江東区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに

江東区の主要タワーマンションについては、2024年以降の募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、こうした平均値や順位だけでは、
各マンション内の「どの階層の募集事例が価格を形成しているのか」までは読み取れません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、
募集価格を「階数別」に分解し、
平米単価ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

※表示されている事例の価格は全て募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。2024年1月〜2025年12月までの募集データをもとに作成しています。

本記事で扱う物件とデータの前提

• 対象期間：2024年以降
• データ種別：募集価格
• 指標：平米単価（万円／㎡）
• 階数区分：各物件の構造に合わせて整理

対象物件（江東区）

• アーバンドック パークシティ豊洲 タワー
• ブリリアマーレ有明
• パークタワー東雲

いずれも江東区を代表するタワーマンションであり、2026年版【江東区タワマン相場】独自データ分析では、平均平米単価150万円台後半〜200万円台を中心とする、エリア内の中核〜上位クラスに位置づけられる物件群です。

アーバンドック パークシティ豊洲 タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：1階／3階／4階

販売㎡単価レンジ：171.9万〜267.5万円
最小：171.9万円（3階・2LDK／約81㎡）
最大：267.5万円（1階・3LDK／約80㎡）

低層では70〜80㎡台のファミリータイプが中心となっており、
㎡単価は170万円台後半〜260万円台後半まで幅広く分布しています。

同じ3階帯でも、
住戸面積や間取り構成の違いによって単価差が大きく、
階数そのものよりも住戸条件が価格形成に強く影響しているゾーンです。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／8階

販売㎡単価レンジ：215.6万〜254.9万円
最小：215.6万円（6階・1LDK／約55㎡）
最大：254.9万円（8階・3LDK／約71㎡）

準低層では50㎡台のコンパクト住戸から70㎡台のファミリータイプまでが混在し、
㎡単価は220万円前後〜250万円台で分布しています。

低層帯に比べると価格帯はやや持ち上がるものの、
階数上昇による明確な段差は見られず、
面積と間取りの違いが価格差を生みやすい階層です。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階／13階／15階／18階／19階

販売㎡単価レンジ：190.3万〜281.0万円
最小：190.3万円（11階・2LDK／約73㎡）
最大：281.0万円（18階・3LDK+S／約78㎡）

中層帯では70㎡前後の3LDKを中心に事例数が増え、
㎡単価は200万円台前半〜後半がボリュームゾーンとなっています。

18階では同一面積帯で複数事例が確認でき、
募集時期や住戸条件の違いによる上振れが見られる一方、
階数そのものよりも住戸仕様が価格を左右する構造が確認できます。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階／22階／25階／26階／27階

販売㎡単価レンジ：215.7万〜272.3万円
最小：215.7万円（21階・2LDK／約60㎡）
最大：272.3万円（27階・3LDK／約80㎡）

準高層では60〜80㎡台のファミリータイプが主流となり、
㎡単価は230万円前後〜270万円台まで緩やかに分布しています。

中層帯からの連続性が強く、
条件による上昇は見られるものの、
価格帯が急激に切り替わるゾーンではありません。

⑤ 高層（31〜49階）

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該当事例：31階／33階／36階／37階／38階／39階／40階／42階／44階／45階／47階／48階／49階

販売㎡単価レンジ：168.0万〜311.8万円
最小：168.0万円（42階・2SLDK／約86㎡）
最大：311.8万円（47階・2LDK／約71㎡）

高層帯では60㎡台〜90㎡超まで住戸構成が大きく広がり、
㎡単価レンジも170万円台〜300万円超まで拡張します。

一部階では中層帯と重なる価格も見られ、
「高層＝一律に高い」という単純な構造ではなく、
面積・向き・募集条件が価格を大きく左右しているゾーンです。

⑥ 最上階（51〜52階）

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該当事例：51階／52階

販売㎡単価レンジ：263.1万〜317.0万円
最小：263.1万円（52階・2LDK／約90㎡）
最大：317.0万円（51階・2LDK／約100㎡）

最上階では90〜100㎡超の大型住戸のみで構成され、
㎡単価は260万円台後半〜310万円台に集中しています。

高層帯の中でも住戸規模と希少性が明確に異なり、
独立した価格帯として整理できる階層です。

ブリリアマーレ有明

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：1階／3階／5階

販売㎡単価レンジ：166.8万〜183.2万円
最小：166.8万円（3階・2LDK／約66㎡）
最大：183.2万円（1階・3LDK／約71㎡）

低層では60〜90㎡台のファミリータイプが中心で、
㎡単価は160万円台後半〜180万円台前半に収まっています。

同じ3階帯でも住戸面積の違いにより価格差が生じており、
低層ながらも階数より「面積・間取り」が価格を左右する構造です。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／7階／8階／9階

販売㎡単価レンジ：131.7万〜221.9万円
最小：131.7万円（7階・2LDK+S／約66㎡）
最大：221.9万円（9階・1LDK／約61㎡）

準低層では40㎡台のコンパクト住戸から90㎡超の3LDKまで幅広く混在し、
㎡単価レンジが一気に拡張します。

特に9階の40〜60㎡台住戸では200万円超の事例も見られ、
面積の小さい住戸ほど単価が上振れしやすいゾーンです。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階／12階／13階／14階／15階／16階／17階／18階／19階／20階

販売㎡単価レンジ：120.7万〜217.2万円
最小：120.7万円（11階・2LDK／約66㎡）
最大：217.2万円（14階・3LDK／約70㎡）

中層帯（11〜20階）は事例数が多く、
40㎡前後の1LDK（13階）から 80㎡台の3LDK（15階）まで住戸タイプが幅広く混在しています。

ただし、㎡単価の上下は「階が上がったから高い」というより、
同一階でも面積差・間取り差（1R/1LDK/2LDK/3LDK）や、募集時期の違いによってブレが出ている構造です。
そのため、この階層は 階数よりも住戸条件が価格を決めやすいゾーンとして整理できます。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：22階／23階／24階／25階／26階／27階／28階／30階

