不動産投資の前に知っておこう！本当に、亀戸南口と北口でマンション価格に差はある？地価と実際の価格推移を比較！

地価が上がるエリアには理由がある！実例から学ぶ不動産投資のポイント

不動産投資を考える際に、「どのエリアの物件を選ぶか」は非常に重要なポイントです。特に、地価が上昇し続けているエリアを見極めることができれば、資産価値の向上や売却時の利益を期待できます。しかし、なぜ特定のエリアだけが値上がりするのでしょうか？

地価が上がるエリアには共通する特徴があります。再開発や交通の利便性向上、大型商業施設の開業、大学の新設など、人が集まる要因が揃うことで街の魅力が高まり、需要が増加するのです。

ここでは、実際に地価が大きく上昇したエリアのひとつである北千住やを例に挙げ、どのような要因が地価上昇を引き起こしたのかを見ていきます。また、南口と北口で土地やマンションの価格が違う場合もあるので、見ていきましょう。

地価上昇の実例。北千住と晴美エリアを見てみよう！

1. 北千住

• 地価　2014年：46.2万円/㎡ → 2025年：82万円/㎡（約2倍）
• 要因
  • 4社5路線が乗り入れ、都心へのアクセスが良い
  • 駅前の歩道整備、大型商業施設の開設
  • 2つの大学が開校し、学生・住民が増加
  • 人が増えれば店が増え、店が増えればさらに人が増えるという好循環

北千住駅周辺の地価推移：

このデータから、バブル期（1986年～1991年）には急激な地価上昇が見られ、その後のバブル崩壊により大幅な下落が続きました。 2005年以降は緩やかな回復傾向が続き、近年では再開発や交通利便性の向上により、再び地価が上昇しています。

マンションの価格についてもみてみよう！

足立区北千住駅徒歩15分圏内・40平米未満のマンション価格と足立区北千住駅徒歩15分圏内・40平米以上のマンション価格推移を見てみましょう。※弊社独自のデータを用いております。

40平米以上（対象物件件数1100件）

40平米以上の区分マンション価格推移について

北千住の40平米以上のマンション価格は、2019年から2024年にかけて全体的に上昇傾向にある。2019年初頭では約59.8万円だった価格が、2021年以降急激に伸び、2022年4月には80.3万円を記録。その後、多少の変動を繰り返しながらも高水準を維持し、2024年4月には再び80.8万円に到達した。しかし、直近の2024年7月時点では69.5万円まで下落しており、2022年頃の水準に戻る可能性がある。市場の流れを踏まえると、北千住エリアのマンション価格は依然として高い水準を維持しているものの、短期的には調整局面に入った可能性がある。今後の市場動向を注視しつつ、適切な投資判断が求められるでしょう。

40平米未満（対象物件数300件）

40平米未満の区分マンションの価格推移について

足立区北千住駅徒歩15分圏内・40平米未満のマンション価格は、2019年から2024年にかけて変動を繰り返しながらも高水準を維持している。2019年初頭には100.1万円と高値を記録したが、その後一時的に下落し、2020年には85万円台まで下がる場面も見られた。しかし、2021年には再び100万円台を突破し、2022年4月には104.8万円と過去最高値を記録。その後も価格は90万円台後半から100万円台を維持し、直近の2024年7月には100.7万円と、ほぼ安定した水準にある。短期的な変動はあるものの、40平米未満の物件は全体的に堅調な推移を見せており、高い需要を維持していることがうかがえる。

まとめ

北千住エリアのマンション価格は、40平米以上と40平米未満で異なる動きを見せています。

40平米以上のマンションは、2019年から2024年にかけて全体的に上昇傾向にありましたが、2024年7月時点では**69.5万円/㎡**まで下落し、2022年頃の水準に戻る可能性があります。依然として高値を維持しているものの、市場は調整局面に入ったと考えられます。

