【2025年版】タワマン相場2025 市況レポート｜武蔵小杉タワマンの価格推移と見通しはどう？

武蔵小杉は近年、首都圏でも有数の“タワーマンション密集エリア”として急速に市況変化が進んでいる。
2025年時点で、中原区のタワマン価格は前年より大きく上昇しており、特に シティタワー武蔵小杉 を中心に売買・賃貸の回転が活発だ。

本記事では、市況レポートで扱った「都心タワマン相場の上昇要因」とは異なり、武蔵小杉という特定エリアの個別市場にフォーカスして、2020〜2025年の価格推移・上昇要因・リスク要因・今後の見通しを整理する。

【2025年最新版】タワマン相場が上昇する理由。価格推移と今後の見通しを徹底分析

武蔵小杉タワマンの現在地（2025年）

2025年、中原区のタワーマンション市場は強い回復基調にある。

引用：Dr.Asset

● 売買相場

• 中原区全体：平米単価 110.2万円/㎡（前年比 +32.9%）
• 神奈川県平均：75.5万円/㎡
  → 中原区は県平均の約1.46倍の水準へ。

特に、東急東横線・JR横須賀線の利便性が人気を支えており、駅距離5分以内のタワマンは高値更新が続いている。

● 賃料相場

• 70㎡クラス：25〜33万円前後
• 50㎡クラス：19〜25万円前後

シティタワー武蔵小杉の推定賃料は 32.5万円（0.45万円/㎡） と、エリアの中でも高位に分類される。

＜その他武蔵小杉のマンション価格に関するニュース＞
駅徒歩5分圏の高値更新
RBAリサーチの市況レポートでは、駅徒歩5分以内の中古マンション価格が2018年からの4年間で66％上昇し、平均価格が492万円／坪（約149万円／㎡）に達したと報じられています。

引用元：Real Estate Baseball Association（RBA）　
https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7407-5-492-4-66-cri

シティタワー武蔵小杉の販売履歴（2023〜2025）

▶︎ シティタワー武蔵小杉の販売履歴をもっと見る

以下は2024〜2025年の募集履歴を参考にした、実際の売買価格の動きである。

※募集価格であり、成約価格と異なる場合があります。

▶︎ シティタワー武蔵小杉の販売履歴をもっと見る

■ 平均平米単価の推移

• 2023年：約165〜175万円/㎡
• 2024年：約170〜185万円/㎡
• 2025年：約200〜230万円/㎡

→ わずか2年で＋25〜35％の上昇 とかなり強い伸び。

タワマン価格の上昇率としては「湾岸エリアの上昇（20〜25％）」を上回る水準であり、地方圏含む“再開発エリアの中でも高い伸び” と言える。

価格推移の理由（武蔵小杉特有の構造）

(1) 交通アクセスが圧倒的に強い

• 東急東横線
• 東急目黒線
• JR南武線
• JR横須賀線
• JR湘南新宿ライン

この複数路線が同一駅に集中する都市は多くなく、都心・横浜・新幹線アクセスを1駅で完結できる点は強い。

(2) 周辺商業施設の充実と生活利便性

• グランツリー武蔵小杉
• ららテラス
• Kosugi 3rd Avenue

住生活指数が高く、ファミリー層の流入も継続している。

(3) 再開発による地価上昇

中原区では2010年以降の再開発が継続し、2020年代に入り商業系テナントがさらに増加。
地価は過去10年で 約1.8倍。

(4) 「エリアブランド」の確立

かつての“ベッドタウン”から大きく変化し、
「住む街としての目的地」 に昇格した。

武蔵小杉タワマンの災害リスク（2019年浸水）

武蔵小杉は2019年の台風19号により、以下の被害が発生した。

● 主な被害（事実）

• 多摩川の氾濫により駅周辺で浸水
• 住戸の停電・断水（複数タワマンで発生）
• 駅構内の水没による機能停止

シティタワー武蔵小杉そのものは「大規模浸水による住戸被害」は出ていないが、
周辺の電源関係が停止したエリアがあり、エレベーター停止などの影響が出た。

● 市場への影響

浸水後、一時的に
「武蔵小杉＝水害リスク」
という報道が続いたが、不動産価格は2020〜2022年でV字回復した。

理由は以下の通り：

• 実際の被害は限定的（構造上の致命傷なし）
• 再開発・生活利便性の高さが需要減を上回った
• 賃貸需要が強く、相場下落が抑制された

結果として2023〜2025年はむしろ価格上昇に転じている。

類似エリアとの比較

武蔵小杉は「神奈川県内の人気タワマンエリア」として比較されるが、
中原区の上昇率は他区より高い。

この差は、
“再開発エリア × タワマン集中 × 都心通勤エリア”
という三重構造によって説明できる。

今後の見通し（2026〜）

結論として、武蔵小杉タワマンの価格は 緩やかな上昇〜高止まり が予想される。

● 上昇要因

• 再開発の追加フェーズが進む
• 東横線エリアの人気継続
• ファミリー層・DINKS層の流入増
• 中原区の地価の底堅さ

● 価格抑制要因

• 浸水リスクの再認識（多摩川）
• 修繕積立金の上昇（築10年〜15年フェーズ）
• 新築供給の大型化による競合

ただし、相場全体が崩壊するリスクは低く、
都心直結の中核タワーマンションとしての地位は維持される可能性が高い。

まとめ

• 中原区の平均平米単価は 110万円台 → 前年比＋32.9%
• シティタワー武蔵小杉は 200〜230万円/㎡ と強い伸び
• 2020年以降、価格は大幅に回復し、むしろ上昇傾向
• 2019年水害リスクは認識されつつも、資産価値は維持
• 2026年以降も「高止まり〜緩やかな上昇」予想

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