販売㎡単価レンジ：131.4万〜326.8万円
最小：131.4万円（24階・1LDK／約66㎡）
最大：326.8万円（22階・2LDK／約97㎡）

準高層帯では、40㎡台の1LDKから90㎡超の大型2LDK・3LDKまで住戸タイプが大きく広がり、
㎡単価のレンジも一気に拡張しています。

特に22階の約97㎡・2LDKでは300万円台／㎡に到達する一方、
同じ23〜24階帯でも40〜60㎡台の1LDKでは130万〜170万円台に留まる事例が確認できます。

この階層では「階数プレミア」よりも「住戸面積・プラン構成」の影響が非常に強く、
準高層＝高単価とは一概に言えない、二極化が最も顕著なゾーンと整理できます。

⑥ 最上階

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該当事例：31階／32階

販売㎡単価レンジ：192.0万〜263.0万円
最小：192.0万円（32階・2LDK／約122㎡）
最大：263.0万円（31階・3LDK／約125㎡）

高層帯では100㎡超の大型住戸が中心となり、
㎡単価は200万円台前半〜中盤に集約されます。

中層・準高層ほどのばらつきはなく、
住戸規模の大きさが価格を安定させているゾーンといえます。

パークタワー東雲

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：4階／5階

販売㎡単価レンジ：152.3万〜176.3万円
最小：152.3万円（4階・3LDK／約69㎡）
最大：176.3万円（5階・3LDK／約76㎡）

低層帯では70㎡前後の3LDKが中心で、
㎡単価は150万円台後半〜170万円台前半に分布しています。
階数プレミアは限定的で、面積差と向きの影響が主となるゾーンです。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／7階／8階

販売㎡単価レンジ：144.5万〜176.6万円
最小：144.5万円（8階・2LDK／約55㎡）
最大：176.6万円（6階・2LDK／約55㎡）

50〜70㎡台の2LDK・3LDKが混在し、
㎡単価は170万円前後が中心帯。
低層と比べても価格の段差は小さく、階数による上昇は緩やかです。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階／15階／16階／17階／19階

販売㎡単価レンジ：159.1万〜188.9万円
最小：159.1万円（15階・3LDK／約70㎡）
最大：188.9万円（19階・3LDK／約70㎡）

中層帯（11〜19階）では、70㎡前後の2LDK・3LDKが中心となっており、
㎡単価は160万円台後半〜180万円台が主な分布帯です。

17階・19階では180万円台後半の事例も見られる一方、
15階では同規模の3LDKでも160万円前後に留まる募集が確認でき、
階数の上昇がそのまま単価上昇に直結しているわけではない構造が読み取れます。

この階層では、
階数差よりも「専有面積・間取り構成・募集時期」の影響が大きく、
価格帯が緩やかに重なり合うゾーンとして整理できます。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：23階／25階／26階／28階／29階／30階

販売㎡単価レンジ：167.7万〜218.8万円
最小：167.7万円（28階・3LDK／約70㎡）
最大：218.8万円（30階・3LDK／約75㎡）

準高層帯では、
40㎡台のコンパクト住戸から80㎡超のファミリータイプまでが混在。
200万円前後まで単価が伸びる事例が出始め、
眺望条件が価格に反映され始めるゾーンと整理できます。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：31階〜40階

販売㎡単価レンジ：132.1万〜241.1万円
最小：132.1万円（33階・2LDK／約70㎡）
最大：241.1万円（35階・3LDK／約74㎡）

高層帯では70㎡前後の2LDK・3LDKが中心。
㎡単価は170万円台後半〜190万円台が主流で、
一部で200万円超の事例が確認できます。
ただし一律に高単価化する構造ではありません。

⑥ 最上階（41階以上）

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該当事例：41階〜43階

販売㎡単価レンジ：167.5万〜229.7万円
最小：167.5万円（42階・2LDK／約73㎡）
最大：229.7万円（43階・3LDK／約78㎡）

最上層付近では、
80㎡前後の3LDKを中心に200万円超の事例が増加。
眺望・希少性による緩やかなプレミアが確認できる階層です。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

同じ江東区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、価格帯の広がり方には明確な違いが見られます。

・アーバンドック パークシティ豊洲 タワー

低層から高層まで事例数が揃っており、階数が上がるにつれて㎡単価レンジが段階的に拡張する構造です。
特に高層〜最上階では、住戸規模と希少性の違いにより、他階層と重ならない価格帯が形成されています。

・ブリリアマーレ有明

準低層以降で住戸タイプの幅が一気に広がり、同一階層内でも価格の二極化が目立つ物件です。
階数よりも、面積・間取りの違いが価格差を生みやすい構造といえます。

・パークタワー東雲

低層から高層まで価格帯の連続性が強く、階数による急激な単価上昇は限定的です。
眺望による上振れはあるものの、全体としては緩やかな推移にとどまっています。

まとめ

本記事では、江東区内のタワーマンション3棟を対象に、階数別の㎡単価分布を整理しました。

同じエリアでも、

• 階数とともに価格帯が明確に切り替わる物件
• 住戸条件によって価格が二極化する物件
• 階層間の連続性が強い物件

と、価格分布の構造は物件ごとに大きく異なります。
タワーマンションの価格を読み解く際は、階数だけでなく住戸条件をあわせて見ることが重要といえるでしょう。

別の切り口として、江東区の主要タワーマンションについて平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した記事も公開しています。
階数別の価格分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、以下の記事も参考にしてみてください。

2026年版【江東区タワマン相場】独自データ分析