🏙️【2025年版】東京23区でマンションが売れやすいエリアは？価格・需要・税金もまるごと解説
目次
この記事でわかること
- 東京23区の売却しやすいエリアTOP5
- 2025年時点での相場価格と売れ行きの傾向
- 売却にかかる費用と税金の目安
- 高く・早く売るための戦略ポイント
🗾 売却しやすい東京23区ランキング【2025年版】
東京23区と一口に言っても、マンションの売れやすさには大きな差があります。
ここでは「成約スピード」「需要の安定性」「購入層の厚さ」に着目し、2025年現在で特に売却しやすいとされる5区をピックアップしました。
🎯高く・早く売るための“エリア別”ポイント
| エリアタイプ | 売却のコツ |
|---|---|
| 高額物件エリア（港・渋谷など） | 海外投資家・法人向けに強い会社を選ぶ |
| ファミリー層向けエリア（文京・世田谷など） | 修繕履歴・学区などを明記してアピール |
| 再開発エリア（中野・品川など） | 将来性のストーリーを伝えることが重要 |
🥇 第1位：港区
高級マンションが多く、国内外の富裕層からのニーズが非常に高いエリア。虎ノ門・麻布台などの再開発によりさらなる資産価値の上昇が期待されます。
- 平均㎡単価：209万円（2025年3月）
- 参考：PR TIMES｜不動産価格調査
🥈 第2位：文京区
教育機関が多く治安も良いため、ファミリー層からの支持が厚いエリア。駅近・築浅物件なら即決に近いスピードで売れることも。
- 相場価格（70㎡・築10年）：約1億1,850万円
🥉 第3位：目黒区
山手線エリアへのアクセスが良く、DINKS層（共働き子なし）に人気。おしゃれなコンパクトマンションやデザイナーズ物件も需要が安定しています。
- 相場価格（70㎡・築10年）：約1億2,300万円
第4位：世田谷区
広めの物件が多く、ファミリー層に根強い人気があります。駅徒歩10分以内、リフォーム済であれば築古でも十分に需要があります。
- 相場価格（70㎡・築10年）：約8,980万円
第5位：中野区
再開発が進む注目のエリア。価格と立地のバランスが良く、一次取得層（20〜30代）からの需要が急増しています。
- 相場価格（70㎡・築10年）：約8,480万円
📉 やや売却しづらい傾向があるエリアは？
- 足立区・葛飾区・板橋区などの郊外寄りエリアでは、
- 築年数が古い
- 駅距離がある
- 価格帯が購入層のターゲットとズレている
などの理由で、成約まで時間がかかる傾向があります。
📈 東京23区全体の売却相場の傾向【2025年】
- 2023年〜2024年にかけて価格は高止まり
- ただし、金利上昇・買い手のローン通過率低下により「2025年は転換点」との声も
- そのため、売却を検討しているなら「待つ」より「今動く」が有利です
💰 4. 売却にかかる費用と税金の目安【2025年対応】
| 項目 | 目安金額 | 補足 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円（税別） | 成約時のみ発生 |
| 登記費用 | 約2〜3万円 | 抵当権抹消など |
| 印紙税 | 1,000円〜2万円 | 契約書に貼付 |
| 譲渡所得税 | 利益に応じて最大約20% | 控除適用可能な場合あり |
| クリーニング費用 | 数万円前後 | 任意だが印象アップ |
📌 補足：譲渡所得税とは？
マンションを売って利益（譲渡所得）が出た場合、**所得税＋住民税（合計約20%）**がかかる場合があります。
- 例）売却益が1,000万円 → 税金約200万円
- ただし、自宅なら3,000万円控除制度で非課税にできるケースも！
✅ 控除が使えるか？チェックリスト
| チェック項目 | 適用条件 |
|---|---|
| 自分が住んでいた家を売却する？ | ✅ YESなら対象 |
| 他の物件でも控除を使っていない？ | ✅ YESなら対象 |
| 過去2年以内に控除を使っていない？ | ✅ YESなら対象 |
| 親族に売却していない？ | ✅ YESなら対象 |
※不安な方は、事前に税理士か不動産会社に確認を。
💰 売却益が出たら「所得税」に注意！【譲渡所得課税】
マンションを売却して利益（＝譲渡益）が出た場合、売却後に**「譲渡所得税（所得税＋住民税）」**が発生することがあります。
✔ 譲渡所得とは？
譲渡所得とは、
土地・建物・株式などの「資産を売って得た利益（もうけ）」を意味する所得区分の一つです。
式： 売却価格 −（購入価格＋諸費用）＝ 譲渡所得
マンションなどを売って得られた利益がこの「譲渡所得」にあたります。
この「譲渡所得」に対して、**所得税・住民税が合算で約20%**課税される可能性があります。
✔ 所得税がかかるケース・かからないケース
✅ 「所得税」とは？（＝税金の種類）
所得税とは、国が課す税金で、所得の種類（給与、事業、退職など）ごとに課税されます。
この中に、「譲渡所得に対する所得税」も含まれています。
つまり… 譲渡所得が発生すると、その金額に対して「所得税」と「住民税」が課されるという構造です。
| ケース | 所得税がかかる？ | 補足 |
|---|---|---|
| 購入価格より安く売却 | ❌ かからない | 損失なので課税対象外 |
| 購入価格より高く売却 | ✅ かかる可能性あり | 利益分に課税される |
| 自宅で売却益3,000万円以下 | ❌ 控除で非課税 | 特別控除を適用できる場合 |
| 相続した物件を売却 | ✅ 条件による | 取得費加算の特例などあり |
✔ 「3,000万円の特別控除」とは？
自宅を売却した場合、多くの人が使えるのが
**「居住用財産の3,000万円特別控除」**という制度です。
たとえば、
5,000万円で売却 → 2,000万円の利益 → 控除で課税ゼロにできる
※ただし、「住んでいたこと」や「同年に使っていないこと」など要件があります。
✔ 税金の計算が心配な方へ
- まずは売却価格と利益の目安を把握
- 必要に応じて税理士や不動産会社に相談
✅ ポイントまとめ
- 利益が出た場合、所得税が発生することがある
- 自宅なら3,000万円まで控除される制度がある
- 売却後の納税も含めて「手取り金額」で検討を
🧭 まとめ｜売りやすい区で売るなら“今の判断”が鍵
- 港区・文京区・目黒区などは依然として高い需要を維持
- 金利上昇や買い手のローン通過率低下により、価格交渉が起きやすい市況に突入中
- 価格が高いうちに売却判断 → タイミングの価値は今後さらに大きくなる
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