不動産投資の目的を決める

不動産投資を成功させるカギは明確な目的を持つこと！

不動産投資で賢く資産を増やそうと思っても明確な目的がなければ効率良く成果を出すことはできません。
まずは、不動産投資の目的を決めることが成功のカギとなります。
ここでは、すでに不動産投資を始めて成功している方の目的をチェックしていきましょう。

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資産形成を目的としたケース

ただやみくもに物件を購入して入居者を集めても不動産投資を成功させることはできません。
まずは目的を明確にし、それに合わせて対策することが大切です。

不動産投資で資産形成をしたいとき大きく二つ方法があります。

家賃収入を得る
物件を売った時の利益で儲ける

大体は家賃収入か売買益かの2つのパターンになるかと思います。
詳しく説明していきます。

安定した収入を確保することが目的

毎月一定額の収入を得ることが難しいと悩んでいる方も少なくありません。
以前よりも残業代が減った・ボーナスが貰えなかったなど、お金にまつわる悩みは尽きないという方も多いようです。
そんな中、サラリーマンをはじめ、定年退職者のほかにも独身の方など安定した収入確保するために不動産投資にチャレンジする方が増えています。
不動産投資で副収入を得ることを目的にした場合、入居者を常に確保できる安定した物件を選ぶことが重要です。
不動産投資で安定した収入源の一つとしてつなげるのであれば、需要の高い物件を探すことから始めてみましょう。
おすすめは、駅近で都市部までのアクセスが良好な物件です。
徒歩圏内に最寄り駅があり、さらに都市部までスムーズに足を運ぶことができる物件は年代を問わず需要が高くなっています。
こういった物件は、通勤・通学はもちろんのこと、買い物にも便利であり、生活のしやすさを実感できます。
このように、利便性の高く都市部へのアクセスが良好な物件は、すぐに入居者が埋まり空室を作ることがありません。
そのため、常に安定した収入を得ることができるのはもちろんのこと、さらに人気エリアの物件を利用して不動産投資を行えば高い賃貸料を取ることも可能になります。

賢く儲けることが目的

短期間で一気に効率良く儲けて早期退職を目指すという目的で不動産投資にチャレンジする方も増えています。
最近では、投資を成功させて「サイドFIREする」といった声も聞こえてきます。
賢く不動産投資で儲けるなら高利回り物件を手に入れることがおすすめです。
とはいえ、実際に高利回り物件を手に入れることは難しく、地価の安い地方や中古物件などを選ばなければいけません。
高利回り物件の条件として当てはまるのが築年数が古く、すでに中古となっている物件です。
中には再建築することが難しい事故物件を利用して不動産投資にチャレンジする方もいます。
しかし、中古物件や事故物件を利用して不動産投資を行う場合、入居者を集めるために高額な修繕費を用意しなければいけません。
また、入居者を十分に確保できるか定かでないため、銀行からの融資を受けづらくなる可能性もあります。

万が一売却する際に相場価格で必ず売却できるとは言えません。
ある程度の築年数が経過してしまった物件は人気が低く、短期間で入居者を集めるのは至難の業です。
特に事故物件となるとなかなか入居者は集められません。
高利回り物件を利用して不動産投資を行う場合、利益を短期間で獲得できる優良物件を探すほかにも多くの知識を得ることが大切です。

安く購入して売却益で儲けることが目的

長期間にわたって物件を持ち続けるのではなく、転売目的で不動産投資を始める方もいます。
このようなケースは、物件を購入後にすぐに売却してしまうのではなく、ある程度の期間が経過してから手放すことがほとんどです。
購入後すぐに売却しても大きな利益を得ることはできません。
売却した時の物件を持っていた期間によって税金が異なるからです。短期(5年以下)で売却する場合は住民税と譲渡所得税が長期に比べて税金が高くなります。

しかし、不動産投資で一定期間運用した後に売却すると売却益で儲けることにつながります。
もちろん必ずしも大きな利益を得ることができるというわけではありませんが、売却しやすい物件であり価値が高ければ、物件購入時よりも大きな利益を得ることも夢ではないでしょう。
転売目的で不動産物件にチャレンジするなら、いずれ売却することを念頭に需要の高い物件を購入することがおすすめです。
たとえば、都心へのアクセスが良好なだけでなく、生活圏にスーパーや病院、学校があることも重要と言えます。
また、再建が難しい物件や事故物件などの場合は、多額の修繕費がかかることも考えられます。
転売時に売却益をしっかりと出したいのであれば、まずは価値のある物件かという点を見極めるなど高い分析力を身につけることが大切です。

税対策を目的としたケース

不動産投資は、ただ資産形成として始めるだけでなく、税対策としてチャレンジする方も少なくありません。
ここからは、節税対策や相続税を目的とした不動産投資の特徴を確認していきましょう。

節税対策が目的

不動産投資を行うことで節税につながるケースもあります。
不動産投資で節税になるのは所得税や住民税があたります。
このほかにも、相続税や贈与税の軽減につながることもあるでしょう。
特に所得税と住民税は、不動産投資に大きく関わっています。
不動産所得がマイナスになった場合、多くの方が損をしているとガッカリしてしまうかもしれません。
ところが、不動産投資においては、不動産所得のマイナスは給与所得や事業所得と合わせて計算することができます。
特に給与所得が高い人は、大きく節税できる可能性があります。
収入が高い分税率差が大きくなるため、節税効果を高めることができるのです。
また、節税するなら減価売却費を大きく取ることもポイントです。
減価売却費をできるだけ大きくすると不動産所得の会計がマイナスになり、さらに節税効果を期待できます。

