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中古マンション購入前には地盤調査は必要?調べ方や地盤を知る方法。地盤が心配なら新築より中古マンションの購入がオススメ

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中古マンションを購入する際の地盤調査はどうすればいい?調べ方を紹介します。

中古マンションは新築マンションに比べてリーズナブルに購入できますが、それでも結構な値段がします。
その際に気になってくるのが、地震に強い地盤かどうかではないでしょうか。
こちらでは中古マンションを購入する際の地盤の調べ方などを紹介していきますので、買う前に何をチェックしておけばいいのか参考にしてみてください。

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そもそも、なぜ地盤は重要か?

日本ではさまざまな箇所で、大地震が起こって被害に遭っています。
震度2や3程度であればそこまで大きな被害はありませんが、震度6前後ともなると崩れてしまう建物やヒビや傾きが出てしまう場合もあります。

これらの被害の程度には、地盤が大きく関係しているのです。
中古マンションを購入するうえでも、長く安全に住み続けたいと考えているのであれば地盤調査の結果は重要とも言えるでしょう。

軟弱な地盤とは?

もともとの土が砂質である場合や、盛土になっている場合は軟弱地盤と呼ばれています。
砂を考えてもわかるようにサラサラとしていて、形を自由に変えられることができます。
そのため地震が起きた時に液状化現象にもなりやすく、建物は被害がないにも関わらずマンションだけが傾いてしまうのです。
酷いとそのまま倒れてしまい、住めない状態になってしまいます。
後から埋立地にした場合や、もともとが田んぼだった湿地なども軟弱です。
振興開発地では住みやすくマンションなども建てやすように盛土されている可能性も高く、大きな地震が来た時に被害に遭ってしまいやすくなっています。

盛土って何? 盛土のリスク解説~第1弾~

第2弾 盛土がわかる造成地マップ

強い地盤の特徴は?

軟弱な地盤の逆で、もともとが水関係の水田や海の近くなどではなく人工的に造られた盛土でない場所です。
元が岩盤切土の部分は、盛土や元水田だった部分に比べると強いと言えるでしょう。
ハザードマップを見た時にも、土砂災害や津波の被害に関係のない場所は関係のある場所に比べると強いと言えます。
同じ震度6の揺れが来ても、部屋の家具などがほとんど倒れずに被害が少ない場合も多いです。

盛土や切土については別の記事で解説しています。
盛土って何?盛土のリスクを解説~第一弾

地盤調査はどのように行えばいい?

安心して中古マンションに住みたいと思った時には、しっかりと地盤調査を行うことが大変重要となってきます。
調査をどのように行えばいいのか調べ方を5点紹介していきます。

  • インターネットなどで地盤調査データを見る
  • 水に関係するものが近くにないかを調べる
  • 不動産仲介会社に聞いてみる
  • 役所に聞いてみる

インターネットなどで地盤調査データを見る

パソコンやスマートフォンで、検索して地盤データを見ることが可能です。
気になっている中古マンションやその付近の地盤はどうなっているのか、住所などを入力して調べてみましょう。
近辺を調べても、皆が同じような地盤とは限りません。
少しズレるだけで軟弱な場合もありまし、逆に比較的硬く安心な場所もあります。
一般的に水に関係する場所は軟弱なイメージもありますが、実際地盤調査をしてみるとそうとは限りません。
逆に一見海や川から遠くもともと水田ではないにも関わらず、なんらかの理由で軟弱なケースもあります。

こちらは、弊社無料サービス「Dr.Assetマンションリスク」です。マンションがどの地盤に属するのかの判断が出来ます。

水に関係するものが近くにないか調べる

一般的には水に関するものが近くにある場合、地盤が軟弱なケースも多いです。
新興住宅地だと、もともと田園だった箇所を埋め立てている場合もあります。

マンションが建つ前に地盤が田んぼだった場合、築30年とは言え地盤で見ると弱い部類に入ってしまいます。
ほかにも近くに川や池などがある場合、畑に利用されていた場所は地震が来た時に被害に遭う可能性も高くなると言えるでしょう。

不動産仲介会社に聞いてみる

中古マンションの場合は、地盤がどのようであったのか書かれている資料を管理人室に置いてあるケースがほとんどです。
建てる前にどのような状態の地盤に建物を造ったのか、資料を見せてもらって確認してもいいでしょう。

もし管理人の部屋にはない場合は、管理会社が持っている可能性があります。
気になる中古マンションがあった時に仲介して売ってくれている不動産に聞けば、資料を借りてきてくれます。

遠慮せず今後自分が長く住む場所になるため、初めに聞いておきましょう。

役所に聞いてみる

これから住みたいと思っている中古マンションがある市区町村に行き、地盤の状態がどうだったのか調査結果を見たいと伝えると確認できます。

可能な場合はその近隣の地盤調査なども見ることができますので、周りの状態なども一緒に見ながらトータル的で欲しい場所は安心な硬さがあるのかリサーチできます。
しかし絶対に近隣の状態を把握できるとは限りませんので、まずは役所に聞いてみましょう。

