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築30年超えのマンション、本当に大丈夫? 購入前の最終チェック!

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築30年超えのマンションが欲しいけれど心配も・・・購入前に何をチェックしたらいい?

新築ともなるときれいで魅力的ですが、ローンのほかに修繕費や管理費などもかかってきますので、現実的に返済が難しいと感じるかもしれません。
しかし、築30年も経っていればさまざまなところにガタが来ていて、住んだ後も修理代などが余計にかかり大変かもしれないと中古マンションの購入も悩んでしまうものです。
築30年超えでもチェックしておく点を見てから購入するだけでも変わってきますので、検討したい方はぜひ参考にしてみてください。

築30年超えの場合どんな点がデメリット?

なんとなく古くてさまざまなものがすぐにダメになりそうとは感じていても、具体的にどこが傷みやすいのか、すべてをわかっている方は少ないのではないでしょうか。
どんな点がデメリットか、事前にチェックできることは何かを説明していきます。

耐震性が新築マンションよりも弱い?

マンションは高さも戸数もあるため、しっかりした造りではないと安心して暮らせないと感じている方も多いでしょう。

最近の新築マンションでは免震構造になっていて、実際の地震の揺れよりもそんなに揺れを感じないようになっている場合もあります。
ただ、免震構造ではなくても、耐震構造になっているマンションがほとんどです。

さらに、1981年に基準が変わり、新耐震基準に基づいて建てられたマンションは耐震性があります。
震度6~7程度の揺れが来ても問題ないような構造になっているため、震度6の揺れが来ても大丈夫です。

築30年の場合、1981年よりも後に建っているため必要以上に怖がる必要はありません。
1981年より前の建物も、旧耐震基準があり、それに基づいているため地震ですぐに崩れるような構造にはなっていません。

旧耐震基準は震度5強程度の揺れが来ても問題ない構造になっています。

泥棒などが入りやすく不安

なんとなく古いマンション=泥棒が入りやすく空き巣に狙われるのではないかと感じている方もいるでしょう。
共用部分は自分だけの意思で何かを取り付けることはできませんが、窓の鍵や玄関の鍵を最新のものにすることは管理組合の許可を取ればできます。

もし泥棒など犯罪を行おうと玄関前まで来ても、最新の設備で部屋に入ることができなければ問題ありません。
中古マンションの場合、意外とそこにずっと住んでいる方も多く、皆が顔見知りになっています。
あまり見たことのない人が不審な動きをしていたら、すぐに気が付きやすい環境でもあるため安心です。
逆に、泥棒も周りの目が気になって、ウロウロできないものです。

自分達が売りたい時に不利?

中古マンションに住んだ後、やっぱりほかに引っ越したいと思った時に、なかなか売れなくて苦労するのではないかと感じている方もいるかもしれません。

確かに、古くなっているため、新築マンションと同じような価格では売れません。
しかし、ある程度下落していれば、そこから価格が大幅に落ちることもないのです。

中古でリーズナブルに購入していれば、そこからさらに価格が下がったとしても大きくはありません。
立地が良く通勤や買い物に便利ともなれば、古くても欲しいという方がいます。
購入時に需要があるマンションの立地か、日当たりや過ごしやすそうな雰囲気があるかも見てから購入すれば失敗も少ないでしょう。

単純に中古になれば需要がないわけではないため、今後も見越して検討し購入すれば成功します。

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築30年超えのマンションを購入するメリット

不安でデメリットに感じる点が多少あるかもしれませんが、それ以上にメリットがあります。
こちらからは築30年超えのマンションを購入するメリットについて説明していきます。

どこに行くのも便利な立地が多い

昔に建てられたマンションも、新築に負けないくらい立地を考えて建てられたものが多いです。
特に地下鉄や電車、バス停から近く、中には大型スーパーに繋がる通路があり、すぐに買い物へ行けるような立地のマンションもあるのです。

マンションの1階にテナントとして、コンビニなどが入っている場合もあります。
子育てをしている家庭であれば学校からの近さなども気になるかもしれませんが、生活の利便性が高いところも多いです。

今も新築のマンションは立地を考えて建てられてはいますが、昔のマンションは好立地な場所を考え、地域の発展なども加味しながら建てられているため生活をしてから便利さを感じられるでしょう。

リノベーションで理想の状態にできる

築30年超えのマンションだから、見た目も古いまま住まなければいけないわけではありません。
リノベーションをすれば、自分の理想の部屋に変えられます。

すでに決まっている配管の位置などは簡単に変えることができないため、その点は頭に入れておきながら、自分が住みやすいようにリノベーションしましょう。

新築マンションを購入するよりも安いため、リノベーションの費用も組みやすくなります。
リノベーションの際には音などもしますので、周りに住んでいる方に了承を得てから行いましょう。