一方、40平米未満のマンションは、変動を繰り返しながらも高い水準を維持し、2024年7月時点では**100.7万円/㎡**と安定しています。特に2021年以降は100万円台を維持しており、コンパクトな物件の需要の強さがうかがえます。

このように、同じ北千住エリアでも広さによって価格の動きに違いがあり、投資の判断基準も変わってきます。 今後も市場の動向を注視しながら、どの物件タイプが自分の投資方針に合うのかを見極めることが重要です。特に、短期的な価格変動だけでなく、長期的なエリアの成長性や需要の推移も考慮しながら、最適な購入タイミングを見極めましょう。

引き続き市場動向をチェックし、最適な購入タイミングを見極めていきましょう。

2. 晴海エリア

• 土地　2020年：106万円/㎡ → 2024年：122万円/㎡
• 要因や報道のまとめ
  • 東京湾岸エリアのマンションを中国の富裕層が購入
  • 中国の不動産は70年の使用権しかなく、日本の永久所有権の方が資産価値として安定
  • 「日本の不動産に資産を移し替えている」との指摘もある
  • 一方で、「あんなに建ててどうするのか。電気も点いていない」と投機的な側面も指摘される

晴海エリアの地価推移：

注：上記データは、公示地価・基準地価は国土交通省運営の「標準地・基準地検索システム」掲載データを基にしております。

駅の出口で変わる地価は本当か？データを基に徹底検証

不動産投資を考える際、同じ駅でも出口によって地価が異なることはよくあります。しかし、それは本当に事実なのでしょうか？「駅の東口と西口、北口と南口で不動産の価値が変わるのか？」という疑問に対し、実際のデータを基に調査しました。

結論から言うと、駅の出口による地価の違いは事実であり、駅周辺の発展状況や再開発の影響によって価格差が生じるケースが多いです。特に、商業施設が充実しているエリア、再開発が進むエリア、交通の利便性が高いエリアは、地価が高くなりやすい傾向があります。

亀戸駅周辺と南口を調べてみた！

亀戸駅の噂

• 南側（道路が広く、幹線道路が近い）：地価が高い
• 北側（道幅が狭く建物が密集）：地価が低い
• 平米単価の差：13万円（戸建価格で1,000万円～1,500万円の差）

＜区分マンション：東京都江東区亀戸駅周辺・40平米以上徒歩10分以内の価格推移＞※弊社独自のデータを用いております。

亀戸駅周辺の価格推移について

亀戸駅徒歩10分以内の40平米以上のマンション価格は、2019年から2021年にかけては比較的安定して推移していましたが、2022年以降に大きな変動を見せました。特に2022年には、低金利政策や都心部の住宅需要の回復を背景に、価格が大幅に上昇しました。しかし、2023年には一時的な調整が入り、価格はわずかに下落しましたが、それでも過去の水準と比較すると高値を維持していました。

2024年に入ると価格はさらに上昇し、4月には過去最高の**96.3万円/㎡を記録しました。しかし、その後7月には86.3万円/㎡**まで下落しており、金利の上昇や市場の買い控えが影響を与えた可能性があります。現在の市場は調整局面にあるものの、亀戸エリアは都心へのアクセスの良さや再開発の進行が進んでいることから、急激な価格下落の可能性は低いでしょう。今後の市場動向は、日本銀行の金融政策や住宅ローン金利の動向に大きく左右されると考えられます。

亀戸エリアでのマンション購入を検討している人にとっては、現在の価格調整をチャンスと捉えることもできる一方で、今後の市場の動きを慎重に見極める必要があります。特に、再開発が進むことで街の魅力がさらに向上すれば、長期的に価格が維持または上昇する可能性もあるため、慎重な判断が求められるでしょう。