中古マンションだからできるチェック方法

どんなに良い地盤だと書かれていても、本当にそうかどうかは疑わしいと感じてしまうかもしれません。
よく新築マンションも良い状態に地盤調査を改ざんされていて、蓋を開けたら軟弱だったという場合もあります。

すべてが嘘つかれているわけではありませんが、新築マンションを建てるからには売って満室にしたいという業者の思いもあります。
そのため良い点を強調し、悪い点を隠してしまう業者もあって問題になりました。

中古マンションの場合はすでに建っているため、今の状況から判断ができます。

実際に欲しい中古マンションを見に行く

遠くから外観を見るだけでなく、実際に欲しい中古マンションの近くに行って外壁や基礎を見ていきます。
もし至るところに細かくても外壁のひび割れがある場合や、気になっている部屋の壁や天井にひびが入っている場合はあまり良い状態ではありません。
ほかにも建物がなんとなく傾いている、部屋に入った時にもビー玉が傾きによって簡単に転がってしまう場合も注意が必要です。
実際に見てじっくりと観察していくと、地盤報告書以上に現在の状態がわかります。

部屋や外壁だけじゃない

チェックするポイントは、中古マンションの部屋や共有部分の外壁だけではありません。
じっくりと見ていくと庭が陥没していあり、外構のひび割れにも注意が必要です。

外の部分だから経年劣化でひびが入っているのではないかと感じてしまいますが、地盤に問題があるケースも多いからです。
本来は地盤がしっかりとしていれば、庭に変な陥没も起きません。

中古マンションの基礎も重要

皆が住む部屋を支えている基礎に問題があれば、せっかく購入しても長く住めない可能性が高くなります。
中古マンションを見に行った時には、パっと見ただけではわからない基礎も見てみましょう。

特に床下の基礎がひび割れしていると、地盤や建物に問題がある可能性が高いです。
基礎は建物の中でも重要で、木で言う根っこの部分です。

ここがしっかりとしていないと、マンションを支えられません。

新築マンションに比べて中古マンションは地盤がわかりやすく安心

新築マンションの場合建ったばかりですので、きれいで当たり前です。
もし地盤が軟弱であっても、建てたばかりで大きな地震なども体験していない建物であればどこを見てもきれいです。

購入を検討した時にもし改ざんされた資料を見せられても、本当は軟弱かどうかなんてわかりません。
住み始めて少しずつ地盤沈下などが起きて、おかしいと感じてしまうのです。

地盤沈下は新築の時から起きている

新しくきれいなため最初の1年目などは不具合が起き始めていても、ほとんどの人が気が付きません。
病気になる時にもほんの小さいなサインだと見逃してしまうのと一緒で、何かしら多少の違和感があっても感じにくいものです。

しかし2年3年・・・と時が経過していくとともに、傾きが大きくなってきます。
地盤沈下はマンションが10年経って急に起きるものではなく、実は新築の時から起きています。

それは建物の重さも地盤の状態も変化するものではないため、おかしくなってしまうマンションは最初からサインが実は出ているのです。

中古マンションで特に変なひびがないと安心

新築マンションでは10年後20年後の状態がわかりませんが、中古マンションであればある程度時が経っているため現状が見えてきます。

特に建物をじっくりと見て部屋や外構、基礎などに異常がなければ、地盤も問題なく強いと言えるでしょう。
時が経って急に異常が発生するわけではないため、約20年経っても基礎が良い状態であれば長持ちします。

だいたい築5年から10年経っても、異常な変化が見られずひびなどもなければ購入しても安心な中古マンションだと思ってもいいでしょう。

中古マンションは新築マンションを購入するよりメリットが多い

きれいで新しいという点では新築マンションが上回ってしまいますが、その他の点では中古マンションのメリットは多いです。
地盤に関しても資料で改ざんされていても、実際自分の目でマンションを見に行って外壁や部屋の中のヒビの状態を確認できるため、資料との食い違いを確認できます。

ほかにも購入金額が安くなるため、新築マンションではローンが組めないという方も中古マンションであれば審査が通りやすくなります。

まとめ

長く住み高いお金を支払うのであれば安心な中古マンションが欲しいと思うのであれば、地盤調査は重要です。
ただ資料などで見えてこない部分もあるため、現地に行って外壁や部屋の中などの状態をチェックするようにしましょう。
新築マンションと違い今の状態を自分の目で確認し納得してから購入できるため、安心な買い物ができます。
中古マンションを購入するメリットは多いです。

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令和2年度第3次補正 事業再構築補助金により作成

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