港区｜有名タワマンの階数別で相場はどれくらい変わる？販売履歴から読み解く

はじめに（港区版）

港区の主要タワーマンションについては、直近時点で確認できる募集事例をもとに、
平均平米単価や価格レンジを整理した相場・ランキング記事をすでに公開しています。

一方で、これらの平均値や順位は、各マンション内の「どの階層の募集事例によって形成されているのか」までは示していません。

本記事では、相場記事の内容を前提としつつ、募集価格を「階数別」に分解し、
平米単価ランキングでは見えにくい価格分布の構造を整理します。

対象とするのは、募集件数が比較的多く、規模感も近い以下の3棟です。

※表示されている事例の価格はすべて募集価格です。実際の成約価格とは異なりますのでご注意ください。
また、非公開にて成約した情報の募集価格は含まれていません。
本記事は、直近時点で確認できる募集データをもとに作成しています。

本記事で扱う物件とデータの前提

• 対象期間：直近時点の募集データ
• データ種別：募集価格
• 指標：平米単価（万円／㎡）
• 階数は各物件の構造に合わせて整理

対象物件は以下の3棟です。

• 六本木ヒルズレジデンス
• パークコート赤坂ザ・タワー
• シティタワー麻布十番

平均平米単価や価格レンジを横並びで確認したい方は、
以下の相場・ランキング記事もあわせてご参照ください。
2026年版【港区タワマン相場】独自データで読み解く5物件の価格推移（2024–2025）

階数別の整理方法について

募集事例を階数ごとに見ていくと、
価格は単純に階数の上昇に比例して変化するのではなく、
いくつかの階数帯ごとにまとまって分布している様子が確認できます。

本記事では、こうした分布の違いを把握しやすくするため、
読者が直感的に理解しやすい区切りを優先し、
以下の6つの階層に分けて整理します。

※⑥最上階については、
高層階の中でも募集㎡単価が明確に分かれている場合に限り、
⑤高層とは別枠として整理しています。

なお、本記事の整理は価格の高低を評価するものではなく、
募集価格がどの階層に、どのようなレンジで分布しているかを確認することを目的としています。

六本木ヒルズレジデンス

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：5階

• 募集㎡単価レンジ：549.2万〜603.4万円
• 最小：549.2万円（5階・2LDK／約89㎡）
• 最大：603.4万円（5階・2SLDK／約130㎡）

5階では、130㎡超の大型住戸と90㎡前後の住戸が混在しており、
同じ低層帯でも 住戸面積の違いが㎡単価差として明確に表れています。
特に130㎡超住戸は、低層でありながら600万円前後の水準を形成しています。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階

• 募集㎡単価レンジ：576.2万円
• 最小／最大：576.2万円（6階・1LDK／約62㎡）

本データでは事例数は限定的ですが、
60㎡台のコンパクト住戸で 500万円台後半 が確認されており、
低層階と同等水準の価格帯を維持しています。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：19階

• 募集㎡単価レンジ：775.9万円
• 最小／最大：775.9万円（19階・3LDK／約116㎡）

19階では 100㎡超の大型住戸 が中心となっており、
低層・準低層と比べて 階数プレミアムが明確に反映 されています。
この時点で㎡単価は700万円台後半に達しています。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階／23階／27階／30階

• 募集㎡単価レンジ：585.5万〜860.7万円
• 最小：585.5万円（21階・2LDK／約64㎡）
• 最大：860.7万円（27階・2LDK+S／約142㎡）

準高層帯では、
60㎡台のコンパクト住戸（700万円前後） と
140㎡超の大型住戸（800万円台） が併存しています。

同じ階数帯でも 面積差による価格レンジの広がりが非常に大きい 点が、
六本木ヒルズレジデンスの特徴として表れています。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：33階／35階／36階／41階

• 募集㎡単価レンジ：657.2万〜867.8万円
• 最小：657.2万円（35階・2LDK／約143㎡）
• 最大：867.8万円（41階・2LDK／約125㎡）

高層階では、
120〜150㎡の大型住戸が中心となり、
㎡単価は700万円台〜800万円台が主流です。

特に40階超では、
眺望条件を背景に800万円台後半の事例も確認され、
六本木ヒルズにおける「高層プレミアム」が最も強く表れるゾーンです。

⑥ 最上階について

・最上階（43階）の募集事例は確認できません。

パークコート赤坂ザ・タワー

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：1階／2階／4階

• 募集㎡単価レンジ：277.5万〜426.8万円
• 最小：277.5万円（4階・1LDK／約56㎡）
• 最大：426.8万円（2階・2LDK／約67㎡）

低層階では、
50〜70㎡台のコンパクト〜中型住戸が中心となっており、
㎡単価は300万円前後から420万円台まで幅広く分布しています。
1階・2階の2LDKタイプがレンジ上限を押し上げています。

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：6階／8階／9階

• 募集㎡単価レンジ：292.5万〜426.8万円
• 最小：292.5万円（6階・1R／約39㎡）
• 最大：426.8万円（6階・2LDK／約67㎡）

準低層では、
ワンルーム・1LDKと2LDKが混在しており、
住戸タイプの違いが㎡単価差として明確に表れています。
同じ階帯でも面積差による価格レンジの広がりが確認できます。

