渋谷区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに

渋谷区の主要タワーマンションについては、
2024年1月〜2025年12月の募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、これらの平均値や順位は、
各マンション内の「どの階層の募集事例によって形成されているのか」までは示していません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、
募集価格を「階数別」に分解し、
平米単価ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

対象とするのは、募集件数が比較的多く、
規模感も近い以下の3棟です。

※表示されている事例の価格は全て募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。2024年1月〜2025年12月までの募集データをもとに作成しています。　　

本記事で扱う物件とデータの前提

• 対象期間：2024年1月〜2025年12月
• データ種別：募集価格
• 指標：平米単価（万円／㎡）
• 階数は各物件の構造に合わせて整理

対象物件は以下の3棟です。

• 代官山アドレス ザ・タワー
• グランドヒルズ恵比寿
• パークコート渋谷 ザ タワー

いずれも、渋谷区を代表するタワーマンションであり、2026年版【渋谷区タワマン相場】独自データで読み解く5物件の価格推移（2024–2025）のランキング記事では 平均平米単価300万〜400万円台 に位置する物件群です。

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ていくと、
価格は単純に階数の上昇に比例して変化するのではなく、
いくつかの階数帯ごとにまとまって分布している様子が確認できます。

本記事では、こうした分布の違いを把握しやすくするため、
読者が直感的に理解しやすい区切りを優先し、
以下の6つの階層に分けて整理します。

※⑥最上階については、
高層階の中でも募集㎡単価が明確に分かれている場合に限り、⑤高層とは別枠として整理しています。

なお、本記事の整理は価格の高低を評価するものではなく、募集価格がどの階層に、どのようなレンジで分布しているかを確認することを目的としています。

代官山アドレス ザ・タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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• 該当事例：1階／3階／4階／5階
• 募集㎡単価レンジ：244.5万〜481.4万円
  • 最小：244.5万円（3階・1R）
  • 最大：481.4万円（1階・1R）

1階の高単価事例が上限を押し上げており、低層内でも価格帯には大きな幅があります。

② 準低層（6〜10階）

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• 該当事例：6階／7階／8階／9階
• 募集㎡単価レンジ：257.2万〜377.9万円
  • 最小：257.2万円（7階・2LDK）
  • 最大：377.9万円（9階・2LDK）

コンパクト住戸とファミリータイプが混在しており、300万円前後から370万円台後半までの価格帯が確認されます。

③ 中層（11〜20階）

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• 該当事例：12〜19階
• 募集㎡単価レンジ：264.2万〜500.9万円
  • 最小：264.2万円（14階・1R）
  • 最大：500.9万円（18階・2LDK）

中層では、30㎡台のコンパクト住戸から100㎡超の大型住戸まで住戸タイプが混在しており、
300万円台・400万円台・500万円前後の募集が同時に確認されます。

④ 準高層（21〜30階）

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• 該当事例：21〜30階
• 募集㎡単価レンジ：239.1万〜392.0万円
  • 最小：239.1万円（24階・1LDK）
  • 最大：392.0万円（30階・3LDK）

50㎡前後のコンパクト住戸から100㎡超の大型住戸まで事例が混在しており、
住戸面積の違いが㎡単価の幅として表れています。

⑤ 高層（31階以上）

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• 該当事例：31〜34階
• 募集㎡単価レンジ：307.0万〜542.3万円
  • 最小：307.0万円（34階・2LDK+S）
  • 最大：542.3万円（33階・3LDK）

高層階では、
90㎡前後の住戸を中心とした400万円台の募集が複数確認される一方、
130㎡超の大型住戸では500万円台に達する事例も見られます。
住戸面積の違いが㎡単価の分布に強く影響している点が特徴です。

⑥ 最上階について

• 最上階（34階）の募集事例は確認できるものの、
  高層階（31〜33階）と価格帯が連続しており、
  最上階のみが独立した価格帯を形成しているとは整理できません。

そのため本記事では、最上階は⑤高層に含めて整理しています。

グランドヒルズ恵比寿

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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• 該当事例：2階／5階
• 募集㎡単価レンジ：331.7万〜414.4万円
  • 最小：331.7万円（5階・2LDK）
  • 最大：414.4万円（2階・2LDK）

