千代田区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに（千代田区版）

千代田区の主要タワーマンションについては、2024年以降の募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、これらの平均値や順位は、各マンション内の「どの階層の募集事例によって形成されているのか」までは示していません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、募集価格を「階数別」に分解し、
平米単価ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

対象とするのは、募集件数が比較的多く、
規模感も近い以下の3棟です。

※表示されている事例の価格は全て募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。
また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。2024年1月〜2025年12月までの募集データをもとに作成しています。

本記事で扱う物件とデータの前提

対象期間：2024年以降
データ種別：募集価格
指標：平米単価（万円／㎡）
階数は各物件の構造に合わせて整理
対象物件は以下の3棟です。

・パークコート千代田富士見 ザ・タワー
・ワテラスタワーレジデンス
・東京レジデンス（一番町）

いずれも、千代田区を代表するタワーマンションであり、
2026年版【千代田区タワマン相場】独自データで読み解く主要物件の相場整理では、平均平米単価の高水準帯に位置する物件群です。

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ていくと、
価格は単純に階数の上昇に比例して変化するのではなく、
いくつかの階数帯ごとにまとまって分布している様子が確認できます。

本記事では、こうした分布の違いを把握しやすくするため、
読者が直感的に理解しやすい区切りを優先し、
以下の6つの階層に分けて整理します。

※⑥最上階については、
高層階の中でも募集㎡単価が明確に分かれている場合に限り、⑤高層とは別枠として整理しています。

なお、本記事の整理は価格の高低を評価するものではなく、募集価格がどの階層に、どのようなレンジで分布しているかを確認することを目的としています。

パークコート千代田富士見 ザ・タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

1〜5階に該当する募集事例は確認できません。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／7階

販売㎡単価レンジ：475.3万〜598.7万円
最小：475.3万円（6階・1LDK／約46㎡）
最大：598.7万円（7階・3LDK／約72㎡）

準低層では、40㎡台のコンパクト住戸から70㎡超のファミリータイプまで幅広い住戸が見られ、
㎡単価はすでに 500万円前後が中心帯 となっています。
低層でありながら立地・ブランド性が価格に強く反映されるゾーンです。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：12階／14階／20階

販売㎡単価レンジ：442.8万〜568.2万円
最小：442.8万円（12階・3LDK／約79㎡）
最大：568.2万円（14階・2LDK／約56㎡）

中層帯では、70〜80㎡台のファミリータイプが価格形成の軸となりつつ、
50㎡台の住戸では㎡単価が相対的に高く出る傾向が確認できます。
階数よりも 住戸面積とプラン構成が単価差を生みやすい階層 です。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：25階〜29階

販売㎡単価レンジ：442.8万〜721.2万円
最小：442.8万円（26階・3LDK／約79㎡）
最大：721.2万円（29階・2LDK／約72㎡）

準高層では価格帯が一気に拡張し、
特に29階の南東向き住戸では 700万円台／㎡ に達する事例が確認できます。
眺望条件と向きの差が、価格に明確な段差を生んでいるゾーンです。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：33階

販売㎡単価レンジ：609.0万〜628.0万円
最小：609.0万円（33階・2LDK+S／約79㎡）
最大：628.0万円（33階・2LDK+S／約79㎡）

高層帯では80㎡前後の住戸が中心となり、
㎡単価は600万円台で安定した分布を形成しています。
準高層で見られた上振れと比べると、価格はレンジ内に収まる構造です。

⑥ 最上階

最上階の募集事例は確認できません。

ワテラスタワーレジデンス

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

1〜5階に該当する募集事例は確認できません。

② 準低層（6〜10階）

6〜10階に該当する募集事例は確認できません。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：20階

販売㎡単価レンジ：423.0万円
最小：423.0万円（20階・1LDK+／約67㎡）
最大：423.0万円（同上）

中層帯（11〜20階）では、現時点で確認できる事例は20階の1件のみです。
㎡単価は400万円台前半に位置しており、
ワテラスタワーレジデンスでは中層帯からすでに都心高水準の価格帯に入っていることがわかります。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階／22階／23階／24階／25階／27階／28階／30階

販売㎡単価レンジ：342.0万〜585.0万円
最小：342.0万円（23階・1LDK／約51㎡）
最大：585.0万円（30階・2LDK／約82㎡）

準高層帯は事例数が最も多く、
ワテラスタワーレジデンスの価格形成の中心ゾーンです。

50㎡台の1LDKでは300万円台前半〜後半、
一方で70〜80㎡台の2LDKでは
450万〜550万円前後まで㎡単価が引き上がっています。

同じ21〜30階の範囲でも、
住戸面積・プラン構成による価格差が非常に大きく、
階数よりも住戸条件が価格を決定づける階層であることが明確です。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：32階／33階／34階／35階／36階／37階／38階／39階／40階

