災害リスク

武蔵小杉のタワマン浸水が教訓。マンションと水害を考える

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皆様、こんにちは。最近、地震や水害が多いですね。今回はタワーマンションの浸水リスクについて考えてみましょう。

記憶に新しい武蔵小杉のタワマンの水害を教訓にしてマンションの水害を学んでいきましょう。

本来、タワーマンションは、さまざまな災害から住民の身を守る工夫が凝らされています。
しかし、タワーマンションは、従来までの災害から想定して強度を検討するのです。
そこで問題になってくるのが、今までより災害規模が大きくなることです。
近年の災害は、風水害を含め、これまでには考えられなかった規模の被害をもたらすことがあります。

従来までのタワーマンションの構造では、完全に防げないような災害が増えてきています。
武蔵小杉のタワーマンションの浸水は、想定より災害規模が大きくなってしまった例でしょう。
また、各地域の災害対策設備の老朽化も被害の拡大に拍車をかけていると言えるでしょう。
大都市の中心であっても例外ではありません。
マンションの経営に携わっていたり、マンションに住んでいたりする人は、水害について改めて考えてみましょう。

武蔵小杉のマンションの浸水原因は内水氾濫

武蔵小杉のタワーマンションの浸水を例として見てみると、内水氾濫という特有の現象が発生していることがわかります。

河川が氾濫するのが外水氾濫

水害といえば、多くの方が、堤防などが決壊して河川が氾濫する状況を想像するのではないでしょうか。
河川が氾濫して市街地に水が流れ込む現象を外水氾濫と言います。
しかし、武蔵小杉のタワーマンションの浸水は、決して河川が氾濫しただけが原因ではありません。

内水氾濫のメカニズム

武蔵小杉を例にして、内水氾濫のメカニズムを考えてみると、まず浸水したマンション周辺区域は汚水と雨水を同じ下水道に流す方式を採っていました。

予期しない大雨が発生してしまうと、下水処理能力が間に合わず、下水道にも想定以上の水が流れてしまいます。
下水道に想定以上の水が流れると起こるのがバックウォーターと呼ばれる現象です。
バックウォーターは逆流のことで、下水道から逆流した下水が、地上にあふれ出すというものです。

浸水したマンションの下水道は合流式排水

武蔵小杉のタワーマンションのある地域は、汚水と雨水を一本の下水道で流す方式を採っていることがわかりました。
この方式を合流式と言い、埋設する下水管が一本で済む方式です。
そのため、工事費節約や手間を省ける観点からかつては広く用いられてきた方法になります。

合流式は排水が追い付かず逆流すると汚水も交じってしまうという欠点があることから、下水道法の改正によって、分流式に切り替えられてきました。
ただ、古くから栄えている地域などは、合流式の下水道が残っていることが多く、武蔵小杉はまさにそういった地域に当てはまるというわけです。
また、落とし穴として、古くから好立地として重宝されてきた土地ほど、合流式の排水システムが採用されていることが多く、せっかく人気の立地だと感じて手に入れたものの、大雨の際に内水氾濫が発生してしまうという悪循環が起きているのです。

汚水と雨水を同じ下水道に流すことで汚水まで逆流してしまう

下水道が合流式の場合、排水能力を超えて逆流してしまうと逆流するのが雨水だけではありません。

雨水の中に汚水まで混じって逆流してしまうので、街中に汚水が溢れるという不衛生な状況が発生してしまいます。

内水氾濫が起こるのはタワーマンションだけではない

今回は武蔵小杉のタワーマンションを例に取りましたが、内水氾濫はタワーマンション特有の現象ではありません。
合流式・分流式どちらの場合も、ゲリラ豪雨など下水道の排水が追い付かず河川の水が逆流すると、内水氾濫は発生する可能性があります。
そのため、私はタワーマンションには住んでいないので安心とはならないのです。

タワーマンションの内水氾濫は防げるのか

内水氾濫は、ある意味では外水氾濫よりも厄介です。
河川の氾濫(外水氾濫)が原因の場合、マンションの周りに土嚢をすれば浸水が高くなければ防げる可能性があります。

内水氾濫の場合はどうでしょう。

内水氾濫は土嚢では防ぎにくい

内水氾濫は下水が溢れることによる氾濫なので、土嚢では防ぎにくい性質を持っています。
下水が溢れた場合にまず被害が発生するのは下水管が通っている地下などです。
地下駐車場が浸水する可能性もありますし、電気設備や上下水道設備が浸水する可能性があるでしょう。
電気系統は、浸水することでショートしてしまうので、使えないと考えたほうが良いです。
地下駐車場の下部には雨水ポンプなどが設置されています。
雨水ポンプは降ってきた雨水を河川に流す(排水する)役割があります。
しかし、内水氾濫によって雨水ポンプの排水量を上回る量の水が流れ込んでくると、途端に駐車場内に水が溢れてしまうでしょう。
これでは、いくらマンション周囲を土嚢で囲んでいても、意味がないことがわかるのではないでしょうか。

