新宿区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに

新宿区の主要タワーマンションについては、2024年以降〜2025年12月の募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、平均値や順位だけでは、マンション内の「どの階層の募集事例が価格水準を形づくっているのか」までは見えません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、募集価格を階数別に分解し、
ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

※表示されている事例の価格は全て募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。2024年1月〜2025年12月までの募集データをもとに作成しています。　

本記事で扱う物件とデータの前提

• 対象期間：2024年以降から2025年12月
• データ種別：募集価格
• 指標：平米単価（万円／㎡）
• 階数区分は各物件の構造にあわせて整理

対象物件（新宿区）

• ローレルコート新宿タワー
• ザ・パークハウス西新宿タワー60
• 富久クロスコンフォートタワー

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ると、価格は単純に階数の上昇に比例するのではなく、
階数帯ごとにまとまって分布する傾向が見られます。

本記事では、分布の違いを把握しやすいよう、以下の区分で整理します。
（※超高層・最上階は、該当する物件のみ）

※⑥⑦は、40階以降で㎡単価レンジが明確に分断される場合に限り採用します。
（例：西新宿タワー60は「⑥超高層」と「⑦最上階」を分けて整理）

なお本記事は、価格の高低を評価するものではなく、
募集価格がどの階層に、どのレンジで分布しているかを確認することを目的としています。

富久クロスコンフォートタワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

該当事例：2階

販売㎡単価レンジ：332.9万〜420.0万円

• 最小：332.9万円（2階・3LDK／約76㎡）
• 最大：420.0万円（2階・1SLDK／約60㎡）

② 準低層（6〜10階）

該当事例：9階

販売㎡単価レンジ：245.3万円

9階の事例は1件のみで、
70㎡超の3LDKが 200万円台中盤 に位置しています。
低層帯と比べると㎡単価は一段落ち着くゾーンです。

③ 中層（11〜20階）

該当事例：14階／15階／16階／17階／19階／20階

販売㎡単価レンジ：260.7万〜499.4万円

最小：260.7万円（16階・3LDK／約70㎡）
最大：499.4万円（15階・2LDK／約61㎡）

事例数が一気に増え、
60〜80㎡台の2LDK・3LDKが混在する階層です。
同じ階数帯でも、
住戸面積・向き・募集時期によって㎡単価の振れ幅が非常に大きく、
400万円台後半に達する事例も確認できます。

④ 準高層（21〜30階）

該当事例：26階

販売㎡単価レンジ：323.8万〜344.3万円

最小：323.8万円（26階・2LDK／約58㎡）
最大：344.3万円（26階・2LDK／約58㎡）

26階はコンパクトな60㎡未満住戸が中心で、
㎡単価は300万円台前半〜中盤に集約。
階高による眺望プレミアが、価格に安定して反映され始めるゾーンです。

⑤ 高層（31〜40階）

該当事例：31階／32階／34階／35階／39階

販売㎡単価レンジ：280.5万〜365.9万円

最小：280.5万円（31階・2LDK／約58㎡）
最大：365.9万円（35階・2LDK／約74㎡）

70㎡前後の住戸が中心となり、
㎡単価は300万円台が主軸。
中層〜準高層との連続性はあるものの、
眺望条件の差が徐々に価格へ反映されていく階層です。

⑥ 超高層（41〜49階）

該当事例：42階／44階／46階／48階

販売㎡単価レンジ：329.8万〜423.3万円

最小：329.8万円（44階・2LDK／約71㎡）
最大：423.3万円（46階・2LDK／約70㎡）

40階を超えると、
価格帯は明確に 300万円台後半〜400万円台 へ移行。
同じ面積帯でも階高差による価格差がはっきり現れます。

⑦ 最上階（50階以上）

該当事例：50階／51階／52階／53階／54階

販売㎡単価レンジ：383.0万〜419.9万円

最小：383.0万円（51階・2LDK／約60㎡）
最大：419.9万円（54階・3LDK／約78㎡）

50階以降は、
それ以下の超高層帯とも一線を画す 明確なプレミアムゾーン。
㎡単価はほぼ400万円前後で揃い、
本物件における「最上級価格帯」として整理できます。