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11〜20階

• 募集㎡単価レンジ：300.2万〜451.7万円
• 最小：300.2万円（12階・1K／約39㎡）
• 最大：451.7万円（20階・2LDK／約95㎡）

中層では、
30㎡台のコンパクト住戸から90㎡超のファミリータイプまで
住戸構成が非常に幅広く、
300万円台〜400万円台前半が主な価格帯となっています。

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21〜30階

• 募集㎡単価レンジ：373.6万〜557.5万円
• 最小：373.6万円（22階・1LDK／約56㎡）
• 最大：557.5万円（21階・2LDK+／約93㎡）

準高層では、
90㎡前後の2LDKタイプが価格帯を押し上げ、
㎡単価は500万円台に達する事例も確認されます。
この階層から、眺望条件によるプレミアムが徐々に反映されています。

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：32〜43階

• 募集㎡単価レンジ：298.2万〜648.4万円
• 最小：298.2万円（32階・2LDK／約84㎡）
• 最大：648.4万円（36階・2LDK／約111㎡）

高層階では、
80〜110㎡クラスの住戸が中心となり、
㎡単価は400万円台後半〜500万円台が主流です。
36階・40階超では600万円前後の事例も見られ、
高層プレミアムが明確に現れています。

⑥ 最上階について

最上階（43階）の募集事例は確認できるものの、
31〜42階の高層帯と 価格帯が連続 しています。

そのため本記事では、
最上階は⑤高層に含めて整理しています。

シティタワー麻布十番

マンション概要

階数別募集㎡単価レンジ

① 低層（1〜5階）

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該当事例：2階

募集㎡単価レンジ：411.7万〜538.6万円
最小：411.7万円（2階・46.88㎡・1LDK）
最大：538.6万円（2階・55.7㎡・1LDK）

② 準低層（6〜10階）

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該当事例：7階／9階／10階

募集㎡単価レンジ：410.3万〜501.9万円
最小：410.3万円（7階・62.88㎡・1LDK+S）
最大：501.9万円（10階・59.17㎡・2LDK）

③ 中層（11〜20階）

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該当事例：11階／12階／13階／15階／16階／19階

募集㎡単価レンジ：377.2万〜635.8万円
最小：377.2万円（13階・50.9㎡・1LDK）
最大：635.8万円（12階・75.18㎡・2LDK）

④ 準高層（21〜30階）

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該当事例：21階／23階／26階／27階／28階

募集㎡単価レンジ：323.8万〜682.0万円
最小：323.8万円（28階・80.3㎡・2LDK）
最大：682.0万円（21階・95.01㎡・2LDK+S）

⑤ 高層（31階以上）

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該当事例：33階／36階／37階

募集㎡単価レンジ：483.2万〜986.6万円
最小：483.2万円（33階・80.3㎡・2LDK）
最大：986.6万円（37階・152.04㎡・2LDK）

⑥ 最上階について

該当事例：なし

最上階（38階）の募集事例は確認できません。。

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると

3棟の階数別募集価格分布を並べて整理すると、
同じ港区内のタワーマンションであっても、
募集価格を階数別に分解して見ると、
価格帯の分布構造には明確な違いが確認できます。

六本木ヒルズレジデンス

低層（1〜5階）から高層（31階以上）まで、
募集㎡単価はおおむね 500万円台後半〜800万円台を中心に分布しており、
階数帯によって価格帯が一方向に整列する構造ではありません。

一方で、中層（11〜20階）や高層（31階以上）では
700万円台〜800万円台の事例が確認され、
階数帯によって価格水準が変化する局面も見られます。

また、準高層（21〜30階）では
60㎡台の住戸と140㎡超の住戸が併存しており、
同じ階数帯の中でも 住戸面積の違いによるレンジの広がりが確認できます。

パークコート赤坂ザ・タワー

低層（1〜5階）〜中層（11〜20階）では、
募集㎡単価は 200万円台後半〜400万円台が中心となっており、
コンパクト住戸からファミリータイプまで幅広い住戸構成の中でレンジが形成されています。

準高層（21〜30階）では、
500万円台の事例も確認され、
階数帯の上昇に伴い価格帯が上振れする局面があります。

高層（31階以上）では、
300万円台〜600万円台まで幅がありつつ、
40階台の事例も含まれており、
高層帯の中で住戸条件の違いによる価格差が表れています。

シティタワー麻布十番

低層（1〜5階）から高層（31階以上）まで、
募集㎡単価は 300万円台〜900万円台まで幅広く確認され、
同一物件内でも階数帯ごとにレンジが大きく変動しています。

特に準高層（21〜30階）では
300万円台前半〜600万円台後半までの広い分布が見られ、
同じ階数帯でも事例が重なりながら分布しています。

なお、最上階（38階）の募集事例は確認されておらず、
本記事では最上階については㎡単価レンジの算出を行っていません。

まとめ（港区版）

本記事では、
港区内の有名タワーマンションの中から筆者が任意に選んだ物件を対象に、販売価格データをもとに階数別の㎡単価分布を整理しました。

分析の結果、港区のタワーマンションにおいても、価格は必ずしも「高層階ほど一律に高い」という単純な構造ではなく、住戸タイプや専有面積の違いによって、同じ階数帯でも価格帯が重なっている様子が確認できます。

また、物件によっては低層階の時点で高い価格水準を形成しているケースもあり、
階数が価格に与える影響の大きさは、マンションごとに異なることが読み取れます。

別の切り口として、
港区の主要タワーマンションについて平均平米単価や価格レンジを横並びで整理した記事も公開しています。階数別の価格分布とは異なる視点で、各マンションの相対的な位置づけを把握したい方は、
以下の記事も参考にしてみてください。

2026年版【港区タワマン相場】独自データ分析