「高利回り」物件とは?特徴や見抜くべきポイント
不動産投資で物を言うのは、もちろん物件を見抜く目です。
多くの方が認識しているように、良い物件かどうか判断するための重要な指標の一つに、物件の利回りの実現性があります。
ただ、販売されているたくさんの投資物件の中で、本当に高利回りで運用できる物件の絶対数は限られているのです。
果たして「高利回り」物件を見抜くポイントはどこにあるのか、ここで紹介していきます。
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目次
利回りとは
まず、「利回り」の意味をあらためて整理しておきましょう。
利回りは投資物件を選ぶ時の指標の一つですが、簡単に言うと「投資金額に対する年間収益の割合」のことです。
たとえば、物件価格1,000万円、年間家賃収入100万円とした場合、単純計算で利回りは10%となります。
当然利回りは高いほうがより多くの収益を得ることができますし、より良い物件である可能性はあるでしょう。
ただし、この計算では購入時の諸費用やその後の経費、空室リスクなどは想定されていませんし、常に満室の状態を前提としています。
実際にはこうしたリスクのほか、毎月の管理費や修繕積立金などが入ってくる場合もありますし、さまざまな条件を加味する必要が生じるのです。
そこで、物件の実態を知るためには、「表面利回り」と「実質利回り」の違いを理解することが重要となります。
表面利回りとは
表面利回りはグロスとも呼ばれ、前述したように単純計算で求める利回りを指します。
計算式は以下の通りです。
満室時の年間収益÷不動産の購入価格×100(%)
この計算では満室が前提となっており、物件購入時のイニシャルコスト、運用開始後のランニングコストなどは含まれていません。
かなり形式的な利回りではありますが、不動産投資情報などで利回りと表記される場合、この表面利回りが採用されることが一般的です。
実質利回りとは
実質利回りはネットもしくはキャップレートとも呼ばれ、表面利回りにイニシャルコストやランニングコストを加味したものになります。
計算式は以下の通りです。
(満室時の年間収益―不動産管理コスト)÷(不動産の購入価格+その他諸費用)×100(%)
基本的な構造は同じですが、実際に出ていくお金が加味されているため、表面利回りより事実に近い数値を得ることができます。
投資計画を立てる際に最も重要となる数値です。
想定利回りとは
表面利回りを想定利回りと分けて計算する考え方もあります。
その場合、想定利回りを満室時の収入、表面利回りを現状の空き室状況の収入で計算します。
ただし、いずれもイニシャルコストやランニングコストは含みません。
また、分譲マンション1室や戸建て1世帯入居の投資に関しては、想定利回りは表面利回りと同じ意味になります。
高利回りになりやすい物件とは
利回りは物件のある場所や環境はもちろん、築年数などによっても大きく変わります。
一概に平均や相場を求めることはできず、数値の高い低いだけで安易に投資を判断するのは難しいのも事実です。
ただし、投資金額に対して収益がどれくらい見込めるかを予測する指標は必須ですので、高利回りの物件に注目することは重要ですし、ほかの物件と比較することも重要です。
また、全体のトレンドを掴む材料にもなり、強いて言えば現在都心部の人気物件は利回りが低く、部屋数の多いアパートは高利回りという傾向が見受けられます。
それでは高利回りになりやすい物件の特徴をまとめてみましょう。
地価が低いエリアにある
人気の都市部では利回りが低いと述べましたが、それはひとえに地価が高いからです。
物件購入金額が高くなればなるほど、どうしても利回りは低くなります。
それに比べて地方物件は地価が低く、購入費用が安く抑えられる分、利回りは高くなります。
中古物件で賃料を高く設定できる
中古物件は一般的に購入費用が安くなる分、新築に比べて利回りが高くなりやすい特徴があります。
立地が良ければ賃料も下げずに済むため、より高利回りで運用できる物件になりやすいでしょう。
ただし、建物価格が高いと中古でも購入費用が下がりにくい場合もあるので、そこは注意が必要です。
管理コストを抑えられる
ランニングコストの一つである管理費用を安く抑えられれば、実質利回りを高くすることは可能です。
ただし、これは高利回りに見せかけるための手段に悪用される場合もあります。
見抜くには、修繕積立金などの維持コストが正しく設定されているか、きちんとチェックする必要があります。
本当に「高利回り」な物件を見抜くにはどうすれば良いか
利回りはあくまで計算式で求める数値ですので、実際に運用をスタートしてその通りにいくとは限りません。
また、検討時に表面利回りではなく実質利回りに注目するのはもちろんですが、たとえ実質利回りが高くてもそれだけで安心はできないでしょう。
前述したように、計算上は都心部の人気物件の利回りは低く、地方物件のほうは高利回りになります。
ただ、実際には都心部のほうが空き室リスクが低く、入居者が途切れにくいため収益が上がる可能性もあります。
だからといって、都心部以外では収益を上げられないというわけでもありません。
重要なのは利回りの数字の高さだけでなく、それを参考にしつつ物件の真価を見抜くことです。
それでは、どのような目を持てば本当に「高利回り」な物件を見抜くことができるのでしょうか。
築年数や設備の古さを見る