販売㎡単価レンジ：465.6万〜598.5万円
最小：465.6万円（34階・3LDK／約74㎡）
最大：598.5万円（38階・2LDK／約97㎡）

31階以上の高層帯では、
70㎡台〜90㎡超の住戸が中心となり、
㎡単価は500万円前後を軸に、600万円近い水準まで到達しています。

特に38階・39階では、
90㎡台住戸を中心に550万円超の事例が複数確認でき、
眺望・希少性が価格に強く反映されるゾーンです。

⑥ 最上階

最上階の募集事例は確認できません。

東京レジデンス（一番町）

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：2階

販売㎡単価レンジ：256.1万円
最小：256.1万円（2階・2LDK／約66㎡）
最大：256.1万円（2階・2LDK／約66㎡）

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／9階／10階

販売㎡単価レンジ：215.1万〜335.5万円
最小：215.1万円（10階・1LDK+／約51㎡）
最大：335.5万円（6階・2LDK／約57㎡）

準低層では50㎡台の1LDK・1LDK+Sが中心で、募集㎡単価のレンジが一気に広がります。
同じ6階帯でも240万円台〜330万円台までばらつきがあり、間取り・面積差と募集時期による影響が強く表れている階層です。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：12階／14階／15階／17階／18階／19階

販売㎡単価レンジ：201.8万〜336.9万円
最小：201.8万円（18階・2LDK／約66㎡）
最大：336.9万円（14階・2LDK／約83㎡）

中層帯では60〜80㎡台の2LDK・3LDKが主流となり、ファミリータイプ中心の価格形成に切り替わります。
㎡単価は200万円台前半〜後半がボリュームゾーンで、階数の上昇よりも住戸面積の違いが価格差を生みやすい構造が確認できます。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階／22階／24階／25階

販売㎡単価レンジ：314.1万〜407.6万円
最小：314.1万円（25階・2LDK／約96㎡）
最大：407.6万円（24階・2LDK／約86㎡）

準高層では70〜100㎡超の住戸が中心となり、㎡単価は300万円台後半が明確な中心帯です。
特に21〜22階では南東向きの大型2LDKが集中しており、眺望条件が価格に反映され始めるゾーンといえます。

⑥ 最上階

最上階の募集事例は確認できません。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

同じ千代田区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、価格帯の分布構造にははっきりした違いが確認できます。

パークコート千代田富士見 ザ・タワー
準低層（6〜10階）の時点で ㎡単価475万〜600万円弱 の事例が出ており、物件全体として「低い階でも高水準」な分布です。
中層（11〜20階）では 440万〜560万円台、準高層（21〜30階）では 440万〜720万円台までレンジが拡張し、向き・眺望条件による上振れが価格差を作っています。

ワテラスタワーレジデンス
価格形成の中心は準高層（21〜30階）で、事例数が最も多く、㎡単価は 340万〜585万円台 と幅広く分布しています。
同じ階数帯の中でも、50㎡前後の1LDKと70〜90㎡台の住戸で単価レンジが大きく変わり、階数よりも住戸条件が価格を決める構造が明確です。
高層（31階以上）では 460万〜600万円弱 まで水準が引き上がり、眺望・希少性が反映されるゾーンに切り替わっていることが読み取れます。

東京レジデンス（一番町）
低層（1〜5階）と準低層（6〜10階）に募集がまとまっており、50㎡台中心の住戸構成の中で㎡単価レンジが広がります（約215万〜335万円台）。
中層（11〜20階）では 200万〜330万円台、準高層（21〜30階）では 310万〜400万円台へと水準が一段上がる一方、建物が29階建のため「31階以上の高層帯」や「最上階を独立帯として整理する」ような構造は作れません。
つまり本物件は、階数帯の上昇に伴う水準変化は見えるものの、超高層タワーのように“高層ゾーンだけ別世界”という分断型ではなく、帯の中で連続的に分布するタイプです。

まとめ

本記事では、千代田区内のタワーマンションの中から筆者が任意に選んだ物件を対象に、募集価格データをもとに階数別の㎡単価分布を整理しました。

同じ千代田区でも、
低い階からすでに高水準で推移する物件、
準高層帯に事例が集中して住戸条件で単価差が広がる物件、
建物の階数構成そのものが分布の作り方を左右する物件
といったように、価格帯の“見え方”が変わることが確認できました。

別の切り口として、千代田区の主要タワーマンションについて平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した記事も公開しています。
階数別の価格分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

2026年版【千代田区タワマン相場】独自データ分析