不動産投資をする前に調べておこう！不動産投資をする前に１回は築40年以上のマンションについても考えてみる・マンション建て替え事例もご紹介！

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不動産投資をする前に調べておこう！不動産投資をする前に１回は築40年以上のマンションについても考えてみる・マンション建て替え事例もご紹介！

Q.ざっくり築40年以上のマンションについてどう思いますか？

築40年以上のマンションについては、いくつかの考慮すべき点があります。

1. 老朽化の可能性: 40年以上経過したマンションは、建物の老朽化が進んでいる可能性が高いです。これには、設備の劣化や修理が必要な場合が含まれます。定期的なメンテナンスが重要です。
2. リフォームやアップグレードの必要性: 古いマンションは、内装や設備が現代の基準に合わない場合があります。リフォームやアップグレードが必要になる場合があります。
3. 地震耐性: 地震に強い建物かどうかは重要な要素です。40年以上前に建てられたマンションは、現在の耐震基準に準拠していない場合があります。
4. 立地の魅力: マンションの立地も重要です。アクセスや周辺環境が満足できるものであるかを考慮する必要があります。
5. 維持費用: 古いマンションは、修理やメンテナンスの必要性が高まる傾向があります。それに伴い、維持費用も増える可能性があります。
6. 再販価値: 古いマンションは、新築物に比べて再販価値が低い場合があります。将来的に売却する場合にも考慮する価値があります。
7. 歴史や雰囲気: 古いマンションは歴史的な価値や特有の雰囲気を持っている場合があります。それが魅力的である場合もあります。

最終的には、個々のマンションの状態や立地、あなたの要望によって評価が変わるでしょう。必ず専門家の意見を得ることをお勧めします。また、将来の維持やリフォームについても考慮に入れることが重要です。

Q.投資する時に築年数は気にした方がいいみたいだけど、実際には何年前のものが良いの？

築年数が投資物件選びに与える影響と注意点を箇条書きにしています。

築年数が投資物件選びに与える影響:

• 築年数によって「後何年運用できるか」が変わってくる。
• 古い物件は経年劣化が激しく修繕費が高くなる。
• 古すぎる物件は市場に出してもなかなか売れません。加えて、老朽化によって入居者が出ていきます。
• 物件購入後にある程度の期間運用して利益を出せる。
• 維持費・修繕費があまりかからない。
• 投資物件を処分する際に損をするリスクが低い。

投資物件に最適な築年数の目安:

• 投資物件に最適な築年数の目安は、築10～20年前後。
• 新築の買い手がついた瞬間に価格が大きく下がり、その後10年ほどは価格が緩やかに下がるため、築年数一桁台の物件は割高なケースが多い。

新耐震基準について知る:

• 投資物件の耐震性や安全性を考えると、最低でも1981年以降に建築された、「新耐震基準を満たしている物件」に投資することがおすすめ。

築年数が古い物件に投資する際の注意点:

• 購入前に管理費や修繕積立金の額をチェックする。
• 古い物件でも、定期メンテナンスが行われていれば実用上問題のないケースが多い。しかし、十分な管理費や修繕積立金が徴収できていない場合、建物の内部が劣化しているリスクがある。

成功する不動産投資のコツ:

• 長く運用できる物件を選ぶ。
• 新耐震基準を満たしている物件を選ぶ。
• 維持費・管理費が古い物件に比べて安い物件を選ぶ。
• 築10～20年程度の物件から、予算や間取りなどの合うものを選ぶ。

以上が、築年数が不動産投資に与える影響と、注意すべきポイントのまとめです。これらを考慮しながら物件選びを進めると良いでしょう。

Q.築年数ごとの資産価値についてはどうでしょうか？

築年数ごとの資産価値は一般的な傾向として以下のように考えられますが、これはあくまで一般的な指針であり、個々の物件や地域によって異なる場合があります。

1. 新築物: 新築物は一般的に最も高い資産価値を持ちます。品質が高く、現代の建築基準や設備が備わっています。
2. 築10年未満: 築10年未満の物件は、まだ比較的新しいため、価値が比較的高い傾向があります。メンテナンスの必要性も低いです。
3. 築10〜20年: この範囲の物件は、まだ比較的新しい部類に入りますが、少しずつ価値が下がる傾向があります。
4. 築20〜40年: 築20年以上経過した物件は、設備の老朽化やリフォームの必要性が高まるため、価値が下がる傾向があります。
5. 築40年以上: 築40年以上の物件は、メンテナンスやリフォームが必要な場合が多いため、資産価値は比較的低い傾向があります。ただし、歴史的な価値や特有の魅力を持つ場合もあります。

ただし、これらは一般的な傾向であり、地域や市場の状況、物件の状態、需要と供給のバランスなどによって異なる場合があります。したがって、具体的な物件を評価する際には、専門家のアドバイスを得ることが重要です。

Q.日本にある実際の築年数古めのマンションの数は？

引用：国土交通省　マンションに関する統計・データ等　　

マンションのストック数とは？過去に建築され、現在も存在している膨大な建築資産、つまり中古物件のことである。 例えば、分譲マンションのストック数は、2021年で約685万戸程度あると言われ、さらに毎年15～20万戸程度が供給されています。