＜区分マンション：東京都江東区亀戸駅南口・40平米以上徒歩10分以内＞※弊社独自のデータを用いております。

亀戸南口の40平米以上のマンション価格は、2019年から2021年にかけて安定した推移を見せていましたが、2022年以降は大きな変動が見られました。2020年から2021年は概ね**70万～80万円/㎡**の範囲で推移し、比較的安定した市場が続いていましたが、2022年には一気に価格が上昇し、100万円/㎡を超える水準に達しました。これは、コロナ禍の影響からの回復と低金利政策が影響した結果と考えられます。

その後、2023年初めには89.7万円/㎡まで一時的に下落しましたが、再び回復し、2023年10月には107万円/㎡と過去最高を記録しました。2024年に入っても高値圏を維持しており、1月には106.8万円/㎡、4月には**100.8万円/㎡と推移しました。直近の2024年7月時点では105.3万円/㎡**と、依然として高水準を維持しています。

全体的に、亀戸南口のマンション市場は2022年以降活発に推移しており、都心部へのアクセスや再開発の影響を受けながら、今後も高値圏での推移が予想されます。ただし、直近の市場では若干の調整が見られるため、今後の動向を慎重に見極めることが重要です。

結論、本当に亀戸南口の価格は上がっていると言える？

亀戸南口のマンション価格は、2022年以降急上昇し、高値圏を維持しています。
2020年～2021年は70万～80万円/㎡の範囲で推移していましたが、2022年に100万円/㎡を突破し、2023年10月には**107万円/㎡と過去最高を記録。2024年7月時点でも105.3万円/㎡**と依然として高水準です。

一方、亀戸駅全体のエリアでは、2024年4月に**96.3万円/㎡を記録したものの、7月には86.3万円/㎡**まで下落。駅周辺全体は調整局面に入っているのに対し、南口は再開発の影響もあり、価格が下がりにくい状況が続いています。

このことから、亀戸南口のマンション価格は、他のエリアよりも強い上昇基調を維持しており、今後も高値を維持する可能性が高いといえます。

• 南側（道路が広く、幹線道路が近い）：地価が高い
• 北側（道幅が狭く建物が密集）：地価が低い
• 平米単価の差：13万円（戸建価格で1,000万円～1,500万円の差）

他の事例

• 赤羽駅
  • かつて人気だった高台の住宅地よりも、平坦なエリアの方が利便性の観点から好まれる傾向に
• 宇都宮駅
  
  • 2024年、駅から遠い東口の地価が西口を逆転
  • 2023年に開業したライトレール（LRT）が渋滞を緩和し、利便性向上

地価上昇率ランキング（2024年）

1. 熊本県大津町（+33.2％）
   • 地下水を活用した半導体工場の誘致
2. 長野県白馬村（+30.2％）
   • 外国人に人気のスキーリゾートとして「第二のニセコ」に
3. 千葉県流山市（+17.2％）
   • 子育て支援を強化し、人口増加率6年連続全国1位
   • 「送迎保育ステーション」設置で共働き世帯の利便性向上

インフラ整備がもたらす地価上昇

1. 歩行者専用橋「黎明小橋」の開通

• 2024年開通
• 勝どき駅までの徒歩時間を5分短縮
• マンション価格が1年で+20％
• 「たった5分短縮で20％も上昇？」と疑問を抱く声も

2. 新駅・新路線の影響

• つくばエクスプレスの開業時
  • 流山市や守谷市の地価が急上昇
• 東急新横浜線の開通
  • 川崎・日吉エリアの地価が急伸

まとめ｜駅の出口で変わる地価の実態とは？

駅の出口ごとに地価が異なるのは事実であり、その違いは周辺の開発状況や利便性、人口流入の動向によって生まれます。例えば、北千住駅では再開発が進んだエリアで地価が約2倍に上昇し、亀戸駅では南口のマンション価格が北口よりも高値を維持していることがデータから明らかになりました。

このように、同じ駅でも出口によって不動産価値が変わるため、投資を考える際には「駅単位」ではなく「出口単位」でエリアを分析することが重要です。再開発の計画や周辺環境の変化を把握しながら、今後の価格推移を見極めることが、賢い不動産投資につながるでしょう。

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