不動産投資でキャピタルゲインを得やすい立地・条件とは？
転売して売却益を得るキャピタルゲインは不動産の立地条件と管理・運営体制を整てから挑戦を
不動産投資で大きな利益を得るなら、キャピタルゲインは欠かせません。
一方で、大きなリターンがあるからこそのリスクもあります。
ここでは不動産投資において立地条件が大切になる理由、不動産を適切に管理・運営していく必要性などについて説明していきます。
※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。
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不動産投資で大きな利益を出せる方法はあるの？
まずここからは、不動産投資で利益を出すためにポイントとなるキャピタルゲインやインカムゲインなどについて説明していきます。
世界的な大富豪が稼いでいる手法
不動産投資は大きな金額を動かせれば、それだけ大きな利益につながります。投資はテコの原理が作用するので、資金が多ければ多いほど有利になります。
保有する資金が増えてくれば、セミリタイア生活も夢ではありません。
投資で大きく儲けるためにはキャピタルゲインがポイントになります。
医師や弁護士になれば高収入を稼ぎ出せますが、お金持ちを目指すとなれば話が違ってきます。
世界的な大富豪は労働で巨万の富を築いたわけではありません。
ほとんどの大富豪はキャピタルゲインで稼いでいるのです。
債券や株式のほか、投資用の不動産物件などが投資対象になっています。
インカムゲインとの違いは
不動産の価値が上昇しているタイミングで転売すれば、売却益を受け取ることができます。
たとえば、2,000万円で購入した不動産が3,000万円で売れれば、単純に1,000万円の利益が出るわけです。
逆に価値が下がってしまえば、売却損が出ることになります。
インカムゲインによる不動産投資に関しては、賃貸物件を保有して貸し出すことで利益を得る手法です。
アパートやマンション、駐車場などの大家さんが該当します。
これに対して、キャピタルゲインはさらに大きな利益を生み出す手法です。
ただし、不動産の価値は安定せず、確実性の高い方法とは言えません。
投資物件の立地条件や特徴、将来性などを把握したうえで始める必要があります。
両者の投資手法は並行しよう
自分はキャピタルゲインとは無縁と考えている人が多いですが、実は身近な投資手法でもあります。
たとえば、大家さんは賃貸物件を貸し出して賃料を得ることができ、賃貸経営をやめる時は保有していた不動産を売却できるのです。
もし不動産の価値が下がってしまったとしても、賃貸経営で十分な利益を出していれば、損益はプラスになる可能性が大いにあります。
そうして考えると、インカムゲインは生活費の確保、そしてキャピタルゲインはセミリタイアへの布石、老後資金の確保などにつながるでしょう。
キャピタルゲインで儲けるための鉄則とは
では実際にキャピタルゲインで儲けるためにはどうすれば良いのでしょうか。
ここからは、キャピタルゲインで稼ぐための鉄則を紹介していきます。
不動産価値の多くを占めるのは土地
不動産の価値というのは、建物より土地で決まると考えてください。
外観・内装・設備などがまったく同じ建物であっても、どこに位置するかによって価値は大きく変わってきます。
たとえば、アクセスの良い立地は賃料が高額になります。
駅前の賃貸が高額なのは、駅から近くて利便性が良いからです。
それゆえ、不動産投資では地価の高額な立地を選ぶことがポイントになります。
需要が供給を上回っているエリアだと、高額に設定しても借り手や買い手が現れるのです。
こうしたエリアは将来的に地価がさらに上昇し、不動産売却で大きな利益を得られる可能性が高いです。
不動産投資において東京都心の物件は鉄板ですが、それ以外のエリアでも将来的に人口が増えると予測されるなら不動産を購入しておく価値はあります。
たとえば、高齢者と若年者の割合から将来性を図ることができます。
若年世帯が多いエリアというのは、将来的にさらに不動産の価値が上昇する可能性が高いからです。
ただし、不動産の価値は社会情勢によって大きく変動することがあり、これは誰も予測ができません。
それゆえ、ブランド力のある一等地であっても、将来的に地価が上昇するとは言い切れないのです。
激安物件には手を出さないほうが無難
十分な資金力があるのであれば、キャピタルゲインを得るための投資物件は地価が超高額なエリアを狙いましょう。
動かせる金額が大きいと、受け取れる利益も大きくなるからです。
キャピタルゲインにおいて注意したいのは激安物件です。
激安価格の物件はお得に感じるかもしれませんが、安いということは価値も相応と考えてください。
一般的に人口密度の低い立地条件にある物件は、地価が低くなる性質を持っています。
すでに過疎になりかけているエリアの不動産を安く購入しても、過疎が進めばさらに不動産の価値が下がり、結果的に損失につながってしまうでしょう。
キャピタルゲインはハイリスク？
昔から稼ぐことを最重視するなら不動産業界を選ぶのが良いと言われてきました。
不動産は生涯において最も高額な買い物になる人が多いでしょう。
動かす金額が大きいからこそ、不動産業界は儲かるわけです。
実際に、キャピタルゲインによる不動産投資では、1年で1,000万円などの利益を出すことも夢ではありません。
