不動産を売却するとき、どんなことに注意をしたらよいのか不安に感じていませんか？

不動産の売買は専門的なことが多くてすべてを理解するのは難しいですよね。

今回は、

不動産売却でよくある失敗例
不動産売却の注意点5つ

をご紹介します。

注意点を理解して、満足のいく不動産売却をおこないましょう。

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不動産売却時によくある失敗例

不動産売却時によくある失敗は何か、具体例と共にご紹介します。

売出価格を高額にする

売出価格とは、広告を出す際に提示される物件価格をいいます。
売出価格は、査定額をもとに、売主の希望を反映させて決められます。

不動産の広告サイトやチラシには売出価格を記載して購入希望者を見つけるため、慎重に決めることが大切です。

売出価格を高額に設定すると、以下のマイナス面があります。

金額で条件を絞ったときに候補としてあがらない
売却までの期間が長くなる
最終的には価格を下げる

例えば、4,000万円で売りたいと考えているが、最初は挑戦して4,500万円で売出価格を設定したとします。
購入希望者の条件が4,200万円以下であった場合、不動産サイトなどで候補として省かれてしまうでしょう。
売出価格が4,200万円であったら、希望価格の4,000万円より200万円も高く売れる可能性があったため、重要な機会を逃しています。

また、高額に設定をしすぎて買主が見つからない場合は、最終的に価格を下げる必要があります。
売れ残っている物件に良い印象はありません。

売却までの期間にかなり余裕がある場合は、高額の設定もおすすめしますが、確実に売りたいという気持ちがあるのならば、機会を逃さないために、相場価格で売る必要があるでしょう。

査定額の高さで不動産会社を選ぶ

不動産を売却する際、所有物件がどれくらいの値段で売れるのか査定をおこなってから実際に売却活動をします。

査定依頼の段階で、複数の不動産会社へ査定の依頼をした場合、さまざまな査定額が提示されます。
そのなかで、査定額が極端に高い不動産会社を選ぶと後悔する可能性があります。

基本的に、不動産会社は募集を始めてから3か月以内で売れるであろう金額を査定額として提示しますが、自社物件を増やすために高額な査定額を出す会社もあるのです。

査定額が高く出たからといって、本当にその額で売れるとは限りません。

募集を出しても反響を得ることができず、値下げを繰り返すことになります。

査定額が極端に高い理由として明確な根拠がある場合は別ですが、高額な査定額だけを見て判断するのは失敗につながります。

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内見の印象が悪い

不動産の売却時、購入希望者から内見希望が入ります。
内見はどれだけ購入希望者によいと思ってもらえるかが勝負です。

荷物が多く、部屋が散らかっている
キッチンが汚い
トイレやお風呂が汚い
部屋が暗い
たばこやペットのにおいがする

以上のように、内見の印象が悪いと、購入希望者は他の物件へ流れてしまいます。

そのまま購入の申し込みに進んだとしても、値下げ交渉が入る可能性が高いです。
居住中の物件を売却する場合、片付けなどの対応が大変ですが、内見の印象が悪いとなかなかいい条件で売れないという失敗につながります。

囲い込みを受ける

囲い込みとは、自社で両手仲介をしたいという考えから、売却の依頼を受けた不動産情報を市場に公開せず、自社のみで共有するといった行為をいいます。
内見の申し込みが入っても、他に申し込みが入っているなどという理由でごまかして、他社からの内見を断る不動産会社もいます。

不動産会社は、売買契約を成立させると、仲介手数料といわれる利益を受け取ります。
両手仲介をおこなった場合、売主と買主の両方から仲介手数料が入るため、最大の利益を得ることができるのです。

囲い込みは法律で禁止されておらず、不動産会社の倫理観に委ねられている部分が大きいため、営業方針によっては囲い込みをおこなっている不動産会社もいます。

囲い込みがおこなわれると、買主が現れる機会を失い、売却までの期間が長くなる可能性があります。どこの不動産会社が囲い込みをしているのかという情報はあくまで口コミレベルでしか知ることができません。

売却を依頼する前に、不動産会社が信頼できるか十分に見極める必要があります。

値下げ交渉に素直に応じる

不動産の売買では、値下げ交渉がされる可能性があります。
例えば、所有のマンションを4,000万円で売り出し、3,800万円であれば購入したいという申し込みが入ります。

