不動産投資のメリット・デメリットを解説！あなたは、インカムゲイン重要視派？それともキャピタルゲイン重要視派？

こんにちは。

みなさま、良い投資用物件には出会えてますでしょうか？条件の良い物件ほど競争も激しく、見つかった時に素早い決断が必要となります。また、ローンを借りる場合は、「いくらまで借りられるのか」「そもそも融資が通る物件なのか」などを事前に調べておく必要があります。

（最近は1Rマンションの融資自体を行なっていない銀行もあるようです。事前に、どのようなマンションだと融資が通りやすいのかしっかり調査しておきましょう。）

また、物件にもよりますが、「インカムゲインを重要視するのか？キャピタルゲインを重要視するのか」のそれぞれのシミュレーションをしておくことも大事になってきます。今回は、インカムゲイン派、キャピタルゲイン派のどちらの投資にも大事なことをご紹介します。

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の違い

まずは、インカムゲインとキャピタルゲインの違いを簡単にご紹介します。

• インカムゲインとは、資産を保有することで得る利益（運用益）のことになります。不動産投資で言うと、自分が保有している物件の家賃収入がインカムゲインになります。　例えば、家賃20万円のマンションを保有しており、実際に賃貸人が住んでいる場合、毎月20万円のインカムゲインを得ることができます。
• キャピタルゲインとは、資産を売却することで得る利益（売却益）のことになります。不動産投資で言うと、物件を安く購入し、高く売ることで利益を得ていく方法になります。例えば、1,300万円で購入した物件を700万円でリフォームし、2,500万円で販売すれば500万円のキャピタルゲインを得ることができます。

実際にお客様のインタビュー！あなたは、インカムゲイン重要視派？それともキャピタルゲイン重要視派？

今回、お客様に不動産投資ではインカムゲイン、キャピタルゲインのどちらを重視しているか、またメリット、デメリットは何かなどを、インタビューで聞いてみました。

インカムゲイン重要視派の方にインタビュー

インカムゲインを目的として不動産投資を行う場合のデメリットや注意点

• 諸経費や定期的な大規模修繕といったコストや空室リスクなどに注意する必要があります。そういったリスクを考えると、都心マンションへの投資が最も効果的な不動産投資かもしれません。

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キャピタルゲイン重要視派の方にインタビュー

キャピタルゲインを目的として不動産投資を行う場合のデメリットや注意点

• 資産価値が大きく下がらない場所のマンションを選ぶ
• 税金が違うことを再確認しましょう。

短期譲渡、長期譲渡で税金が違います。不動産を取得してから5年以内に売却した場合は、39.63％という高額の税率が課せられてしまいます。キャピタルゲイン狙いで不動産投資を始める際にも、購入から少なくとも5年間は売却せず賃貸マンションとして運用することを想定しておきましょう。成功すれば大きな利益を得られます。

逆に、失敗した場合のリスクも大きい投資であると言えます。地価の下落や経済の低迷など、物件の資産価値が下がってしまうと売却益は見込めず、売るに売れない状況になってしまう可能性はあります。

不動産投資を成功するために大事なこと２点！

インカムゲイン派、キャピタルゲイン派のどちらにも共通します。

不動産投資を成功するには、

• 仕入れ価格（購入価格）は少しでも相場より安く仕入れること
• ローン審査が通りやすい物件を選ぶこと

が大事になります。

ローン審査が通りやすい物件とは？

・収益物件である以上利益をあげる力を持っているかどうかを判断しましょう

金融機関が不動産の価値を測る基準には、公示地価や路線価、固定資産税評価額などがあります。これらの総合的な価値が高ければ高いほど、担保価値は高いとみなされるでしょう。また、当然ですが中古物件よりは新築物件の方が担保価値は高いとみなされます。

弊社では、相場価格や過去の類似物件のデータがあるマンションであればデータをご提供出来ることがあります。ご自身では、相場価格等がわからない方はお気軽にご質問ください。

・都心アドレスであること

東京であれば23区以内がおすすめ

・間取りは2LDK、3LDK以上や専有面積が広め　

コロナ後は、リモートワーク用の１部屋多い物件の需要が多いため価値は下がりにくい傾向があるそうです。（ワンルームの融資を取り扱っていない銀行や信用金庫が多数あります。）

・築浅であること

旧耐震よりも新耐震基準のものがおすすめです。最低築年数は20年以内のものを探してみましょう。

・交通の便が良い立地にあること

駅まで徒歩５分以内が理想です。なかなかそういった物件はないので10分以内で探してみましょう。特に、山手線5分以内は人気があります。

・生活が便利な立地にあること

コンビニ、スーパー、病院、学校、郵便局や銀行などの金融機関があることも、資産価値を高めるでしょう。

・建物の質が良い

重量鉄骨造やRC造などの建物がおすすめです。

・災害のリスクが低い場所

地盤が固い地域、海抜がある程度高いなども事前に調べておきましょう。

マンション周辺のリスクがわかるで調べてみよう！　「Dr.Assetマンションリスク」

投資用融資の対象外になりやすいマンション例

・ワンルームマンション

・サブリース契約が入っているマンション

・旧耐震のマンション

・都心内にあるが、駅から離れているマンション

など言われております。

※あくまで、筆者が金融機関に融資審査基準を電話で問い合わせた（2023年7月10社）事例となります。上記の物件は絶対に通らないという訳ではありません。年収、勤続年数、資産額、他の借入状況にもよります。ご了承ください。

頭金の額は１割から２割のご用意を！

また、頭金の額は１割から２割のご準備ください。統計によると、銀行は、95%、信用金庫は、87%が頭金を１割から２割を求めてるそうです。

出典：ノムコム・プロ「不動産投資に関する意識調査」

出典：ノムコム・プロ「不動産投資に関する意識調査」

以上「不動産投資のメリット・デメリットを解説！あなたは、インカムゲイン重要視派？それともキャピタルゲイン重要視派？」でした。

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