう。
中古物件ほど、こうした管理情報が重要になります。
相場を調べずに購入する
同じエリアでも、相場より500万円高く買ってしまうケースは珍しくありません。
初心者ほど、営業マンの提示価格をそのまま信じてしまいがちです。
購入前に「周辺の家賃相場」「売買実績」「AI査定ツール（例：Dr.Assetなど）」を使って比較すると、価格の妥当性が見えてきます。
相場感を持つことが、投資家としての第一歩です。
すべて業者任せにしてしまう
営業マンに「全部お任せで大丈夫です」と言われて安心してしまうのも危険です。
不動産投資は「自分のビジネス」として管理意識を持たなければ、利益を守れません。
業者任せにせず、最低限の知識（利回り・契約形態・税金）を理解しておくこと。
わからない部分は必ず質問し、契約内容を自分の言葉で説明できるようにしておきましょう。
出口戦略を考えずに買う
購入時に「いつ・どうやって売るか」を考えていない人も多いです。
出口戦略がないと、築年数が進んでから売り時を逃し、結果的に利益が出ないまま終わることになります。
購入時に、10年後・15年後の想定価格や賃料を試算しておくことが大切です。
買うときこそ「出口を想定する」ことが成功の条件です。
すぐに結果を求めすぎる
不動産投資は短期勝負ではありません。
1年で儲かる投資ではなく、5年、10年と時間を味方にするビジネスです。
家賃収入の安定化や、ローン残高の減少、将来的な売却益など「複利的に資産が増える」構造を理解しておくと、焦りがなくなります。
継続こそ最大のリスクヘッジです。
失敗を防ぐための3つのポイント
- 自分の目的・条件を整理しておく
- 複数の業者・物件を比較する
- 数字と感情を切り離して判断する
この3つを意識するだけで、失敗リスクは大幅に減らせます。
不動産投資は「買う前の準備」が9割です。焦らず、情報と数字を味方につけましょう。
まとめ：失敗を恐れるより「学びながら行動」する
不動産投資で失敗する人の多くは、リスクを知らないまま行動してしまう人です。
逆に、リスクを知った上で小さく始めた人は、確実にステップアップしています。
大切なのは「完璧な投資」より「継続できる投資」。
最初は失敗しても、その経験が次の成功を生みます。
まずは自分の目的を整理し、信頼できる情報源とつながることから始めましょう。
正しい知識と冷静な判断を身につければ、不動産投資は長期的に安定した資産を作る力になります。