値引き交渉に応じるかは、売主の判断に委ねられ、不動産会社から相談が入るでしょう。

募集を始めて間もない
購入希望者が多い
募集への反響がよい

など、不動産売却の手ごたえがある場合や、まだ募集を始めて間もない場合は、値下げ交渉に応じず様子をみることもできます。

値下げ交渉が入り、自分が納得できないまま応じてしまうと、もう少し高く売れたかもしれないと後悔することになります。

自分が納得できれば値下げ交渉に応じ、納得ができないなら受ける必要はありません。

ローンの返済ができない

不動産の売却で注意すべきポイントとして、住宅ローン残高の存在があります。
住宅ローンの残りが3,500万円で、売却価格が3,200万円の場合、300万円分の住宅ローンが残ってしまいます。

住宅ローンが残っている場合、自己資金から返済をおこなわなければならず、不動産を売却したことで費用が発生してしまいます。

自己資金の準備を不要にするために、住宅ローン残高より高い額で売却をしましょう。

告知義務に違反する

告知義務として代表的なものは以下のとおりです。

心理的瑕疵
物理的瑕疵
環境的瑕疵

心理的瑕疵とは、人の死に関する事項が該当します。
物理的瑕疵は、屋根から雨漏りが生じている、シロアリによる被害が生じているといった物理的な欠陥の有無をいいます。
また、環境的瑕疵は、周囲に火葬場やごみ処理場といった、いわゆる嫌悪施設があるかということです。

不動産業者は、宅建業法第47条に基づき、買主の購入意思に重要な影響をおよぼす事項について不実を告げ、または何も告げないことを禁止されています。

不動産会社は、告知事項について重要事項として買主に説明をします。
そのため、十分な調査をおこないますが、住んでいる売主でないとわからない瑕疵もあるでしょう。

また、2020年の民法改正により、契約内容と合致しない事情について、契約不適合責任が問われるようになりました。

例えば、浴室乾燥機が使えるという契約であったにもかかわらず、浴室乾燥機が使えない、雨漏りがあるとは聞いていなかったのに、入居してみたら雨漏りが発生していたなどが契約不適合として挙げられます。

民法第562条～564条に基づき、契約に一致しない不備が発覚した場合、買主は、損害賠償請求や減額請求、契約の解除が認められます。

告知が必要な事項について「バレなければ大丈夫」だと考えると、後悔することになります。

後から買主にとって不利益なことがわかった場合、法的にも責任を問われるため、少しでも不安なことがあったら不動産会社に伝えておきましょう。

不動産売却の注意点

失敗例をもとに具体的な注意点を5つご紹介します。
注意点を踏まえて、不動産の売却をおこないましょう。

査定を多数の不動産会社に依頼する

極端に高い査定額を洗い出し、所有不動産の相場価格を把握するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。

複数の不動産会社から査定額を算出した根拠を聞くなかで、所有不動産の価値を知ることができるでしょう。

また、依頼した不動産会社で信頼ができると感じたら、そのまま売却を依頼することができます。

不動産の売却を失敗しないためには、適切な査定額を知ることが重要です。
そのために、複数の不動産会社から査定額を算出してもらいましょう。

自分でも相場を調べる

不動産会社に査定の依頼をすると、営業をされる可能性があります。

営業されるのをできるだけ避けたいという方は、自分で相場を調べてみましょう。

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営業の電話はなく、個人情報なしでチェックができるため、自分で簡単に相場価格を知りたい場合は、利用してみてください。

売却期間と最低額を決めておく

査定額から相場価格がイメージできたら、売却期間と最低いくらで売りたいかを考えます。

売却計画を立てておかないと、値下げ交渉に簡単に応じてしまった、売却まで時間がかかってしまったという後悔につながります。

ぶれることのない軸を最初に作っておけば、売却活動は意外とスムーズにいきます。

いくらで売りたいか、いつまでに売りたいかをイメージしておきましょう。

内見に力を入れる

売却活動が始まったら、すべての内見に力を入れましょう。

せっかく購入希望者が現れても内見を失敗すると、売却までの期間が延びてしまいます。

水回りをきれいにする
部屋のカーテンを開ける
換気をしておく
荷物を片付ける
貴重品を整理する

少しの工夫で素敵な買主が見つかります。
内見が決まったら、できるだけ所有不動産をよく見せる工夫をしましょう。

頼れる不動産会社に依頼する

不動産売却で1番大事なことは、不動産会社・営業担当者との相性です。
不動産売買は専門的な知識が多く、不安に感じる売主は多いです。
丁寧に説明をおこない、提案力が抜群の不動産会社を選ぶことで、満足のできる不動産売却ができます。

査定依頼や売却計画の相談のなかで、不動産会社が信頼できるか十分に考えましょう。

まとめ

不動産売却では、複数の査定額を知り、十分な売却計画を立てることが大切です。

今回ご紹介した5つの注意点を意識すれば、満足のいく不動産売却ができるでしょう。

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