マンションの状況がわかる

新築のマンションでは、どのような人が周りに住むのかわかりにくいです。
すでに住んでいる方がいるなら、どんな人が住んでいるのか管理の雰囲気なども多少わかりますが、建築途中では住人や管理会社の状況はわかりません。

住んでから管理会社の状態や周りに住む人の雰囲気を知ることとなるでしょう。
それに比べて、中古マンションでは、今の管理状況や住んでる人の雰囲気も確認できます。

修繕記録がなくずさんな管理をしているなど、今の状況が掴めます。
逆に、掃除などもされていて雰囲気が良いとわかると、実際に生活した後も安心でしょう。

自分の家が欲しい人も購入しやすい

引用:PDF 築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)

アパートなどを借りていて、自分達の持ち家が欲しいと思っても住む場所によっては高すぎて購入できないと感じる場合も多いでしょう。

マンションでも新築となると結構な額になり、年収などによっては難しい場合もあります。
しかし、中古マンションであれば、新築に比べて価格が下がっているため、立地条件などが良くても比較的リーズナブルに購入ができます。

一括で購入せずにローンを組んだとしても、アパートの家賃よりも安い金額で済む場合もあるのです。
特に築年数が10年以内であれば予算もある程度かかりますが、築30年超えとなると価格も下がっているため購入しやすくなります。

売る時も下落が少ない

マンションに限らず新品で物を購入する場合、高い金額がかかります。
一旦誰かの手に渡り中古品として売る場合、定価の半額以下でしか売れない場合も多いです。
新築のマンションを購入しても売る際に一気に下落してしまい、思ったような価格で売れない場合もあります。

築30年超えのマンションは安くなっていますので、そこに10年や20年住んでまた別の場所に引っ越すため売りたい時に下落幅があまりありません。

自分たちが当初購入した時と同じような金額で売れる可能性も高く、次の住宅の資金にも充てられます。

大規模修繕工事済みの物件も多く安心

築30年ともなれば、どこかしらが傷み出し、修繕が必要になります。
皆で積み立てているお金を利用して、すでに傷み出している箇所は修繕工事を行っている場合も多いです。

自分たちが住む時にはきれいに修繕されているため、安心して住めます。
逆に傷みがあるのにそのままにしている場合は、管理が行き届いていないと判断もできます。

後悔しないためにもここだけはチェック

つい内覧をした時に間取りや雰囲気だけを見て決めたくなってしまいますが、見えない部分もチェックしておくことが大切です。
こちらで紹介するチェックを怠らずに行えば、安心して築30年超えのマンションが購入できます。

マンションの配管設備をチェック

部屋や玄関、共有部分だけでなく、配管設備は取り替えられているのか、あるいは具体的に修繕される日が決まっているのかを見ておきましょう。
マンションの配管設備の寿命は約25年から30年前後と言われていますので、築30年や40年のマンションは一度修繕を行っていなければいけません。
古いマンションの場合、配管をモルタルで埋め込んでいて、新しくするために剥がさなければならず、手間がかかる場合もあります。
購入したにもかかわらず、あっという間に住めなくなってしまう中古マンションもあるのが現実です。
そのため、目に見えていない内部を確認するのも、重要です。

管理体制はどうなっているか

管理が適当になっている場合、本来直しておかなければいけない部分も放置されている可能性があります。
手入れを定期的にしているかしてないかで、マンションの寿命も変わるのです。
マンションを見に行った時にも、ゴミが散乱していないか、廊下は汚くないかなどを点検すればある程度の管理体制がわかります。
管理体制に不備を感じると、実際に住んだ時にもトラブルが起きた時に対応が遅く困ることとなります。

1981年6月以降に建てられているか

少しでも安心したい場合、耐震基準が厳しくなった1981年6月以降のマンションを購入しましょう。
それ以前に造られたマンションでも地震に耐えられる構造となっていますが、新基準になっているほうがより厳しい基準をクリアしているため安心です。
実際にその後日本各地でさまざまな大地震がありましたが、1981年6月以降に建てられたものが被害が少なくなっています。
決してそれよりも前に建ったマンションが悪いわけではありませんが、ある程度安心してマンションを購入したい場合はチェックしましょう。

まとめ

築30年超えとなると何かあるのではないかと不安になってしまうかもしれませんが、購入時にポイントを確認しておけばそんなに失敗はありません。
逆におかしいと感じた場合は、納得して購入できるように専門家に見てもらいましょう。

チェックのポイントとして、売却も視野に入れておくと良いでしょう。
中古マンションであっても利便性が高く、南に窓が多く日当たりが良い場合、売却の際に苦労をせず売りやすいです。

購入の際デメリットに比べてメリットが多いため、築30年超えのマンションはおすすめです。

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