築40年以上の高経年マンションは115.6万戸（マンションストック総数の約17％）であり、10年後には2.2倍の249.1万戸、20年後には3.7倍の425.4万戸に急増すると予測されています。

Q.築年数が古いマンションって何が問題なの？老朽化したマンションの問題や解決方法は？

老朽化したマンションの問題:

1. 設備の劣化・故障
   • コンクリートのひび割れや保温性の低下など。
   • 配管の老朽化による詰まり。
2. 管理費・修繕費の増大
   • 定期的なメンテナンスや修繕にかかる費用が増加。
3. 空室率の増加
   • 入居者が減少し、空室率が上昇する可能性。
4. 資産価値の減少
   • 築年数の経過によって、マンションの資産価値が減少する。
5. 建て替えのハードルが高い
   • 建て替えには住民の5分の4以上の賛成が必要。

老朽化したマンションの解決方法:

1. 解体して更地を売却・活用する
   • 建物部分を取り壊し、土地を活用する。
2. 老朽化したマンションを建て替える
   • 容積率に余裕がある場合、建て替えを検討。

注意点:

• 建て替えには住民の80％以上の合意が必要。
• 建て替えには追加の費用が必要。

老朽化したマンションの問題を解決するためには、住民の合意や追加費用の確保が重要です。それぞれの方法を検討し、最適な対策を取ることが必要です。

Q.法定耐用年数って何？

法定耐用年数やその影響について、具体的に箇条書きで説明します。

法定耐用年数について:

1. 法定耐用年数の定義
   • 法定耐用年数は、建築物や設備の耐用年数を法律で定めたものです。
   • 日本の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造の建築物について最大で47年までとされています。
2. 税制上の影響
   • 築年数が法定耐用年数を超えると、不動産の評価額が下がり、固定資産税や都市計画税などの税金が低くなる場合があります。
3. 老朽化の指標
   • 法定耐用年数を過ぎた建物は、一般的に老朽化が進行したと見なされます。
   • ただし、実際には建物の状態や管理の行き届きによって老朽化の度合いは異なるため、必ずしも厳格な基準とは言えません。
4. 建て替えや再開発の参考
   • 法定耐用年数を超えると、建て替えや再開発が法的に容易になる場合があります。

法定耐用年数の影響:

1. 評価額の低下
   • 築年数が法定耐用年数を超えると、不動産の評価額が下がる場合があり、それに伴って税金も低くなる傾向があります。
2. 老朽化の指標
   • 法定耐用年数は、建物の老朽化の一つの指標として考えられることがありますが、厳密な基準ではありません。
3. 建て替えや再開発の可能性
   • 法定耐用年数を超えると、建て替えや再開発が法的に容易になる場合があります。
4. 入居者の選好
   • 築年数が法定耐用年数を超えると、新しい建物への入居を優先する傾向が一部の入居者に見られる場合があります。

以上が、法定耐用年数とその影響についての説明です。老朽化の指標として考えられる一方で、具体的な状況によっては柔軟に判断されるべきです。

Q.耐震基準について教えて

もちろんです。耐震基準についての説明を以下に示します。

耐震基準とは: 耐震基準は、建築物や構造物が地震に対してどれだけ耐えられるかを定めた基準です。地震が発生した際に、建物が安全に立ち続けるための設計基準や構造の強度、耐震補強の方法などが含まれます。

日本の新耐震基準: 日本では、建築物の耐震性を確保するために新耐震基準が定められています。これは1981年に制定され、現行の基準となっています。

新耐震基準では、主に以下のポイントが考慮されます：

• 耐震設計の強化: 地震による力を受けた際に、建物が安定して崩れないように設計されます。
• 制震装置の導入: 地震の揺れを吸収する装置が取り入れられる場合があります。
• 耐震補強: 古い建物や構造物に対して、補強工事が行われる場合があります。

耐震基準の重要性: 地震が頻発する日本では、耐震基準は非常に重要です。これによって、地震による建物の倒壊や損壊を最小限に抑え、人命や財産を守ることが目指されます。

新築物件と耐震基準: 新築の建物は、設計段階から新耐震基準に基づいて設計されます。そのため、一般的には地震に強く、耐震性の高い建物となります。

旧耐震基準について: 新耐震基準以前に建てられた建物は、旧耐震基準に基づいています。これらの建物は、地震に対する耐震性が低い場合があり、補強や改修が必要な場合があります。

不動産購入時の耐震基準のチェック: 不動産を購入する際には、耐震基準を確認することが重要です。新築物件であれば新耐震基準に適合しているかどうかをチェックし、古い建物の場合は耐震補強が行われているかを確認すると良いでしょう。

以上が、耐震基準についての基本的な説明です。地震対策の重要性を理解し、安全な建物を選ぶ際に考慮すると良いでしょう。

Q.最近、実際のマンションを建て替えた事例は？

引用：マンション再生協議会

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