投資用マンションの地震リスクを考える　その２。地震発生！入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが取る責任は？

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一般的に、もし自宅が被災したら住宅ローンはどうなる？
過去に行われた特別措置とは？
- 東日本大震災によって震災前に借り入れたローンの返済が困難になった人のために、「個人版私的整理ガイドライン」が作成されました。
入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが取る責任は？たとえ大地震のように避けられない自然災害であっても、場合によってはオーナーに責任が生じるケースは？
入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが取る責任は？
- 建物に瑕疵があった場合に負う責任
- 老朽化を放置していた場合に負う責任
事例１：売買代金の一部を内金として支払って建物を購入しましたが、決済の前に、大地震が発生し、建物が滅失してしまいました。それでも残代金を支払わなければならないでしょうか。また、すでに支払い済みの代金の返還を請求することができるでしょうか。
事例２：自宅建物が地震で倒壊し、金融機関に抵当権を設定していた場合、抵当権はどうなるかについて簡単に説明します。
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‍※今、話題のChat GPTに下記の質問事項を聞いてみました。こちらの記事はあくまでChat GPTに聞いてみたものを提示しております。記事内容に関しては、読者自身の判断にお任せいたします。あらかじめご了承ください。

不動産投資をした物件が倒壊した場合どうなるの？

例えば、
一括現金購入された方は、保険に入らない限り、修繕等はほぼ全額自己負担です。
また、ローンをして購入した場合はローンの残額は変わりません。ただし、特別措置が実施されることがあります。

地震とマンションに関して、良くある質問を話題のChat GPTに聞いてみましょう！

一般的に、もし自宅が被災したら住宅ローンはどうなる？

自宅が災害によって被害を受けた場合、住宅ローンについて考える必要があります。通常の場合、住宅ローンは以下のように影響を受けます。

住宅ローンの残額は変わりません: 自宅が地震、火災、台風などの災害で被害を受けたとしても、住宅ローンの元本や利息は変更されません。つまり、支払いの義務は変わりません。
新しい住宅を購入しても追加のローンがかかります: もし被害が甚大で、元の住宅を放棄して新しい住宅を購入する場合、新しい住宅のために新しい住宅ローンを組む必要があります。これは元の住宅ローンとは別に支払う必要があるため、経済的に負担がかかります。
保険や特約があれば助けになる: 地震保険や火災保険など、保険や住宅ローンに特別な条件がある場合、被害を受けた際に一部の給付金を受け取ることができることがあります。これはローンの一部を免除したり、修復費用をカバーするのに役立ちます。
特別措置があることも: 災害が特別な規模である場合、政府や金融機関によって特別措置が適用されることがあります。これは、返済猶予や金利の引き下げなど、ローンの支払いを一時的に緩和することを指します。

要するに、住宅ローンは通常通り支払う必要がありますが、保険や特別措置を利用することで、経済的な負担を軽減できる場合もあることを覚えておくと良いでしょう。しかし、具体的なケースによって異なるため、被害を受けた場合には金融機関や保険会社と相談し、適切な対策を取ることが重要です。

投資用物件も同様です。

過去に行われた特別措置とは？

東日本大震災によって震災前に借り入れたローンの返済が困難になった人のために、「個人版私的整理ガイドライン」が作成されました。

以下は「「個人版私的整理ガイドライン」」に関するわかりやすい説明です。

東日本大震災によって震災前に借り入れたローンの返済が困難になった人のために、「個人版私的整理ガイドラインン」が用意されています。

この「整理」は、一般的な自己破産とは異なります。これは、金融機関との合意に基づき、ローンの一部を減額または免除することを指します。

このガイドラインを利用することには、次のようなメリットがあります。

① 弁護士などの専門家のサポートが無料で受けられる ② 一部の財産を保持できる ③ 信用情報に悪影響を及ぼさない

専門家の支援が無料で受けられることは、非常に心強いサポートです。

具体的に、どれだけのローンが減額または免除されるか、またどれだけの財産を保持できるかは、各個人の状況に応じて異なります。自己破産を選択する場合でも、一部の財産を保持できる可能性がありますが、信用情報の回復には時間がかかります。

しかし、この制度を利用すると、信用情報に悪影響を及ぼすことなく、すぐに新たなローンを利用したり、クレジットカードを取得したりすることができます。被災者にとって、新たなスタートを切りやすくなります。

入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが取る責任は？たとえ大地震のように避けられない自然災害であっても、場合によってはオーナーに責任が生じるケースは？

不動産や建物において、入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが責任を負うかどうかは、多くの要因に依存します。一般的な法的原則として、以下の点が考慮されますが、具体的な状況に応じて異なる可能性があります。

賃貸契約書の内容: 賃貸契約書には、入居者とオーナーの責任に関する条項が含まれていることが一般的です。契約書においてオーナーが建物の維持や修理に関する責任を負うことが明示されている場合、入居者が建物の損壊でケガをした場合にオーナーが責任を負うことが考えられます。
建物の安全性と維持: オーナーは、建物の安全性を確保し、必要な修繕やメンテナンスを行う責任を負います。入居者がケガをした事故が、オーナーが適切な維持管理を怠ったことに起因する場合、オーナーは責任を負う可能性があります。
法的要件: 地域や国によって異なりますが、法律によって入居者や訪問者の安全を確保するために特定の規制が設けられていることがあります。オーナーはこれらの法的要件を遵守する責任があります。例えば、地震のリスクが高い地域では、建物の耐震性を確保するための規制が存在することがあります。
保険: オーナーが建物の保険を適切に保持している場合、入居者がケガをした場合に備えた保険が適用されることがあります。ただし、保険の適用条件や範囲は保険契約によって異なりますので、具体的なケースに応じて確認する必要があります。

