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2025/11/25

【2025年版】品川区タワマン市況レポート

五反田・大崎エリアの中心「パークタワーグランスカイ」の相場を徹底分析

【導入】2025年、都心タワマン相場はなぜ強いのか？

前回の記事
「【2025年最新版】タワマン相場が上昇する理由｜価格推移と今後の見通し」
では、2025年のタワマン市場全体が過去最高値へ向かっている背景として、

  • 富裕層・現金購入比率の上昇
  • 外国人投資マネーの流入
  • 円安による都心不動産の割安感
  • 都心での供給減少
  • 再開発エリアへの人気集中

といった構造要因を解説した。

【本記事の目的】品川区のタワマンはどこまで強いのか？

本記事は、大元の「市場全体の流れ」を踏まえた上で、
品川区（五反田・大崎エリア）の個別動向にフォーカスした“枝記事”である。

中心となる物件は、

《パークタワーグランスカイ（2010年築・736戸）》

五反田駅徒歩6分 × 大崎駅徒歩圏 × 品川区最大級の大規模タワーとして、
2024〜2025年の中古市場で明確な存在感を放っている。

以下では、

  • 最新の中古成約レンジ
  • 平米単価の上昇幅
  • エリア平均との比較
  • 割安/割高の判断軸

までわかりやすく整理する。

品川区タワマン市場の特徴（2024〜2025）

品川区は2024〜2025年にかけて、

  • 大崎駅周辺の再開発
  • 山手線沿線の利便性
  • 港区に隣接する立地メリット

を背景に、タワマン需要が堅調に推移している。

■ 地域平均

  • 品川区平均：167.4万円/㎡（前年比 -2.9%）
  • 東京都平均：135.1万円/㎡（前年比 +9.9%）

区全体の単価は横ばいだが、
大規模タワー（大崎・五反田・品川シーサイド）はむしろ強含みで推移しており、
個別物件ごとの差が大きくなりつつある。

その中でも、パークタワーグランスカイは明確な高値帯の代表格となっている。

引用：Dr.Asset

パークタワーグランスカイ販売履歴をもっと見る

パークタワーグランスカイの現在の相場

■ 推定相場（2025年11月）

  • 平均相場：21,727万円（304.7万円/㎡）
  • 実際の取引が多い価格帯：19,654万〜23,800万円（275.7〜333.8万円/㎡）
  • 利回り：2.1%（想定賃料 42.6万円）

築10年以上が経過しているにもかかわらず、
300万円/㎡前後という高価格帯を維持。

この水準は、
“中古タワマンの安定資産帯”として評価されやすい。

■ 売り出し中価格帯の傾向（2024〜2025）

2025年の販売履歴を見ると、主に以下の帯で推移している：

  • 2LDK：260〜340万円/㎡台
  • 3LDK：300〜420万円/㎡台
  • 特大区画：350〜420万円/㎡超

特に2025年は 300万円/㎡を超える事例が急増しており、明確な上値トレンドが確認できる。

価格推移（2023→2025）

販売履歴を分析すると、全体の流れは以下の通りです。

年度想定平均平米単価傾向
2023年約230万円/㎡1LDKの成約増で安定推移
2024年約250万円/㎡2LDK中心に上昇基調
2025年約280〜320万円/㎡高額帯（3LDK以上）の取引増

→ 2023〜2025で +20〜30%の上昇幅

特に 2025年は3LDK・高層階の高値更新ラッシュが明確。

最新の販売履歴（2025年）

以下のように、幅広い専有面積で高値成約が続いている：

  • 1LDK：230〜270万円/㎡
  • 2LDK：280〜340万円/㎡
  • 3LDK：300〜420万円/㎡
  • 特大区画（100㎡超）：350〜420万円/㎡

41階・北向き81㎡の422万円/㎡（2025/10/06）が象徴的で、
2025年の相場上昇をリードする存在。

引用：Dr.Asset

パークタワーグランスカイ販売履歴をもっと見る

周辺相場との比較（品川区 × 東京都）

地域平均平米単価コメント
東京都平均135.1万円/㎡安定上昇
品川区平均167.4万円/㎡横ばい
グランスカイ304.7万円/㎡平均の“約1.8倍”

→ 区平均を大きく上回るプレミアム物件
→ タワマンの中でも「資産性評価が高い層」に分類される

特徴と強み

■ 強み①：五反田駅6分 × 大崎駅徒歩圏の圧倒的利便性

  • 山手線
  • 都営浅草線
  • 東急池上線
    が使えるため、都心への接続性が抜群。

■ 強み②：736戸 × 44階建の“大規模プレミアム”

管理・ブランド力・売買流動性が高い。

■ 強み③：間取りの幅広さで買い手層が厚い

1LDK〜3LDKまで取引が安定し、資産性が落ちにくい構造。

まとめ

パークタワーグランスカイは、五反田・大崎エリアの“中心資産”を形成するタワーです。

  • 山手線沿線の希少性
  • 五反田/大崎のWアクセス
  • 大規模タワーのブランド力
  • 高層階の高値成約増
  • 狭小〜大型まで流動性が高い

2025年の相場環境においても、
「300万円/㎡前後の安定資産」として評価が高く、
今後も堅調な推移が期待される。

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