売却

今後2,3年も都内のマンション価格は高騰する!!
~マンションの資産価値を見極めよう~

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エステートテクノロジーズ社では今後2022年から2,3年後も都内のマンションは高騰する予測をしております。

なぜ今2022年3月現在マンションの価格が高いのか

・建材費用が上昇しているから (建材価格の上昇の要因にウッドショック、コロナ流行があげられます。 コロナ前:アメリカ内の木材需要の高騰により日本内はウッドショック状態/コロナ後:コロナの流行により、コンテナ不足による輸入規制があり、さらなる建材不足が増す。 また円安、原油価格の高騰、ロシア対ウクライナ戦争も影響してくる見込み)

・インフレの耐久性が強い金や不動産が資産運用に強いと言われているので、今後も不動産の需要が高まるから

・日銀による低金利政策が継続するから

ただし、以下のことで不動産の価格が一変することは有ります。

・株式市場の大きな変動

・高騰するのは一定の地域、エリア(高級マンション、人気エリアのマンションの需要が続いていることから、人気のないエリアは下落する可能性は有)

・低金利政策が終了 

・総量規制などの不動産価格を抑える規制の制定  など

【説明】 ここ最近のマンションの高騰の背景は、主に、不動産の流通量が大きく関係していると考えられます。 新築マンション、中古マンション、流通量は減少傾向にあります。 また、エリアや条件にもよりますが、既存建物に、希少価値が付き値上がりする傾向があります。 また、低金利政策は手堅い需要が続く要因です。 現在2021年12月、日本の住宅ローン金利は初めて変動金利で0.3%をきり0.289%と過去最低水準を更新しました。 日本はいまだ利上げできる状況ではないので、今後も金利水準が大幅に上昇しないと予測されます。また、投資家は、資産運用の投資商品のうち、不動産を選ぶは増える可能性が見込めます。 マンション高騰の要因は、複雑な要因が絡み合いますが、事実を一つ一つ並べることで、情報が整理できます。

今のマンションがいくらの価値があるか10秒で診断出来ます。

上記を踏まえ、一般的に言われているマンションの資産価値もおさらいしてみましょう。

一般的に言われているマンションの資産価値とは

マンションの資産価値の増減の理由を知って、価値を見極めるのが大事です。

マンションの資産価値はさまざまな要因によって保たれています。
基本的には購入から下がり続けますが、地価が上昇すれば、建物の経年劣化分を補って余りある恩恵を受けられるでしょう。
また、不動産関連の法制度が改正されることによっても資産価値は増減します。

今回は、さまざまな要因から発生するマンションの資産価値の増減の理由を知って、どういったマンションなら価値があるのか、その価値が保たれるかを見極める方法を紹介します。
マンションの価値は、購入の時点から下がり続けるので、特に資産価値が下がるほうの要因については、十分に把握しておく必要があるでしょう。

どんなマンションの資産価値が高いのか?

マンションの資産価値は、さまざまな条件が重なって決まります。
そんなマンションの資産価値を見極めるためには、重要なポイントをいくつか把握しておく必要があります。

マンションの資産価値は立地は一番重要

マンションの資産価値を決めるうえで一番重要なのが立地です。
どんな立派な上物であっても、利便性の悪い場所にある物件は、資産価値が高まりにくくなっています。
極端な例が、都心やその周辺の駅前の土地で、これらの土地にあるマンションは、普通の値段では購入することはできません。
その他の場所の相場に比べると、圧倒的に高い値段になっています。
この理由を簡単に説明すると、それは都心の駅前は非常に便利だからというものです。

基本的に、利便性の高い駅の近くにあるマンションは資産価値が高くなります。
ほかにも、便利に暮らせる施設が周辺に揃っているというのも資産価値を高める要因になるでしょう。

また、過去に地震での被害が少なかった場合やそもそも水害や台風が少ない地域というのも、資産価値を高める理由になります。
このことからわかるのは、資産価値というのは建物よりも、土地の部分が重要になるということです。

マンションの状態

資産価値を決める大きな要因は立地であることがわかりました。
しかし、建物がまったく関係ないというわけではなく、マンションの状態が悪ければ、当然資産価値は低くなってしまいます。
基本的に、マンションは時間が経てば劣化します。
劣化が進めば進むほど資産価値が下がっていくのです。

