中央区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに

中央区のタワーマンションは、同じ物件内でも「何階に出る住戸が多いか」「どの面積帯が中心か」によって、相場の見え方が変わります。
平均㎡単価だけを見ると“だいたいこのくらい”と理解できますが、実際の販売履歴を階数別に分解すると、価格帯の分布はもう少し立体的です。

本記事では、中央区のタワーマンションの販売履歴データをもとに、階数帯ごとの㎡単価レンジを整理し、「どの階層が高くなりやすいのか」「価格差は何で生まれているのか」を見ていきます。

※表示されている事例の価格はすべて募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。

本記事で扱う物件とデータの前提

対象期間：2024年以降
データ種別：募集価格
指標：平米単価（万円／㎡）
階数は各物件の構造に合わせて整理

対象物件は以下の3棟です。

・キャピタルゲートプレイス ザ・タワー
・勝どきビュータワー
・ドゥ・トゥール

いずれも、中央区を代表するタワーマンションであり、
2026年版【中央区タワマン相場】独自データで読み解く主要物件の相場整理では、平均平米単価300万〜500万円台に位置する物件群です。

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ていくと、
価格は単純に階数の上昇に比例して変化するのではなく、
いくつかの階数帯ごとにまとまって分布している様子が確認できます。

本記事では、こうした分布の違いを把握しやすくするため、
読者が直感的に理解しやすい区切りを優先し、
以下の6つの階層に分けて整理します。

※⑥最上階については、
高層階の中でも募集㎡単価が明確に分かれている場合に限り、⑤高層とは別枠として整理しています。

キャピタルゲートプレイス ザ・タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：2階

販売㎡単価レンジ：295.8万〜335.6万円
最小：295.8万円（2階・1LDK+S／約40㎡）
最大：335.6万円（2階・1LDK／約40㎡）

低層では40㎡前後のコンパクト住戸が中心で、㎡単価は300万円前後に集中しています。階数による差は小さく、間取りと募集時期によるブレが主な変動要因です

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：8階／10階

販売㎡単価レンジ：198.8万〜304.6万円
最小：198.8万円（8階・1LDK+／約52㎡）
最大：304.6万円（10階・3LDK／約79㎡）

準低層では50㎡台のコンパクト〜70㎡台のファミリータイプが混在し、㎡単価レンジが一段広がります。
8階の事例では200万円前後が中心である一方、10階の大型住戸では300万円前後まで単価が引き上がっています。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階／17階／19階

販売㎡単価レンジ：207.0万〜304.9万円
最小：207.0万円（19階・3LDK／約71㎡）
最大：304.9万円（19階・1LDK／約43㎡）

中層帯では、40㎡台のコンパクト住戸と70〜80㎡台のファミリータイプが同じ階層に混在しており、㎡単価の開きが大きくなります。
階数そのものよりも、住戸面積やプラン構成の違いが価格差を生みやすい階層です。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：28階／29階

販売㎡単価レンジ：217.1万〜242.8万円
最小：217.1万円（28階・2LDK／約55㎡）
最大：242.8万円（29階・2LDK／約55㎡）

準高層では50㎡台の住戸が中心となり、㎡単価は220万円前後にまとまっています。
中層帯と比べると価格レンジはやや落ち着いており、階数上昇による単価上昇は限定的です。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：36階／38階／41階／46階／49階

販売㎡単価レンジ：207.6万〜516.1万円
最小：207.6万円（38階・1LDK+S／約40㎡）
最大：516.1万円（49階・2LDK／約85㎡）

高層では70〜85㎡クラスの住戸を中心に㎡単価が一段引き上がり、400万円台〜500万円台の事例が明確に増加します。眺望価値が価格に反映されるゾーンです。

⑥ 最上階（50階以上）

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該当事例：52階

販売㎡単価レンジ：355.9万〜429.1万円
最小：355.9万円（52階・2LDK／約112㎡）
最大：429.1万円（52階・3LDK／約106㎡）

最上階では100㎡超の大型住戸が中心となり、㎡単価は他階層と明確に一線を画す水準です。
高層帯の中でも独立した価格帯を形成しており、本物件では最上階を別枠として整理できる構造が確認できます。

勝どきビュータワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：3階／5階

販売㎡単価レンジ：389.7万〜410.3万円
最小：389.7万円（3階・2SLDK／約97㎡）
最大：410.3万円（5階・2LDK+S／約97㎡）

低層は90㎡超の大型住戸のみで構成されており、㎡単価は400万円前後で安定しています。階数による差は小さく、住戸タイプと向きが価格を左右しています。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／7階／8階／10階

販売㎡単価レンジ：162.8万〜230.6万円
最小：162.8万円（8階・2LDK／約61㎡）
最大：230.6万円（10階・2LDK／約57㎡）

準低層では55〜65㎡台の住戸が中心で、200万円前後の事例がボリュームゾーンです。面積がやや大きい住戸ほど㎡単価は抑えられる傾向が見られます。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：19階／20階

販売㎡単価レンジ：160.9万〜227.9万円
最小：160.9万円（19階・1LDK／約66㎡）
最大：227.9万円（19・20階・1LDK／約66㎡）

中層帯は60㎡台の1LDKが中心で、㎡単価は160万〜220万円台に分布します。階数が上がっても価格帯は大きくは切り替わらず、横並びの構造です。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：24階〜30階

販売㎡単価レンジ：165.4万〜276.0万円
最小：165.4万円（29階・1LDK／約54㎡）
最大：276.0万円（26階・2LDK／約67㎡）

準高層では住戸構成が多様化し、200万円台前半〜後半まで幅広く分布します。眺望条件による上振れはあるものの、価格帯は連続的です。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：32階〜49階

