中古マンション投資物件のメリットやリスクについてわかりやすく解説
中古マンション投資は、「新築マンションと比較しても利回りが高い」「比較的安く購入できる」など不動産投資家にとって嬉しいメリットがあります。
しかし、中古マンション投資物件ならではのデメリットやリスクも存在します。
本記事では、中古マンション投資物件のメリット・デメリット、中古マンション投資物件のリスクについて解説します。
表面利回りも高くなる物件購入サービスの紹介も行うので最後まで読み進めてください。
中古マンション投資物件のメリット
中古マンション投資のメリットは以下の通りです。
- 新築マンションと比較しても利回りが高い
- 比較的安く購入できる
- 節税効果を得られる
- 家賃収入がすぐに得られる
- 資産価値の減少が起きにくい
それぞれについて解説します。
メリット①新築マンションと比較しても利回りが高い
中古マンション投資は、新築マンション投資と比較して一般的に利回りが高いという特徴があります。
| 物件タイプ | 表面利回り【新築】 | 表面利回り【中古】 |
| 区分マンション1室 | 約3～4％ | 約6％ |
| アパート1棟 | 約6％ | ～約8％ |
| 戸建 | 約8％ | ～約16％ |
新築マンションは初期費用が高く、それに見合う家賃を設定するのが難しいため、利回りが低くなりがちです。
しかし、中古マンションは購入価格が低いため、同等の家賃収入でも相対的に利回りが高くなるというメリットがあります。
投資物件の利回りについては以下の記事で詳しく解説しています。
メリット②比較的安く購入できる
中古マンションは比較的安く購入できるというメリットがあります。
新築マンションと比較すると、中古マンションは安く購入できます。
これにより、投資初心者でも手が出しやすく、また一度に複数の物件を手に入れることも可能になります。
リスク分散にもつながるので、不動産投資初心者は中古マンション投資を検討してみてはいかがでしょうか。
メリット③節税効果を得られる
中古マンション投資では、購入から改修・修繕、運用までにかかる経費を損金として計上することができます。
中古マンションは新築マンションに比べて耐用年数が短いため、減価償却費が高額になります。そのため、中古マンションは新築マンションと比較して大きな節税効果を得やすいです。
メリット④家賃収入がすぐに得られる
新築マンションが完成するまでの期間、家賃収入は発生しません。
それに対して、中古マンションは購入後すぐに入居者を募ることができるので、すぐに家賃収入を得ることも可能です。
メリット⑤資産価値の減少が起きにくい
新築マンションは購入後すぐに価値が下がり、その後は緩やかに減価します。
しかし、中古マンションは初めから価値が落ちているため、その後の価値減少はゆるやかです。
資産価値の減少が起きにくいのはメリットだと言えるでしょう。
中古マンション投資物件のデメリット
中古マンション投資のデメリットは以下の通りです。
- ローン条件が不利になりやすい
- 空室リスクが比較的高い
- 購入後に修繕費がかかるケースが多い
- 売却も視野に入れて投資する必要がある
それぞれについて解説します。
デメリット①ローン条件が不利になりやすい
中古マンションの投資は、ローン条件が不利になりやすいというデメリットがあります。
銀行のローンを組みたいと考えた時、銀行は物件の価値とその将来性を評価します。
中古物件は新築物件に比べて年数が経っているため、銀行の評価があまり良くない場合があります。
その場合には、ローンの金利が高くなったり、必要な自己資金額が増えたりする可能性があります。
デメリット②空室リスクが比較的高い
新築マンションに比べ、中古マンションは設備や間取りが古いため、入居希望者が見つかりにくい場合があります。
それ以外にも定期的なリフォームや改修が必要となる場合もあり、その結果としてランニングコストが増加することもあります。
デメリット③購入後に修繕費がかかるケースが多い
中古マンションの購入後、設備の老朽化による大規模な修繕が必要になるケースがあります。
購入後の修繕費が想定外の金額となり、想定よりも利回りが低くなるケースがあります。
購入前に修繕費のシミュレーションを行っておくことが大切です。
デメリット④売却も視野に入れて投資する必要がある
中古マンション投資は、将来的に投資物件を売却することも視野に入れなければなりません。
建物などの耐用年数が経過すると減価償却できずに節税ができなくなるなどのデメリットが発生するためです。