途中でメンテナンスや補修をすることによって、資産価値を保ったり、高めたりすることができます。
そのため、メンテナンスや補修が定期的に行われているマンションは資産価値が安定しやすいと言えるでしょう。

ただし、メンテナンスや補修で、元の資産価値以上になることは考えにくいです。
元の資産価値よりも高めたいのならば、大規模なリノベーションなどが必要になってきます。

周辺地域のマンションの需要と供給バランス

マンションの資産価値は、基本的に欲しいと思える人が増えれば増えるほど上がっていきます。
つまり、需要過多の状態が続けば、資産価値は維持され、場合によっては高まっていくのです。
その典型が都心やその周辺のマンションで、これらの地域はある種の需要過多状態になっていると言えるでしょう。

逆に供給過多が発生すると、一気にマンションの資産価値は下がってしまいます。
たとえば、定期的にマンションが建設されるような地域は、供給が間に合っていないことが多いです。

こういった地域では、需要過多が発生していることが多いので、その段階よりも資産価値が高まる可能性があります。

逆にめったにマンションが建設されないような地域は、すでに十分な供給があります。
また、この需要と供給のバランスは人口の増減などにも密接に関係していると言えるでしょう。

マンションの資産価値が下がる原因

なんらかの突発的な出来事によってマンションの資産価値が突然上がることもあります。
しかし、基本的にはマンションの資産価値は時の経過とともに下がっていきます。
そのため、マンションの資産価値を下げる要因を把握しておくことも重要です。

新築プレミアム

マンションの値段を確認すると、現在この物件はこのくらいの価値があると判断してしまうかもしれません。
しかし、新築のマンションは、単純に売値で資産価値を判断することは難しいです。

その理由が、新築プレミアムという要素です。
新築プレミアムとは、その物件を建てるために必要だった諸経費を物件の価格に上乗せするものになります。
仮に新築のマンションを購入して、そのままの値段ですぐに売りに出しても売れない可能性があります。
新築プレミアムによって、その物件の価値以上の値段で購入してしまっているからです。

一度人の手に渡ってしまった場合、購入した瞬間に資産価値が下がるという考え方もできます。
しかし、新築プレミアムは新築を手に入れるための手数料と考えることもできるでしょう。

経年によって資産価値は下がる

マンションの資産価値は経年によって下がります。
不動産業界でよく言われていますが、一つの目安は10年です。

すべてのマンションに当てはまるわけではありませんが、傾向として築10年で売却価格が下がるので、新築5年以内で買うよりも 築10年で購入したほうが物件の価格は下がります。

マンションの資産価値は新築で考えると、購入後すぐに下がります。
そして、その後は緩やかに下がっていき、10年目まではだいたい7割から8割くらいの資産価値を保ってくれます。

再開発などの例外もある

基本的にマンションの資産価値は購入から下がり続けますが、再開発などの例外もあります。

再開発によって、物件周辺の状況が変われば、資産価値は一気に上昇する可能性があるのです。
建物の経年劣化が進んでも、土地の価値が高くなれば、資産価値は高くなります。

今後のマンションの資産価値の増減

マンション資産価値の増減

マンションの資産価値はなんらかのイベントによっても増減します。
そういったイベントをあらかじめピックアップしておくことによって、リスク管理をしながらマンション投資をすることができるでしょう。

下落することが考えられる要因

・株式市場の大きな変動
・低金利政策が終了 
・総量規制などの不動産価格を抑える規制の制定

また、高騰するのは一定の地域、エリアとも予測されます。つまり、人気のないエリアは下落する可能性も有り得ます。(高級マンション、人気エリアのマンションの需要が続いているのが現状。人気のないエリアは下落する可能性は有。)

生産緑地の指定解除

2022年には生産緑地の指定解除が待ち受けています。
これまでは生産緑地の指定を受けることによって、税の優遇を受けることができました。
しかし、2022年にその優遇措置がなくなるのです。と世間では言われております。


 しかし、よく調べてみると生産緑地解除で地価暴落しないかもしれません。


 そもそも、生産緑地制度とは?