ザ・パークハウス西新宿タワー60

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

該当事例：2階／4階／5階

販売㎡単価レンジ：200.8万〜275.8万円

最小：200.8万円（5階・1LDK／約45㎡）
最大：275.8万円（2階・2LDK／約58㎡）

低層帯からすでに200万円台後半が中心。
50㎡台の2LDKでは㎡単価が上振れしやすく、
立地評価の強さが反映されています。

② 準低層（6〜10階）

該当事例：6階

販売㎡単価レンジ：260.0万円

最小：260.0万円（6階・2LDK／約65㎡）
最大：260.0万円（6階・2LDK／約65㎡）

事例数は少ないものの、
低層帯より一段高い単価水準で安定しています。

③ 中層（11〜20階）

該当事例：11階／12階／13階／14階／16階／17階／18階／19階

販売㎡単価レンジ：219.5万〜277.3万円

最小：219.5万円（13階・1LDK／約49㎡）
最大：277.3万円（18階・2LDK／約60㎡）

60〜80㎡台の2LDKが中心。
階数の上昇とともに㎡単価も緩やかに切り上がり、
200万円台後半が主戦場となる階層です。

④ 準高層（21〜30階）

該当事例：24階／25階／27階／28階／29階

販売㎡単価レンジ：205.3万〜281.0万円

最小：205.3万円（27階・1LDK／約47㎡）
最大：281.0万円（29階・2LDK／約85㎡）

住戸タイプの幅が広く、
1LDK〜3LDKまで混在。
眺望条件と面積差により、㎡単価の分散が大きい階層です。

⑤ 高層（31〜40階）

該当事例：32階／34階／35階／36階／38階

販売㎡単価レンジ：227.7万〜275.8万円

最小：227.7万円（34階・2LDK／約79㎡）
最大：275.8万円（36階・2LDK／約58㎡）

高層帯に入り、
㎡単価は250万円前後を中心に推移。
眺望プレミアが安定して価格に織り込まれるゾーンです。

⑥ 超高層（41〜59階）

該当事例：41階／42階／44階／45階／48階／51階／52階／56階／57階／58階／59階

販売㎡単価レンジ：243.3万〜322.1万円

最小：243.3万円（41階・1LDK／約43㎡）
最大：322.1万円（59階・2LDK／約83㎡）

40階以降は、
それまでの高層帯（30階台）とは異なる価格レンジへ移行します。
眺望・階高によるプレミアが安定して反映され、
㎡単価は250万円台後半〜300万円台前半が中心となるゾーンです。

⑦ 最上階（60階）

該当事例：60階

販売㎡単価レンジ：399.8万円

最小：399.8万円（60階・2LDK／約105㎡）
最大：399.8万円（60階・2LDK／約105㎡）

最上階（60階）は、
超高層帯とも明確に重ならない 独立した価格帯 を形成しています。
本物件における象徴的なプレミアム住戸であり、
希少性が㎡単価にそのまま表れた「タワー頂点ゾーン」と整理できます。

ローレルコート新宿タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

該当事例：2階

販売㎡単価レンジ：207.9万円

最小：207.9万円（2階・2LDK／約55㎡）
最大：207.9万円（2階・2LDK／約55㎡）

低層帯の事例は限定的ですが、
コンパクトな2LDKでも200万円超の水準にあり、
立地評価が価格に強く反映されていることが分かります。

② 準低層（6〜10階）

該当事例：7階／9階／10階

販売㎡単価レンジ：140.1万〜168.5万円

最小：140.1万円（9階・2LDK／約83㎡）
最大：168.5万円（10階・2LDK／約83㎡）

80㎡超の2LDKが中心となり、
面積が大きい分、㎡単価は比較的落ち着いた水準で推移しています。
階数差よりも住戸規模の影響が大きいゾーンです。

③ 中層（11〜20階）

該当事例：11階

販売㎡単価レンジ：193.8万〜203.6万円

最小：193.8万円（11階・2LDK／約83㎡）
最大：203.6万円（11階・2LDK／約83㎡）

④ 準高層（21〜30階）

該当事例：21階／24階／26階／27階／29階

販売㎡単価レンジ：118.1万〜294.0万円

最小：118.1万円（24階・3LDK／約84㎡）
最大：294.0万円（27階・2LDK／約78㎡）

事例数が最も多く、
60㎡台〜80㎡台まで住戸タイプも幅広く混在しています。
眺望条件・募集時期・住戸タイプによる価格差が大きく、
㎡単価の振れ幅が最も大きい階層です。

⑤ 高層（31階以上）

⑥へ

⑥ 最上階

該当事例：31階／32階

販売㎡単価レンジ：146.7万〜272.3万円

最小：146.7万円（31階・3LDK／約91㎡）
最大：272.3万円（32階・2LDK／約84㎡）

90㎡超の3LDKと80㎡台2LDKが混在し、
高層階らしい眺望プレミアが㎡単価に反映され始めています。
ただし面積差により単価差は依然大きい構造です。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

同じ新宿区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、価格帯の分布構造には明確な違いが確認できます。

・富久クロスコンフォートタワー

低層階からすでに 300万円台後半〜400万円台 の募集事例が見られ、
階数による価格序列が比較的早い段階で崩れている点が特徴です。

中層（11〜20階）では260万円台〜400万円超 までレンジが大きく広がり、
価格形成は階数よりも 住戸面積・タイプ の影響が強く表れています。

一方で、超高層〜最上階帯（50階以上）では 400万円台後半 の事例が集中し、
他階層と重なりにくい明確な「タワープレミアムゾーン」として整理できます。

・ザ・パークハウス西新宿タワー60

低層〜中層では 200万円台前半〜中盤 を中心とした分布となっており、同一階数帯でも 面積差による価格ブレ が比較的大きい構造です。

30階台以降からは㎡単価が一段引き上がり、40階超では 250万円台後半〜300万円超 の事例が増加します。

最上階（60階）については
400万円台後半 の募集が確認でき、他の高層階とは明確に分断された独立した価格帯として整理できます。

・ローレルコート新宿タワー

低層〜中層は 140万円台〜200万円前後 が中心で、
3棟の中では比較的 価格水準が抑えられた構造となっています。

中層以降も急激な単価上昇は見られず、
階数よりも 募集時期や住戸条件 による差が価格に反映されやすい点が特徴です。

高層階（30階以上）では200万円台後半の事例も見られますが、超高層帯で突出したプレミアが形成される構造は確認できません。

まとめ

本記事では、新宿区内のタワーマンションを対象に、
募集価格データをもとに 階数別の㎡単価分布を整理しました。

同一エリア・同じタワーマンションであっても、
価格は階数に単純比例するのではなく、
住戸面積・間取り構成・階層ごとの希少性によって
異なる分布構造を描いていることが確認できます。

特に新宿区では、

• 富久クロスコンフォートタワー：
  面積主導＋超高層プレミア型
• ザ・パークハウス西新宿タワー60：
  階層段階的上昇＋最上階独立型
• ローレルコート新宿タワー：
  フラット寄り安定分布型

というように、
物件ごとの価格形成ロジックの違いが明確に表れました。

別の切り口として、新宿区の主要タワーマンションについて
平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した相場記事も公開しています。
階数別の分布とは異なる視点で、
各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、
あわせて参考にしてみてください。