Technology | Dr. Asset

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Dr.Assetシリーズについて

「Dr.Asset」シリーズは、不動産会社のマーケティング目的のサービスではなく、エステートテクノロジーズが誇るデータサイエンティスト集団によって開発された、不動産分析技術です。
都内の50万件のデータを蓄積するAI(人工知能)「Dr.Asset」が、不動産の価格、暮らしや子育ての情報、地震・治安・犯罪などのリスクまで、従来の不動産サービスでは提供しきれなかった情報を「見える化」します。

 物件偏差値のイメージ図

技術の特徴

等高線価格推定
等高線価格推定は、独自の価格推定技術です。

まず、23区50万件のマンションの物件価格を㎡単価に換算して、等高線のようにプロットします。

さらに、㎡賃料、利回りも等高線のようにプロットします。

そうすることで、近隣類似物件の等高線から、そのエリアのあらゆるマンションについて、経度緯度さえ分かれば価格・賃料・利回りなどの推定が可能になります。
近隣類似物件をプロットし等高線のように価格推定を行っているサービスは当社以外に存在していません(※2020年4月当社調べ)

価格等高線のイメージ図

 

不動産メタタグ分析

蓄積された大量の非構造化データを、AIエンジンにより自動分類し、タグ付けをおこないます。
タグ付けされた各データは、お得感・地震防災度・水害防災度・近隣の治安・人口成長性・子育て対策・暮らしの利便性などに分類され、不動産を総合的に判断する指標として評価されます。

データジャケット手法

データジャケット(Data Jacket)は、データの「ジャケット」すなわちメタ情報(概要情報)のことです。

データジャケット手法は、データそのものではなくデータのメタ情報を公開することで、データ自体を公開せずに、データを介したコミュニケーションが可能になる解析支援技術です。

さらにデータ同士の関連性を創発するプロセスをゲーム型ワークショップにより実現するフレームワークが、IMDJ(Innovators Marketplace on Data Jackets)です。
IMDJでは、参加者が提供するデータジャケットをかけ合わせて、データ保有者だけでは見落としがちだった問題を解決するデータ活用アイデアを創発します。

さらに有用なアイデアについては実現にむけた行動プランを創出し、その実現性を評価します。

この一連のプロセスによりイノベーションを推進します。
また、IMDJを通して獲得したデータ活用アイデアは重要なデータジャケット同士のつながりとして未来のIMDJへ還元されます。

出典:東京大学 大澤研究室

データ保有者とデータ利用者がコミュニケーションすることで、新たなイノベーションを創発することができます。

今までの業者都合の情報整備ではなく、顧客主体の情報整備をしていくことができます。

さらにIMDJでは、かけ合わせるデータジャケットの数が増えることでプラットフォームとしての価値が高まる、いわゆるネットワーク外部性が強く作用する領域であり、いかに多くのデータジャケットを取り込むことが出来るかで網羅性や精度に違いが生まれます。

顧客の問題解決をより広範に、正確にキャッチアップすることが可能となります。

価格の精緻な解析

不動産の価格は、条件の似通った物件でも10-20%の差が発生することがあります。また、これまで物件の収集や分析は、仲介業者が提示する数件のサンプルで行うのが限界でした。
Dr.Assetは、周辺地域から、部屋の広さ・駅までの距離・築年数など諸条件が類似した物件を収集し、価格偏差値を算出します。

膨大な物件データから公正に物件抽出と解析を行うため、客観的で精緻な情報を入手できます。

ファジーな「暮らしのニーズ」の分析

近所のスーパー・小学校の有無、人口増減、待機児童対策、治安など、暮らしやすさや安心に直結する情報は、気になるけれど不動産取扱業者ではリーチしにくいのが現状です。Dr.Assetは、これらファジーな暮らしのニーズについても、正確なデータで可視化。

「住みたい環境」の住まい探しをお手伝いします。

不動産リスクの解析

不動産の売買には、未だ消費者が知ることが困難な様々なリスクが存在します。

地震、洪水などの災害リスクはどの程度か、将来の収益性はどうか等です。

Dr.Assetは、データジャケット手法によるビッグデータ収集やディープラーニングなどにより、対象物件の収益性、人口増減、治安、災害など、不動産リスクの複合的な解析を行います。

 

東京大学大澤教授と、研究開発しています

技術顧問 大澤 幸生

東京大学大学院工学系研究科システム創成学専攻教授
人工知能学会元理事 2017-18年
人工知能学会功労賞受賞 2017年

専門は、人工知能自然言語処理、及びデータ利活用。データ駆動利活用の独自手法は、経済産業省・国土交通省や民間企業をはじめ、教育・研究機関にも国際的に導入されています。