販売㎡単価レンジ：181.1万〜319.8万円
最小：181.1万円（46階・2LDK／約55㎡）
最大：319.8万円（49階・3LDK／約96㎡）

高層では55〜95㎡台まで幅が広がり、㎡単価は250万円前後を中心に300万円台まで伸びています。ただし階数が上がるほど一律に上昇する構造ではありません。

⑥ 最上階（52階）

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該当事例：52階

販売㎡単価レンジ：307.2万〜410.3万円
最小：307.2万円（3LDK／約97㎡）
最大：410.3万円（2LDK+S／約97㎡）

最上階は全て97㎡クラスの大型住戸で構成され、㎡単価は300万円台後半〜400万円台前半に集中しています。⑤高層帯とは明確に異なる価格水準です。

ドゥ・トゥール

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：1階／4階／5階

販売㎡単価レンジ：195.2万〜223.9万円
最小：195.2万円（4階・3LDK／約71㎡）
最大：223.9万円（5階・2LDK／約58㎡）

低層では55〜70㎡台の住戸が中心で、㎡単価は200万円前後に収まっています。面積が広い住戸ほど単価が抑えられる傾向が見られます。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／7階／9階／10階

販売㎡単価レンジ：163.3万〜246.0万円
最小：163.3万円（7階・2LDK／約58㎡）
最大：246.0万円（7階・2LDK／約58㎡）

準低層では60〜70㎡台の2LDKが主流で、170万〜230万円台が中心帯です。向きや面積差によるばらつきが比較的大きく出ています。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階〜19階

販売㎡単価レンジ：179.3万〜266.6万円
最小：179.3万円（13階・2LDK／約71㎡）
最大：266.6万円（11階・2LDK／約58㎡）

中層帯では2LDK・3LDKが混在し、㎡単価は200万円台前半が中心です。階数が上がるにつれて緩やかな上昇は見られますが、急激な段差はありません。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階〜29階

販売㎡単価レンジ：181.0万〜260.6万円
最小：181.0万円（27階・2SLDK／約71㎡）
最大：260.6万円（23階・3LDK／約71㎡）

準高層では70㎡前後の住戸が価格形成の軸となり、㎡単価は200万円台前半〜後半で推移します。階数よりも間取りと面積条件の影響が大きいゾーンです。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：34階〜49階

販売㎡単価レンジ：174.7万〜295.3万円
最小：174.7万円（37階・2LDK／約71㎡）
最大：295.3万円（35階・3LDK／約101㎡）

高層帯では住戸構成が広がり、40㎡台の1LDKから100㎡超の3LDKまで混在します。㎡単価は200万円台前半〜後半が中心ですが、大型住戸では300万円近くまで伸びています。

⑥ 最上階（52階）

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該当事例：52階

販売㎡単価レンジ：355.9万〜382.8万円
最小：355.9万円（2LDK／約104㎡）
最大：382.8万円（2LDK／約104㎡）

最上階は100㎡超の大型住戸のみで構成され、㎡単価は350万円台後半〜380万円台に集中しています。⑤高層帯とは明確に異なる価格帯です。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

3棟を同じ階層区分（①低層〜⑥最上階）で並べてみると、「階数が上がるほど単価が上がる」という単純な構造ではなく、どの階層に“どの面積帯が出やすいか” によって、レンジの出方がはっきり分かれます。

まず、キャピタルゲートプレイス ザ・タワーは、低層〜中層の段階からコンパクト住戸（40㎡台）とファミリータイプ（70〜80㎡台）が同じ階層内に混在しやすく、③中層以降で㎡単価レンジが広がりやすい構造です。さらに⑤高層では40㎡台〜80㎡超まで住戸構成が一気に拡張し、レンジの上振れが発生します。

一方で、勝どきビュータワーは、低層の時点で90㎡超の大型住戸が中心となっており、同じ①低層でも「コンパクトが並ぶ低層」ではなく、大型住戸の単価帯がそのまま出る低層になっています。②準低層〜④準高層は50〜70㎡台の2LDKが軸となり、レンジは比較的連続的に推移しますが、⑥最上階は97㎡帯で揃うため、最上階だけで独立帯として整理しやすい分布です。

そして、ドゥ・トゥールは、①低層〜④準高層までのレンジが比較的連続的で、階層ごとの“急な段差”よりも、住戸面積・間取り・方角の組み合わせによるブレが中心になります。⑤高層は住戸構成が多様化してレンジが広がる一方、⑥最上階は100㎡超の大型住戸が軸となり、上位帯としてまとまりが出ます。

このように、同じ中央区のタワーマンションでも、「どの階層に、どの面積帯の住戸が出やすいか」 が異なるため、階数帯別に分解して見ることで、平均㎡単価だけでは捉えにくい“価格帯の立体感”が確認できます。特に③中層〜⑤高層は、階数の違い以上に住戸構成の違いがレンジを広げる主要因になりやすく、物件ごとの分布差が最も出やすいゾーンです。

まとめ

本記事では、
中央区内のタワーマンションの中から筆者が任意に選んだ物件を対象に、
販売価格データをもとに階数別の㎡単価分布を整理しました。

同一マンション内であっても、価格は階数だけで一律に決まるわけではなく、
住戸タイプや専有面積、募集されやすいプラン構成によって、
階数帯ごとに価格帯が重なり合っている様子が確認できました。

また、物件ごとに
・低層から大型住戸が中心となるケース
・中層以降でコンパクト住戸とファミリータイプが混在するケース
・最上階のみが独立した価格帯を形成するケース
など、階数別の価格構造には明確な違いが見られます。

別の切り口として、中央区の主要タワーマンションについて
平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した記事も公開しています。
階数別の価格分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、
以下の記事もあわせて参考にしてみてください。

2026年版【中央区タワマン相場】独自データ分析