まだまだ面白くなる東京！不動産投資では、国際都市化もすすむ再開発エリアが狙い目！独自データでみる価格遷移グラフを徹底解説。今、買いの注目エリアもご紹介します。

再開発エリアは、なぜ不動産投資におすすめなのか？

再開発エリアは、不動産価値が上昇しやすくなります。なぜなら転入人口の増加などにより不動産の賃貸需要が増加するからです。また、再開発する地区のコンセプトは東京の国際都市化をすすめるため、日本人だけでなく外国人も住む可能性を秘めているからです。では、投資する注目エリアをみていきましょう。

過去の事例：交通機関の変化・交通網の発達で価格が上がった事例

・品川駅・・・2008年からすべての新幹線が止まるようになりました。ここ10年で34％ほど上昇しています。

・麻布十番駅・・・麻布十番も、過去10年で公示地価が24％ほど上昇しています。

今後も注目！今が買いかもしれないTOP３再開発エリア（現在も開発中・工事中を含む）

おすすめエリア①高輪ゲートウェイ駅周辺

・2025年3月には、高輪ゲートウェイシティの完成予定。「パブリックレルム（Public realm）」を掲げ不特定多数の人々が利用し、共有できる国際交流拠点の形成を目指しているのだそうです。オフィス・商業複合施設や外国人のニーズに対応した住宅やインターナショナルスクール、文化創造施設などが入るとのこと。

・高輪ゲートウェイについては、これで、高止まり傾向にも見えますが、まだ再開発中とのことでまだ伸びる可能性があります。また、地価高騰が起きるのは、再開発から2～3年後説というものがあります。再開発の後すぐに地価が高騰するのではなく、再開発により街がどのように変わったか、投資家がその様子を見る期間が2～3年あるとのことで、しばらく経ってから上昇するようです。過去事例は品川、西麻布となります。街がうまく循環しているのが分かると、地価が上がり出すと言われています。

データ：エステートテクノロジーズ（株）独自に集めた中古マンションの取引データを時系列でチャート化
＜データ条件＞
・中古マンション
・山手線駅から徒歩10分以内
・１R、１Kのみ
・５階としての価格
・2000年以降に建てられたマンション　
・平米単価で出力

こちらは、山手線の各駅周辺の中古マンションの価格の上昇率を示しています。2019年1月を軸に2022年末までの価格遷移グラフを見ていきましょう。

さすが、投資家に人気の山手線ね。ほぼ全て、2019年から見ても値上がりしていますね。実需人気も高いと聞いてます。そして今回、群を抜いて上昇率NO.1の高輪ゲートウェイ駅が気になるわ。

一体この時期に何があったのでしょうか？

高輪ゲートウェイ駅のグラフをよく見ると

2019年の5月初旬に一度価値が下がって、その後5月の末から一気に上がりました。また面白いことに、この時期を機に山手線全駅周辺のマンションの価値も上昇しています。ちなみにコロナが慢延したのは2019年の12月なのでその半年前となります。

様々な要因が複合的に絡み合っているので、これだという答えはありません。

ただ、2019年5月のニュースで非常に興味深い記事を発見しました。

■日本政府観光局の（速報）記事
「訪日外国人数、2019年5月は3.7％増の277万人、欧米豪市場は2ケタ増の一方で韓国・台湾・香港が前年割れ」

こういった情報だけが影響したわけではないと思いますが、この時期を機に山手線全駅周辺のマンションの価値が上昇しております。

しかしなぜ高輪だけぐーんと伸びているのでしょうか？

おそらくですが元々何もない地域にマンションが建ったことが考えられます。なので上昇率が他よりも上がったように見える可能性があります。

また、再開発が始まっている地域でもあり、2027年にはリニア新幹線開業（現在は延期の可能性あり）予定もあり投資家の目にも止まったのではないかと思われます。
また、再開発地域は共通してグローバルな街づくりをコンセプトに工事が始まっています。
再開発エリアは日本人にももちろん住みやすい街になると思いますが、外国人のニーズも高まると予想したのかもしれません。

【高輪ゲートウェイ駅と周辺開発についての時系列のまとめ】

日付	行事
2013年11月23～24日	品川駅改良工事
2013年度	高輪ゲートウェイ駅を含む周辺の再開発の着工
2014年3月14日	JR東日本の上野東京ライン(東北縦貫線)開通
2016年11月19～20日	東海道線の線路切り換え工事
2017年2月10日	JR東日本とURにより高輪ゲートウェイ駅起工式
2018年6月16～17日	第1回京浜東北線南行きの線路切替工事
2018年6月30日	新駅の駅名募集締切
2018年12月4日	駅名発表「高輪ゲートウェイ駅」
2019年11月16日	第2回山手線と京浜東北線北行の線路切替工事
2020年3月14日	高輪ゲートウェイ駅の暫定開業
2020年9月6日	Takanawa Gateway Fest開催
2021年7月23日から	東京オリンピック・パラリンピック開催。駅周辺で行なわれる予定のライブビューイング等は中止
2024年	高輪ゲートウェイ駅周辺街開き、駅の南改札と東側連絡通路(歩道橋)完成予定
2027年	リニア中央新幹線開業、品川駅地下に東京側のターミナル駅開業(リニアの開業は遅れる可能性有)