先ほど中古物件は高利回りになりやすいと述べましたが、同時にランニングコストである修繕費の課題が発生することは否めません。
あまりに古い建物や設備はリスクが上がりますし、管理が悪いと余計な出費につながる可能性があります。
特に建築基準法改正前の建物は評価を大きく下げますので、基準となる年代は押さえておきましょう。
耐震基準(1981年6月1日改正)、アスベスト(2006年部分禁止、2012年全面禁止)は重要です。
利回りだけで飛びつくと、後々大きな負担を強いられる可能性があります。
エリアや立地を見る
空き室リスクを回避するには、入居者を獲得し続けるしかありません。
入居者が途切れないかどうかは重大指標の一つですが、利回りからは推測できませんので、エリアや立地は必ず確認してください。
賃貸物件では空き室が生じれば、それだけで投資計画が破綻します。
そのエリアでその物件に需要があるのかないのか、まずは調べましょう。
建物のタイプを見る
エリアを調べると人口がわかりますが、それだけでなく居住者の属性も調べる必要があります。
たとえば、持ち家が多いエリアに単身者用ワンルームマンションの需要は見込めませんので、投資物件の建物のタイプをエリア特性に合わせることが必要です。
また、家族世帯が多いなら広さも部屋数も必要ですが、それだけ購入費用が上がり、修繕費も増えるリスクがあります。
ただこの場合、「ファミリータイプは利回りが低いから悪い物件だ」というのは、投資判断として誤りの可能性が高いことは理解できるでしょう。
マンションは総戸数を見る
マンションに投資する場合、修繕費は大きなチェックポイントです。
修繕費の積み立ては大規模修繕に欠かせない義務ですが、総戸数が多ければそれだけオーナーあたりの負担額が小さくなります。
ただし、総戸数が多ければ多いほど建物も大きくなるため、積立金総額も大きくなります。
どれだけの金額をどれだけの戸数で割っているのか、実態を知る必要があるでしょう。
物件情報を見る場合には、高利回りに見せかけるため実質利回りに盛り込むコストを少なく見積もっていないか、注意深くチェックすることが重要です。
入居付けに苦戦する事項がないか見る
入居者を獲得するのに苦戦するような事項がある場合、いかに高利回りに見えても真っ先に見抜かなければなりません。
たとえば、自然死なども含め入居付けに苦戦するような告知事項はないか、仲介業者にはしっかり確認しましょう。
すでに入居者がいる場合、属性に問題はないか、満室に見せかけていないか、場合によっては賃貸契約書なども確認する必要があります。
利回りが低くても購入すべき物件もある
高利回りという言葉は、投資を考えるうえでとても魅力的なのは事実です。
ただ、それだけに振り回されると、本当の優良物件を見逃してしまうおそれがあるのは確かでしょう。
逆に言えば、たとえ利回りが低くても購入に値する投資物件もあるということです。
果たして、利回りが低くても検討すべき余地のある物件とはどのようなものでしょうか。
人気エリアにある
たとえば、人気エリアで買い手が多く見込める物件の場合、売却などの出口戦略を取りやすいメリットがあります。
住みたいまちランキングなどで常に上位にランクインするエリアであれば、計算上利回りが低くても検討する価値はあるでしょう。
関東で言えば横浜、恵比寿、吉祥寺など、関西では西宮北口、梅田、神戸三宮などは魅力的なエリアです。
ただし、こうした人気エリアは購入価格が非常に高額なため、キャッシュフローが赤字になるような購入計画はNGです。
物件の価値や家賃が下がりにくい
価値や家賃が下がりにくい物件は、資産性の高い物件と言えます。
短期に売買するような投資には向きませんが、長期にわたって安定的に収益を得るなら、多少利回りが低くても検討すべき物件です。
人気エリアであることも多いですが、土地の形が整っている、接道状況が良いなどの要素があります。
ただし、月々わずかなキャッシュフローでも資産形成に活用するという意識が必要です。
きちんとメンテナンスされている
物件がきちんとメンテナンスされており、外壁塗装がきれいだったり、屋上防水工事や室内原状回復工事などが適切にされていたりする建物は価値があります。
高利回りでも購入後のトラブルで数百万円規模の突発費用が発生するリスクに比べれば、ずっと資産価値の高い物件と言えるでしょう。
たとえ利回りが低くても、十分検討の余地のある物件です。
まとめ
高利回り物件を見抜く方法を解説しました。
利回りに振り回されるのはいけませんが、利回りは投資物件を評価する際の大切な指標であることは確かです。
ただ実際には、本当に買うべき物件かどうかはプロでも見極めは難しいのも事実です。
できるだけ多くの情報を多角的に集め、頭で計算しつつ現場で肌感覚もフル活用しなければ、なかなか不動産投資を成功させるのは難しいでしょう。
だからこそ自分だけで判断せず、信頼できる不動産業者をパートナーにつけることをおすすめします。
業者の言っていることを鵜呑みにせず、真実を見抜く目を持つ方こそ、プロとタッグを組むことで成功への道が拓けることでしょう。
※本ブログに掲載されている事項は、情報の提供を目的としたものであり、投資の勧誘を目的としたものではありません。
最終的な投資決定は、お客さまご自身の判断でなさるようにお願いいたします。
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