節税目的で不動産投資にチャレンジするなら築年数が古い中古物件がおすすめです。
また、部屋が一つひとつ分かれているマンション形態を選ぶと建物比率が土地よりも高くなるといったメリットがあり、減価償却率を多く計上できます。
近年、不動産価値が高いのは分譲マンションなのでは、と思われがちです。
しかし、不動産投資の場合、区分マンションを利用すると投資のリスクが少ないだけでなく、リスクを分散できます。
現在、比較的安く購入できる区分マンションも増えているのです。
土地の持ち分が少なく、相続税評価が低いのもメリットと言えます。
時価と評価の差が大きくなればなるほど節税効果が高くなるため、節税を目的とするなら、その目的に適した条件の良い物件を選ぶことが大切です。

相続税対策が目的

相続税対策として不動産投資にチャレンジする方もいます。
このようなケースは、収益を大きく見込める物件を購入し時価と評価の差によって相続税の負担を軽くしています。
たとえば、両親や親族から相続財産を受け取る場合、高額な相続税を支払わなければいけない方もいるでしょう。
もしかしたら相続税に頭を悩ませてしまう方もいるかもしれません。
実は、相続財産は現金で持っているのではなく、あえて不動産を購入することで相続税評価を下げることができるのを知っていますか。

多くの方は、物件よりも現金のほうが価値があると思ってしまうかもしれません。
しかし実際には、アパートやマンションを購入し不動産として相続すると路線価を下げることができます。
不動産は、路線価の実勢価格の80％にまで下げることができるため、現金で相続するよりも相続税の評価を大きく下げることも可能です。
少しでも相続税の負担を軽くしたいという方は、まずは相続税評価を把握しベストな方法を採ることもおすすめと言えます。

また、賃貸用の物件を購入し不動産投資を行うことで資産の相続税評価を下げることもできます。
さらに、不動産投資を行う際に銀行から融資を受けた場合、借入は負の財産として捉えることもできるため、資産の相続税評価額を抑えられるのもメリットです。
このように不動産投資は、知識を深め正しいやり方で行えば安定収入として結びつけることができるだけでなく、相続税を抑えられるなど多くの利点があります。

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不動産投資のメリット

不動産投資という言葉を聞いたことがあってもリスクの不安があり、なかなかチャレンジできないという方も多いのではないでしょうか。
もちろん、正しいやり方や物件選びを間違えてしまうと失敗するリスクもあるため、まずは知識を身につけることが大切です。
きちんと知識を得たうえで正しく不動産投資を行うと多くのメリットを実感できるようになります。
まずは、不動産投資には、どのようなメリットがあるのかを確認していきましょう。

毎月決まった家賃収入を手にできる

近年、年齢を問わず若い世代でも不動産投資にチャレンジする方が増えています。
その目的は人によってさまざまですが、安定収入を確保するためと答える方がほとんどです。
実際に経験や正しい知識を持つことで不動産投資が成功すれば毎月決まった家賃収入を得ることができます。
安定性がなくリスクが大きい投資と比較しても大きな収入を得ることも夢ではありません。

自己資金が少なくても始められる

不動産投資は、購入する物件の価格によって初期費用に違いがありますが、比較的安い中古物件などを手に入れて始めれば費用の負担を軽減することができます。
不動産投資と聞くと、多くの方が数千万円もの初期費用が必要になると考えるかもしれません。
しかし、不動産投資は、自己資金が少なくても銀行から融資を受けてスタートできるのもメリットです。
もちろん全額自己資金で不動産投資を始めることもできますが、より大きな利益を得たいのであればレバレッジ効果を利用することもおすすめです。
レバレッジとは、少ない自己資金で大きな投資利益を出すことを言います。
このレバレッジ効果を賢く利用することで投資利益を効率良く生み出すことにつながり、自己資金は少ないながらも長期間にわたって安定収入を確保し続けることもできるでしょう。

不動産投資のデメリット

メリットだけでなくデメリットもしっかりと確認したうえで不動産投資をするかどうか考えましょう。

思うように空室が埋まらず赤字になる

高利回りの物件を購入したが、思うように空室が埋まらなくて計画していたより家賃収入が増えなかった。

売値=利益にはならない、自分の思い通りの金額で売れるとは限らない

不動産は売った分がそのまま利益になりません。
売値から諸費用や税金をすべて差し引いた金額が最終的な利益になります。
諸費用などもよく考えた上で売却しないと、手元に残るお金が思ったより少ないと感じてしまうかもしれません。

また、売れば必ず売れるとも限りません。
自分が思った金額で売れない場合もあります。そうすると金額を下げなければ売れなくなるのでさらに損をしてしまう可能性があります。

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まとめ

今回は、不動産投資の目的について解説しましたがいかがだったでしょうか。
不動産投資を行う目的は人それぞれですが、しっかりと結果を出すには正しい知識を身につけ適した物件を手に入れることが大切です。
まずは、明確な目的を持ち、正しい方法で不動産投資にチャレンジしてみましょう。

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