大地震などの自然災害の場合でも、建物が適切に設計され、法的要件に従っていることが重要です。オーナーは、建物の安全性を確保し、入居者や訪問者の安全を最優先に考える責任を負います。したがって、入居者が建物の損壊でケガをした場合、具体的な状況と契約条件に基づいて、オーナーの責任が生じるかどうかが決まります。法的アドバイスを受けることが重要です。

入居者が建物の損壊でケガをした際にオーナーが取る責任は？

建物に瑕疵があった場合に負う責任

自然災害は避けられない出来事であり、それによる損害賠償責任は、オーナーの故意や過失には関係しません。しかし、もし建物に欠陥（瑕疵）があり、それが第三者の死傷を引き起こした場合、オーナーは責任を負うことがあります。また、建物が建てられた際の基準を満たしていない「違法建築」である場合も、オーナーは過失として賠償責任を負うことがあります。

例えば、阪神淡路大震災の際に、賃貸マンションの1階部分が倒壊し、入居者が亡くなる事故が発生しました。その後、マンションの設備に欠陥があることが判明し、所有者に対して約1億2900万円の損害賠償責任が課せられました。自然災害が発生したとしても、建物に問題がある場合、高額な賠償責任を負うことがあるわけです。

老朽化を放置していた場合に負う責任

建物自体に欠陥がなくても、建物や設備が老朽化によって被害を引き起こした場合、オーナーは責任を問われることがあります。

建物の維持には費用や手間がかかりますが、建物や設備の老朽化を放置していた場合、これがオーナーの過失とみなされ、賠償を求められることがあります。民法606条には、「賃貸人は、賃貸物の使用や収益を維持するために必要な修繕をする責任を負う」という規定があります。古くなった建物であっても、倒壊や損壊の責任から免れることはできず、建物の管理や老朽化に対する対策が不足していた場合、「建物の保存」に問題があると判断されるのです。

家に相談することが重要です。自然災害に関連する法的責任は、国や地域の法律に基づいて異なる場合があります。したがって、具体的な状況に応じて適切な対処方法を確認することが大切です。

また、下記のような質問が多いです。

事例１：売買代金の一部を内金として支払って建物を購入しましたが、決済の前に、大地震が発生し、建物が滅失してしまいました。それでも残代金を支払わなければならないでしょうか。また、すでに支払い済みの代金の返還を請求することができるでしょうか。

建物の売買契約において、建物が決済前に滅失した場合の取扱いについて簡単に説明します。

引渡し前であれば支払いを拒める：
- 建物の引渡しを受ける前に建物が滅失した場合、残代金の支払いを拒むことができます。また、支払い済みの代金の返還を請求できます。
危険負担の原則：
- 契約上、後発的不能（引渡し前に建物が滅失すること）のリスクをどちらが負担するかについて、債権者主義と債務者主義が考えられます。
- 債権者主義では、滅失のリスクを売主（債権者）に負わせる立場です。
- 債務者主義では、滅失のリスクを買主（債務者）に負わせる立場です。
民法改正による考え方の転換：
- 改正後の民法では、後発的不能について危険負担の問題を取り扱わず、滅失が発生した場合、買主に代金の支払い拒否権と契約解除権が与えられました。
- 特約で債権者主義や債務者主義を修正しなくても、買主は代金支払いを拒む権利を行使できます。
売買契約における取扱い：
- 決済前に引渡しが行われた場合、引渡し後に滅失しても、買主は代金支払いを拒むことができません。
まとめ：
- 一般的に、売買契約書には建物の滅失に関する特約が含まれ、滅失時の取扱いが明示されています。
- 民法の改正は、契約書の特約と整合性があり、通常の実務には特段の影響を与えません。

要するに、建物の滅失に関する契約書の内容が重要であり、契約当事者間で滅失時の取り決めが行われていることが一般的です。民法改正は、契約書の特約と整合性が取れていれば、そのまま適用される傾向があります。しかし、具体的な契約内容については弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。

事例２：自宅建物が地震で倒壊し、金融機関に抵当権を設定していた場合、抵当権はどうなるかについて簡単に説明します。

家屋の滅失と抵当権：
- 家屋が全壊または津波などで滅失した場合、その家屋に設定されていた抵当権も消滅します。
金融機関の対応：
- 通常、抵当権が消滅した場合、契約により残金全額の支払いや代替の担保提供が求められます。
- ただし、大災害の場合、金融機関は通常、すぐに残金を取り立てないことがあり、追加の担保を要求しないこともあります。金融機関に相談して特別な対応を確認することが重要です。
特約と追加担保：
- 特約によって、債務者に期限の利益の喪失や残金支払い義務、追加の担保提供義務が規定されることがあります。
- 大災害時にも、金融機関が通常のルールを柔軟に適用することがあります。
地震保険の影響：
- 地震保険に加入している場合、建物の滅失により得られる保険金請求権が抵当権の効力に影響し、債権回収に利用されることがあります。
土地の共同抵当権：
- 建物と土地の所有者が同じ場合、土地にも抵当権が設定されることが一般的です。土地の評価額も考慮され、増担保が要求されるかどうかが判断されます。
借地権と抵当権：
- 建物が借地上に建っている場合、借地権にも抵当権の影響が及び、建物の滅失に伴い抵当権の効力も消滅します。

最後に、建物の損壊の程度によっては、滅失したかどうかの判断が難しい場合があります。勝手に取り壊した場合、担保維持義務違反として抵当権者から損害賠償請求される可能性もあるため、注意が必要です。金融機関とのコミュニケーションを重視し、状況を確認することが大切です。

マンションごとに属した地盤情報も分かる！不動産、中古マンションの最新情報が欲しい方必見！