低層階においても、300万円台前半から400万円台前半までの募集が確認されており、
住戸条件による価格差が表れています。

② 準低層（6〜10階）

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• 該当事例： 6階／7階／8階
• 募集㎡単価レンジ：346.9万〜403.9万円
  • 最小： 346.9万円（7階・2LDK）
  • 最大： 403.9万円（8階・2LDK）
    

準低層では、2LDK住戸を中心に300万円台中盤から400万円台前半までの募集が確認され、
階数差よりも住戸条件の違いが㎡単価に反映されています。

③ 中層（11〜20階）

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• 該当事例：12〜19階
• 募集㎡単価レンジ：292.0万〜462.5万円
  • 最小：291.5万円（12階・2LDK）
  • 最大：462.5万円（19階・2LDK）

この階層に募集件数が最も集中しています。

④ 準高層（21〜30階）

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• 該当事例：22階
• 募集㎡単価：444.6万円（22階・2LDK+S）

※事例数が1件のため、レンジではなく単点で整理しています。

⑤ 高層（31階以上）

• 該当データなし
  （本マンションは23階建）

⑥ 最上階（23階）について

• 最上階（23階）の募集事例は確認できません。

パークコート渋谷 ザ タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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• 該当事例：3階／4階／5階
• 募集㎡単価レンジ：224.4万〜281.8万円
  • 最小：224.4万円（4階・1LDK）
  • 最大：281.8万円（3階・2LDK）

② 準低層（6〜10階）

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• 該当事例：6階／7階／8階／9階／10階
• 募集㎡単価レンジ：229.9万〜358.5万円
  • 最小：229.9万円（6階・1LDK）
  • 最大：358.5万円（9階・2LDK）

③ 中層（11〜20階）

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• 該当事例：11階〜20階
• 募集㎡単価レンジ：241.9万〜480.7万円
  • 最小：241.9万円（11階・1LDK）
  • 最大：480.7万円（20階・2LDK）

※300万円前後から400万円台後半まで、
複数の価格帯が同時に確認されます。

④ 準高層（21〜30階）

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• 該当事例：22階〜30階
• 募集㎡単価レンジ：312.5万〜398.1万円
  • 最小：312.5万円（24階・1LDK）
  • 最大：398.1万円（30階・1LDK）

⑤ 高層（31〜38階）

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• 該当事例：31階〜38階
• 募集㎡単価レンジ：336.8万〜565.8万円
  • 最小：336.8万円（31階・2LDK）
  • 最大：565.8万円（36階・3LDK）

⑥ 最上階（39階）

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• 該当事例：39階
• 募集㎡単価レンジ：670.2万〜773.4万円
  • 670.2万円（208.89㎡・3LDK）
  • 773.4万円（165.50㎡・3LDK）

※最上階は、
⑤高層（31〜38階）とは明確に異なる価格帯として整理できます。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

同じ渋谷区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、
価格帯の分布構造には明確な違いが確認できます。

• 代官山アドレス ザ・タワー
  低層から高層まで、募集㎡単価のレンジが広く重なっており、
  中層・準高層・高層の間で価格帯が明確に分断されている様子は見られません。
  階数に加えて、住戸面積やタイプの違いが価格分布に影響していることがうかがえます。
• グランドヒルズ恵比寿
  募集事例の多くが中層帯（11〜20階）に集中しており、
  300万円台後半から400万円台前半を中心とした分布を形成しています。
  階数が上がるにつれて価格帯は変化しますが、
  特定の階層のみが突出した価格帯を示す構造は確認できません。
• パークコート渋谷 ザ タワー
  低層〜中層では200万円台後半〜300万円台の募集が中心である一方、
  高層（31階以上）では400万円台後半〜500万円台の事例が増加しています。
  さらに最上階（39階）については、
  他の階層と重ならない独立した価格帯として整理できます。

まとめ

本記事では、
渋谷区内のタワーマンションの中から筆者が任意に選んだ物件を対象に、
販売価格データをもとに階数別の㎡単価分布を整理しました。

同一マンション内でも、価格は階数だけで決まるものではなく、
住戸タイプや面積条件によって価格帯が重なっている様子が確認できました。

別の切り口として、渋谷区の主要タワーマンションについて
平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した記事も公開しています。
階数別の価格分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、
以下の記事も参考にしてみてください。

2026年版【渋谷区タワマン相場】独自データ分析