不動産の価値は安定しているわけではなく、確かにキャピタルゲインはハイリスクハイリターンの投資ですが、大きなリターンを得るためには大きなリスクを伴うのが投資の原則です。
逆にいえば、リスクの小さい方法というのは利益も小さくなるわけです。
そうした意味で、不動産投資の世界は非常にフェアな仕組みになっています。
立地条件の見極めは自分主導で行う
原野商法というビジネスが話題になったことがあります。
比較的貯蓄のある高齢者が主なターゲットにされた悪徳商法の一つで、ほぼ無価値の不動産を購入させられるのが特徴です。
このように、不動産業者が積極的に営業してくる土地というのは、実は価値が低く値が上がる見込みが薄い土地であることが少なくありません。
本当に値上がりするのであれば、自社で保有しておいたほうが好都合でしょう。
甘い話には罠があると言われていますが、これは不動産業界にも当てはまります。
特に不動産は購入資金が高額になるので、不動産会社を選ぶ時は慎重に決めましょう。
相手の勧めを真に受けるのではなく、自分で考えて判断を下すことが大切です。
管理・運営体制を整えておきたい理由
不動産を保有している限り必ずつきまとってくるのが、管理や運営です。
ここからは、管理や運営体制を整えておく理由について説明していきます。
不動産は保有するだけでコストが発生する
不動産投資に必須なものは不動産ですが、不動産は保有しているだけで税金はかかります。
取得時には不動産取得税、そして保有を続けるとなれば固定資産税が発生します。
つまりは不動産をただ保有しているだけでは、負の資産になってしまうわけです。
いつ売れるかわからない不動産をやみくもに保有しておくのは得策とは言えません。
そこで、不動産の管理の基本として不動産の賃貸運営があります。
不動産を売却できるタイミングがやってくるまでは、インカムゲインで利益を得ましょう。
そうしなければ税金やローンの支払いすら困難になるはずです。
キャピタルゲインを始めることに躊躇している人は、まずはインカムゲインに挑戦してみると良いでしょう。
不動産の管理・運営をしていく段階で、急激に価値が上がる時がやってくるかもしれません。
特に大都市ではインカムゲインとキャピタルゲインを並行する投資手法が一般的になっています。
不動産投資会社に丸投げするのはあり？
自身で投資するのは面倒だし知識もないので、不動産投資会社に任せようと考える人は少なくありません。
ただ、すべて丸投げしてしまうと、自分の知識やスキルで儲けるという投資の醍醐味を得られなくなります。
また、不動産投資会社は自社の利益を得ることを最優先しますから、その分だけ不動産の所有者が得られる利益は減ってしまいます。
不動産投資が難しいと言われる理由は、自分主導で情報収集をしなければいけないからです。
株式投資や仮想通貨などを例にしても、儲かる情報があれば自分だけが独占するものです。
つまりは、他人に教える情報というのは、儲からない情報であることが多いと考えてください。
立地条件はどうするか、どのように不動産の管理・運営をしていくかなどは、最終的に自分で決める必要があるわけです。
キャピタルゲイン狙いの投資手法はさまざま
土地を転売する手法は昔から大きな資産を得るための王道とされてきました。
近年は地上げ屋という言葉をあまり聞かなくなりましたが、強引に安値で買取して高値での売却を繰り返すという悪質な業者は一部に存在します。
こうした手法に手を染める業者がいる理由は、ブラックに近い方法ほど儲かるからです。
ブラックは犯罪に該当するので避けたいという業者に関しては、グレーを狙ってくることが多いです。
しかし、法律が変わればグレーの方法がブラックに変わってしまう可能性は大いにあるのでリスクを伴います。
より魅力的な物件に生まれ変わらせる
キャピタルゲインで利益を得るには不動産の価値がポイントになりますが、建物がどうでも良いわけではありません。
古くてボロボロになった物件だと、借り手が現れない可能性があります。
すると、インカムゲインで儲けることは難しいですし、売り手を見つけるにしても難航するでしょう。
そこで、物件をリノベーションし新しい物件を誕生させるという手法がよく使われています。
リノベーションが難しいならば、傷んだ部分を中心にリフォームをするだけでもかまいません。
リフォームに500万円をかけて物件を生まれ変わらせることで、結果的にリフォーム費用を相殺できるほど不動産の価値が上がれば、売却により差額の利益を得ることができます。
まとめ
不動産のキャピタルゲインは高額を投資し、大きなリターンを得るという投資手法になります。
投資用の物件選びでは立地条件が何より大切で、地価が高いのはもちろんのこと、将来的に値上がりする可能性が高いかどうかもポイントになります。
キャピタルゲインは富裕層の投資と思われがちですが、インカムゲインと並行すれば一般の人でも参加できるでしょう。
賃貸経営でコツコツと利益を積み上げていけば、不動産の価値が購入時より下がっても、トータルで見ればプラスになる可能性があります。
キャピタルゲインを始める人は、自分自身で情報収集をすることを徹底してください。
不動産投資会社に丸投げしたり、しつこい営業に負けて価値のない物件を買わされたりする、などが大きな失敗の要因だからです。
※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。
不動産の適正価格を調べたいならDr.チェッカー！AIが分析した売却価格や相場価格を調べられます。