中古マンション投資物件のリスク
中古マンション投資のリスクは以下の通りです。
- 空室リスク
- 家賃滞納のリスク
- 金利変動のリスク
- 家賃下落リスク
- 価格下落リスク
- 災害リスク
- 老朽化・修繕費リスク
それぞれについて解説します。
中古マンション投資のリスク①空室リスク
空室リスクとは、物件が長期間にわたって空室となり、期待した家賃収入が得られないリスクのことです。
家賃収入が途絶えると投資収益率が大きく下がり、ローン返済などの経済的な負担が増加してしまうので、購入する物件の見極めをしっかりと行うことが大切です。
また、空室リスクを増大させる要因としては以下のようなものがあります。
- ライバル物件が増えた
- 人口が減少した
- 相場よりも賃料が高い
- 仲介会社へのアピールポイントが足りない
- 空室の状態が悪い
中古マンション投資のリスク②家賃滞納のリスク
家賃滞納のリスクとは、入居者が家賃を支払わない場合に収入が得られないリスクのことです。
訴訟を起こすなどして回収しようとすると莫大な時間と費用がかかります。
家賃滞納をする人がそのままその物件に住み続けると家賃を払ってくれるであろう新しい入居者を募集する事ができないと言うリスクもあるので、入居者審査を徹底するようにしましょう。
中古マンション投資のリスク③金利変動のリスク
金利変動のリスクは、中古マンション投資におけるローン利息が上昇し、利回りが低下するリスクのことです。
特に変動金利のローンを組んでいる場合、金利が上昇すると返済額が増加し、投資の収益性を低下させるので注意してください。
また、現金一括で購入することができれば、金利変動のリスクはなくなります。弊社が提供している「キュウガケ」を利用すれば、相場の9掛け価格でお得に購入できる未公開物件情報が手に入るので、会員登録を検討してみてください。
中古マンション投資のリスク④家賃下落リスク
家賃下落リスクは、物件の周辺環境の変化や経済状況の変動などにより、家賃が下落するリスクのことです。
家賃下落が発生すると収益が減少し、利回りが低下します。
中古マンション投資のリスク⑤価格下落リスク
価格下落リスクは、物件の市場価格が下がることにより、将来的な売却価格が購入価格を下回るリスクのことです。
特に中古マンション投資は売却も視野に入れて投資する必要があるので、価格下落リスクを適正に判断する必要があります。
中古マンション投資のリスク⑥災害リスク
災害リスクは、地震や洪水などの自然災害により物件が大きな損害を受けるリスクのことです。
特に日本では地震リスクが高くなっています。
中古マンション投資のリスク⑦老朽化・修繕費リスク
中古マンションは新築時よりも経年劣化が進んでおり、予想以上の修繕費用が発生する可能性があります。
修繕費が大きな出費となり、利回りが想定よりも低くなってしまうケースもあります。
投資前にきちんと調査・シミュレーションを行い、必要な修繕費用を見積もることが大切です。
現金一括購入の「キュウガケ」なら中古マンション投資の表面利回りも高くなる
弊社が提供している「キュウガケ」は、相場の9掛け価格でお得に購入できる未公開物件情報が手に入るため、できるだけ利回りの高い不動産投資をしたいという人に向いています。
ここでは、キュウガケで購入した場合の利回りの一例を解説します。
条件は次のとおりです。
- 定価3000万円のワンルームマンション
- 年間家賃収入144万（月12万×12ヵ月）
- 年間支出20万円（管理費や固定資産税など）
| 定価 | キュウガケ | |
| 物件価格 | 3,000万円 | 2,700万円 |
| 表面利回り「家賃収入÷物件価格×100」 | 4.8％ | 5.3％ |
| 実施利回り「（家賃収入−支出）÷物件価格×100」 | 4.1％ | 4.6％ |
キャピタルゲインを狙う場合でも、10％お得であるため定価の差額分の収益300万円が期待できます。
会員登録は無料でできるので、お得物件に興味のある方はぜひ会員登録をしてみてくださいね。
中古マンション投資のメリットやリスクまとめ
本記事では、中古マンション投資物件のメリット・デメリット、中古マンション投資物件のリスクについて解説しました。
中古マンションならではのメリット・デメリットやリスクを学んで、実際に投資するか判断してみてください。
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