ここから投資家必見！！弊社独自の中古マンションデータを初公開します。虎ノ門駅周辺の価値はどうなるのか？

左から図：虎ノ門ヒルズ築年数　2003-2023 20平米、40平米、60平米、80平米
2019年1月の虎ノ門駅１キロ以内の中古マンション価格の平均値を軸に、
2022年12月までどれくらいの割合で上昇しているかのグラフになります。

データ要素
・平米数別
・各駅から半径1キロ以内
・築年数（2003年から2023年）

虎ノ門は、麻布台ヒルズだけでなく、再開発中真っ只中ということで長い間広いエリアで工事がされています。現在のデータを見て、今後買うか買わないかの判断のお助けが出来ればと思います。では、虎ノ門ヒルズの2019年からの価格遷移グラフを拡大してみましょう！

結果：弊社データによると、虎ノ門駅周辺の築浅中古マンションは20平米のマンションよりも、40平米や60平米のマンションの方が今後も上がる可能性があると予測されます。60平米というと大体3LDKのマンションですが、今後、虎ノ門駅は、再開発もすすみ、国際都市化がすすむとよりニーズが高まるとも言えます。よく見ると、60平米のお部屋は2022年の年末から一回下がってます。また上がるとすると今、買いの狙い目なのではないでしょうか？

ちなみに40平米と60平米では、再開発とは関係のない地域をみてみると40平米よりも60平米の方が、値が上がっているデータもあるので今回は60平米推しという結果に至りました。値上がり率だけを見ると、80平米を超えるお部屋がベストですが、高額になりすぎてリスクが大きくなりそうですね。また、欧米の外国人はビジネスに家族もついてきて一緒に暮らすことも多いそうで、３人、４人で住むことも予測すると40平米よりも60平米の方がいいのではないでしょうか？

またこちらは、20平米のデータになりますが、虎ノ門駅周辺の山手線新橋駅周辺の中古マンションは、2019年から2022年12月までに1.09%の上昇がみられました。山手線は人気ですね。

再開発と関係のない地域でも60平米や80平米といった広めのお部屋の方が20平米よりも上がっている率が高いといえます。こちらは、人気の山手線目黒駅周辺。

理由はおそらく、コロナ禍によりリモートワークが進みもう一部屋欲しい方が増えたからではないでしょうか？

その他の今後の再開発エリア

・飯田橋駅エリア　

飯田橋駅周辺の再開発は、具体的に飯田橋駅東口で計画されています。具体的には、飯田橋駅東口からすぐの「飯田橋四丁目」と「富士見二丁目」にまたがる、1ヘクタールを対象とした再開発です。この再開発で、オフィス・住宅・ショッピング施設を併設したビルが誕生する予定。また、JRと東西線の間にショッピング施設も計画されています。そもそも飯田橋は、東京方面へも新宿方面へも行きやすい好立地なエリアなので、この再開発によってますます賃貸需要は大きくなるでしょう。

参考：https://www.city.shinjuku.lg.jp/kusei/keikan01_002153.html

・葛飾区「金町」エリア

2025年度に低層棟の第1期が完成し、自動車教習所を移転させたあとに2030年度にもう1つの低層棟と高層棟の第2期が完成する予定です。商業施設は大型店や複数の専門店を誘致する計画で、この再開発事業が終了すれば、金町エリアにいままで足りなかった大型商業施設ができる可能性が高く、注目の再開発案件です。

金町駅北口

そしてもう1つ、現在構想段階にあるのが、金町駅北口周辺の再開発です。ただ、現状はまだ具体的な事業計画に至っておらず、事業化するとしても先のことになります。しかし、事業が具体的なものとなれば、駅前の再開発ゆえに大きなインパクトがあるものになると考えられます。

再開発、新たな鉄道計画も

まだ構想段階のため、具体的な計画までには至っていませんが、駅数は7駅～10駅を設置、1時間あたり片方向4～6本の運行が考えられています。完成すれば金町と新小岩の間が10～17分で結ばれる計画です。

まとめ

不動産投資では、国際都市化もすすむ再開発エリアが狙い目です。理由は、転入人口の増加などにより不動産の賃貸需要が増加すること。また、日本人だけでなく外国人も住む可能性を秘めているからです。また、データで見ても再開発エリアの不動産の価値は今後上昇が見られる傾向がわかりました。

次回も弊社独自のデータを使いご共有出来れば幸いです。お楽しみに！

また、不動産投資は自己責任でお願いいたします。