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2023/09/13

築年別固定資産税ざっくり計算方法を解説!小学生でもわかるように説明してシリーズ7

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築年別固定資産税ざっくり計算してみよう!

固定資産税などは、持っているマンションの評価額に税率をかけるから
経年劣化によって違うわよね?

詳しくみてみましょう!

固定資産税・都市計画税とは?

固定資産税と都市計画税は、住んでいる家や建物を所有している人たちが、毎年自治体(市や町など)に支払うお金です。

固定資産税は、家や建物、土地などの不動産の価値に基づいて計算されます。つまり、家や建物がどれだけ高く評価されているかによって決まる税金です。

都市計画税は、都市や町などで行われる土地や建物の整備や発展のために使われるお金です。これによって、公園や道路の整備、新しい建物の建設などが行われます。

例えば、あなたの家が10万円分の価値があるとすると、固定資産税や都市計画税はその価値に基づいて計算されます。

覚えておくと便利なことは、これらの税金は地域によって異なることです。だから、引っ越す際や新しい家を買う際には、その地域の税金にも注意してくださいね!

不動産をもつ限り、毎年必要な税金なのね!

・固定資産税は、不動産の所有者に課税される税金で、教育や福祉、消防、救急、ごみ処理などの行政サービスの費用に充てられます。

・都市計画税は、市街地の土地や建物の所有者に課される税金で、道路や公園、上下水道などの都市計画事業の資金源として利用されます。

納税者は、毎年1月1日時点で不動産の所有者であり、課税は不動産の所在地の市区町村によって行われます。特に、東京都の特別区における不動産は東京都が課税します。支払いは、一括払いまたは通常は4回の分割払いが選択できます。

固定資産税と都市計画税ってざっくりどれくらいなの?

新築マンションの場合

まずは前提条件を整理します。

下記の新築マンションについて固定資産税と都市計画税を計算してみます。

・5000万円で購入

・専有面積70㎡

・土地の固定資産税評価額が600万円

・建物の固定資産税評価額が900万円

※税制改正における、タワーマンションに係る固定資産税の見直しの対象外物件とする

【新築マンションの場合】

  1. 土地の固定資産税
    • 土地の評価額(600万円)に1.4%をかけます。しかし、新築マンションは住宅用地の特例が適用され、200平米以下の部分は課税標準の1/6が採用されます。
    • 600万円 × 1/6 × 1.4% = 14,000円
  2. 建物の固定資産税
    • 建物の評価額(900万円)に1.4%をかけます。新築住宅の場合、築5年まで120平米までの部分が半額となる特例が適用されます。
    • 900万円 × 1/2 × 1.4% = 63,000円
  3. 土地の都市計画税
    • 土地の評価額(600万円)に0.3%をかけます。同様に、住宅用地の特例が適用され、200平米以下の部分は課税標準の1/3が採用されます。
    • 600万円 × 1/3 × 0.3% = 6,000円
  4. 建物の都市計画税
    • 建物の評価額(900万円)に0.3%をかけます。
    • 900万円 × 0.3% = 27,000円

以上の計算から、新築マンションの固定資産税と都市計画税の合計は以下となります。

固定資産税の合計:14,000円 (土地) + 63,000円 (建物) = 77,000円

都市計画税の合計:6,000円 (土地) + 27,000円 (建物) = 33,000円

総額:77,000円 (固定資産税) + 33,000円 (都市計画税) = 110,000円

このように、新築マンションの場合における固定資産税と都市計画税の計算が行われます。

中古マンションの場合

下記の中古マンションについて固定資産税のみを計算してみます。

・購入価格が2,000万円

・建物1,400万円

・土地600万円 とする

首都圏にある築10年の中古マンション(2,000万円)の固定資産税

築10年の中古マンションで、購入時に実勢価格が2,000万円とします。

そのうち、建物と土地の割合を「建物70%、土地30%」と考えると、建物1,400万円、土地600万円となります。それを時価として、その70%が評価額になるものとして計算します。

建物:(1,400万×70%)×1.4% = 13万7,200円

土地:(600万×70%)×1/6×1.4% = 9,800円

⇒ 合計:13万7,200円 + 9,800円 = 14万7,000円

築10年ではこのくらいの金額になりますが、築年数が経過していくと、徐々に税額が下がっていきます。

首都圏にある築20年の中古マンション(2,000万円)の固定資産税はざっくりとどうやって計算する?

築20年になると、建物の評価がどのくらい下がっているかを考慮する必要があります。この期間に建物の価値は変動します。築年数別の成約価格を使って、どれだけ価値が下がるかおおよそが見えます。ざっくりと計算してみましょう

引用:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202202.pdf 東日本不動産流通機構

※グラフを目分量から予測(東日本不動産流通機構のグラフは築2.5年、築7.5年、、の平均値が書かれているグラフのため、これを計算に使うとわかりにくくなります。見やすい築年数の数字をとります。)

0年目6250万円

5年目5700万円 

10年目5000万円

20年目4200万円

25年目3000万円

30年目2200万円

15年目4800万円

として、数字をざっくりグラフから読み取ってみました。

新築価格との価格減少比を表にしました。

表1

築20年の中古マンション(2,000万円)の固定資産税はざっくりとどうやって計算する?

築20年のマンションは、築10年のマンションよりも古くなっています。

このため、建物の価値が下がっています。

例えば、築10年のマンションが100円の価値だとすると、築20年になるとその価値は約32%減って、68円になってしまいます(100円 – 32% = 68円)。このように考えると、築20年のマンションの場合、建物の評価額は築10年時の評価額から32%減少します。ですから、築20年の場合の建物の評価額は、

築10年時の建物の評価額 – (築10年時の建物の評価額 × 32%)

例えば、築10年時の建物の評価額が100万円だった場合、

100万円 – (100万円 × 32%) = 68万円

となります。この68万円が築20年の建物の評価額です。

築10年の中古マンション(2,000万円)の固定資産税

建物:(1,400万×70%)×1.4% = 13万7,200円

土地:(600万×70%)×1/6×1.4% = 9,800円

⇒ 合計:13万7,200円 + 9,800円 = 14万7,000円

表1によると、築10年時点の価格から築20年時点の価格への変動率は、およそ-32%の変動率を基に計算します。

築20年のマンションの固定資産税が求められます。

建物:(1,400万-{1,400万×32%=448万円})×70%×1.4% = 93,296

土地:(600万×70%)×1/6×1.4% = 9,800円

⇒ 合計:9万3295円 + 9,800円 = 10万3,096円

となります。

表1

なお、築年数による価格の変動率に関しては、今回は2020年の首都圏のデータを元にしており、実際は年や地域、物件の条件によって変わってきますので、すべてのケースに適用できるわけではありません。

まとめ

管理費や修繕積立金は、住宅ローンの返済計画を練る際、ほとんどの人が注意を払いますが、固定資産税と都市計画税については見落とされがちです。マンションを購入する際は、これらの税金もしっかりと考慮に入れましょう。

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