タワーマンションが浸水したらどうなるのかを考える

万が一タワーマンションが浸水してしまった場合に、どういった被害が考えられるのかを考えてみます。
被害を想定しておけば、対策が可能なので、ぜひ覚えておきましょう。

地下駐車場が浸水する

内水氾濫の場合、真っ先に地下駐車場が浸水すると言えるでしょう。
地下駐車場が浸水してしまうと、車を利用できない可能性が高くなります。
水たまり程度ならば問題ありませんが、ある程度以上の浸水になってしまうと、車までたどり着くことができません。
浸水の程度が酷くて車の内部にまで水が入ってくると、内部のシステムがやられてしまい乗れないという状況も考えられるのです。

マンションのエントランスが浸水する

タワーマンションが浸水する場合、地下駐車場の次にエントランスが浸水しやすいです。
エントランスが浸水した場合は、家財へのダメージは限定的ですが、マンションへの出入りに支障を来す可能性があります。
外水氾濫の場合、土嚢などによって対策可能ですが、内部の地下から浸水する内水氾濫の場合は、土嚢による対策は困難な場合も多いです。

停電が発生する

マンションの電気設備に浸水してしまうと、停電が発生します。
水害による停電は厄介で、広域の受変電設備にトラブルが発生する場合よりも復旧は難しいです。
大停電による停電ならば、自家発電設備があるタワーマンションなら、ある程度の機能は維持できます。
しかし、水害によってマンションの電気系統がやられてしまうと、非常用電源であっても使うことができない可能性があります。
そのため、エレベーターや水道用のポンプ、消火設備など重要な設備の使用にも支障を来す可能性があるのです。
近年はオール電化が進んでいますので、自宅のほとんどの機能が失われてしまう可能性もあるでしょう。
エアコンなども電気で動いていますので、真夏ならば蒸し風呂状態の室内に悩まされますし、冬場ならば暖房が使えずに、地域によっては生命の危機にさらされる可能性があるでしょう。

トイレが逆流する

タワーマンションは高層に住居があるので、家財に直接浸水する危険性は少ないです。
しかし、トイレの逆流などは十分に考えられるでしょう。
トイレの汚水が逆流することによって、家中の床がダメになる可能性もありますし、そこから下階への浸水が発生して、天井や家財などにダメージを与えてしまう可能性もあります。
精密な電化製品などは、少しの浸水でダメになることが多いので、トイレが溢れて少量の水が下階に流れただけでも、予想以上の被害になることがあるのです。

合流式特有の汚水による二次被害

合流式の水道管が逆流した場合は、雨水と一緒に汚水も逆流してしまう点に注意が必要です。
そのため、汚水による二次被害も想定しておかなければならないでしょう。
これは非常に厄介で、一度汚水に浸水されてしまったものは不衛生ですし、何より臭いが酷いです。
家の中が浸水された場合は、内装の多くをやり直さなければならないくらいの被害になってしまいます。
また、エントランスや地下駐車場が汚水による二次被害で、著しく使いにくくなってしまう可能性もあるでしょう。

エレベーターが使えない

タワーマンションのような高層の建物においては、エレベーターが停止してしまうのは致命的です。
地上数十階の場所から地上まで避難することを考えると、恐ろしくなってしまうのではないでしょうか。
基本的に、ハイグレードマンションは、階段が封鎖された状態になっているので、非常階段を使って下まで降りなければなりません。
若くて健康な人なら問題ないかもしれませんが、杖を使っているお年寄りや体に障害を抱えている人などにとってはかなり厳しい行為になるでしょう。

資産価値が減少する

武蔵小杉のタワーマンションのケースを確認すると、その後に資産価値が減少する可能性があることがわかります。
まず、こうした被害が発生すると、住民の間で訴訟問題が発生することがあるのです。
これが大きくマスコミに取り上げられることによって、あそこの地域やあそこのマンションは危ないという噂が流れます。
そして、マンションに買い手がつきにくくなり、結果として資産価値が減少するのです。
実際に武蔵小杉の場合も、住民による市への賠償請求が発生しました。

浸水を調べる方法はあるのか?

武蔵小杉のタワーマンションを例に、マンションの水害について考えてきました。
ここで気になるのは、浸水を調べる方法はあるのかという点です。
浸水しやすい地域を調べることは可能で、国土交通省のハザードマップを見ることや自治体が出している情報をホームページなどで確認する方法があるでしょう。
大阪のような水害が弱点の土地になると、内水氾濫ハザードマップのようなものが用意されていることもあります。
自分の住んでいる自治体のハザードマップを一度確認してみましょう。

下記のマンションリスクでは、マンション名で検索するとハザードマップも見れます。

マンションリスクでは、マンションの位置情報と同時に、ハザードマップも合わせて見れます。

令和2年度第3次補正 事業再構築補助金により作成

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