今から30年前、都会の住宅不足になり、都会の農地(市街化区域内の話し)を宅地にしようと法律が出来ました。その後、すぐ1990年に農地不足になり、食料自給率が減り、、、逆に農地を守る動きとなります。そこで、政府がやはり500㎡以内の農地は、減税して守ろう!として生まれたのが生産緑地法。

多くの農地の地主は、喜びました。なぜなら、宅地の税金は農地の50倍から100倍で、この法律が出来なければ、多くの税金を払い続けることになったからです。目安:固定資産税は農地:20万円/年 VS 宅地 1000万円/年 。その生産緑地法があった2022年までは、減税が効いていたため安い税金で都会の農地を手ばなさず農地が守られてきました。
 そして2022年、、生産緑地法が2022年にこの減税措置が切れるということで、大混乱になるのではないか?と騒がれているのが実情です。これを2022年問題と呼ばれております。
 
 しかし、おそらく2022年に時価暴落しないです。以下4つの理由があります。
 ①土地を簡単に売り渡したくない人が多い(先祖代々の土地なので、すぐには売りません。家系もたどり沢山の家族の承認が必要な場合も多くあります。)
 ②一斉に地主が土地を売り出さないようにと、再申請制度2017年「特定生産緑地制度」を国が5年前から一手を出している。最長20年なので2042年まで、減税が効く。また、500㎡約150坪以上が減税対象だったが、300㎡に下げ、地主を優遇。
  これによって、農地を売り渡さないで農地を守る人は8割。例:アンケート結果 世田谷区と練馬区の生産緑地をもつ地主にアンケート
 ③売ると所得税が大きいので、簡単に売らない。
  例えば:1.5億の土地なら約3000万が所得税がかかることもあります。
 ④地域限定で行われているので、全国の話しではないため暴落は起きない。 もともと、3大都市圏のみで行われたもので、都内は、23区11区のみ。山手線内部はゼロ。東京では八王子市・町田市・立川市が多いのでそのあたりだけ、通常7,8件の売りがあったものが10件などになる可能性はありえます。この数字であれば、全国規模の土地の価格が大暴落するまではいかない数字です。

少子高齢化

これから日本が迎えることになる未曽有の少子高齢化ですが、これも不動産の資産価値に大きな影響を与えます。
少子高齢化が進むということは、今後人口はどんどん減っていくということでもあるので、マンションを利用する人は減っていきます。
そのため、現在は需要と供給のバランスが取れている地域であっても、将来的には供給過多に陥る可能性があるということです。

すでにその影響は表れ始めていて、その一つが空き家問題です。
人気のない物件になると、首都圏にも空室率の目立つ物件がある状態なので、少子高齢化は決して軽視できない要素だと言えるでしょう。

コンパクトシティ

近年はスマートシティやスーパーシティなどの従来の概念とは異なる都市構想がどんどん生まれています。
その一つとしてコンパクトシティが挙げられるでしょう。

コンパクトシティは、無駄の省いた都市構想であり、住居やライフラインをコンパクトにまとめるものでもあります。
日本はもともと海に囲まれた限られた国土の国なので、コンパクトシティとも相性が良いでしょう。
しかし、コンパクトシティ化が進むと、郊外のベッドタウンに過疎化が発生する可能性があります。
このような状況になると、どの土地にマンションを持っているかで、命運が分かれます。

コンパクトシティの中心部にマンションを持っていれば、地価上昇の恩恵を受けられる可能性があるでしょう。
しかし、中心部から外れた場所に物件を持っている場合には、地価の下落に巻き込まれる可能性があります。

こうなると、マンションの資産価値は大きく損なわれてしまうでしょう。
このように今後は、都市構造の変化によって、土地の目利きがより難しくなる可能性があります。

移民政策

日本の政府は移民政策に積極的な姿勢を見せています。
移民政策と不動産投資は密接な関係があります。

なぜならば、移民によって人口が増えると、必要な住居も増えるからです。
今後、集中的に移民が入ってくるような地域にマンションを持っていると、場合によっては需要増による資産価値の状況を期待できるかもしれません。

今後はより目利きが重要になる

マンションの資産価値が増減するポイントを把握できたのではないでしょうか。
人口そのものが減少したり、法制度の改正だったりと、マンションの価値が下がってしまうイベントはたくさんあることがわかりました。

また、そもそもマンションの価値は購入と同時に下がっていきますので、そういった点を踏まえておくことも重要です。
しかし、首都圏をはじめとした、エリアでは不動産価格の高騰が続いている現状もありますので、そういった部分をしっかりと見極めて、マンションを購入する必要があるのではないでしょうか。

マンションを負の遺産にしてしまうのかどうかは目利きが重要です。

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令和2年度第3次補正 事業再構築補助金により作成

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