ルーフバルコニー付きマンションの見方

ルーフバルコニーの専用使用権とは

ルーフバルコニーは、原則として住戸の所有物ではなく、マンションの共用部分を特定の住戸だけが使える「専用使用権」で使う場所です。使える範囲やルールは、物件ごとの管理規約と使用細則で決まります。

共用部分ではありますが、基本的には庭のように使え、テーブルを出して食事をしたり、植物を育てたりする使い方が一般に挙げられます。ただ、どこまで自由に使えるかは物件によって違うため、使い方を思い描く前に規約の中身を確かめたいところです。

バルコニーやルーフバルコニーは専有面積（部屋の広さとして物件情報に載る数字）に含まれません。物件情報にルーフバルコニーの面積が別に書かれていることがあるので、部屋の広さと分けて読むと整理しやすそうです。

ルーフバルコニーの使用料はかかるのか

使用料がかかるかどうか、いくらかは、物件ごとの管理規約で決まります。ルーフバルコニーのように一部の住戸だけが使える場所では、使用料を定めている管理規約もあれば、定めていないものもあります。

使用料は管理費や修繕積立金とは別の項目として扱われることがあります。月々の支払いを考えるときは、管理費・修繕積立金と並べて、使用料の欄があるかどうかを資料で確かめたいところです。

売買のときに仲介会社が管理組合へ問い合わせる書類には、ルーフバルコニーの使用料を書く欄があるのが一般的です。重要事項説明の前でも、使用料と使い方の決まりは早めに聞いておくと安心しやすそうです。

防水と手入れは誰が持つのか

標準管理規約の考え方では、防水など年数がたって傷む部分の計画的な修繕は管理組合、掃除など普段の使用に伴う手入れは使う人が持つのが基本です。実際の分担は管理規約で確かめたいところです。

ルーフバルコニーには屋根が無いので、雨や日差しを直接受けます。床の防水の傷みや、排水口に落ち葉や砂がたまっていないかに目を配る必要があり、日々の掃除が使う人の役目になりやすそうです。

防水の状態は写真からは分かりません。大規模修繕の周期と、前回ルーフバルコニーの防水工事をした時期は、長期修繕計画や修繕履歴の資料で確かめておきたいところです。

置いてよいもの・してはいけないことを見る

子ども用のプール、バーベキューなどの火気、避難の妨げになる物は、規約で禁じられていることが多いです。何ができるかは物件ごとに違うので、写真の印象ではなく使用細則で確かめたいところです。

バルコニーは避難経路でもあり、外観をそろえる必要もあるため、大きな家具や物置、大量の水、外観を変える工事は制限されるのが一般的です。大きな鉢植えや重い物、固定する物を置けるかは、耐荷重も規約も写真からは分からないので、置ける前提で考えないほうがよさそうです。

写真で避難ハッチ（下の階へ降りるための床のふた）や隔て板（隣との仕切り板）が見えたら、その周りには物を置けない前提で、使える床面を考えたいところです。

写真で床・水栓・手すりを見る

写真で見たいのは、床の広さと形、床の仕上げ、水栓、屋外コンセント、庇（日よけになるひさし）、手すりの種類です。「広い」「景色がいい」で終わらせず、写っている設備からどう使えそうかを考えると、比べやすくなります。

たとえば屋外の水栓が写っていれば、植物の水やりや床の掃除がしやすそうです。庇があれば、日差しを避けられる時間帯がありそうです。正方形に近い床なら小さなテーブルを置く余地がありそうで、細長い床なら並べ方を工夫したくなりそうです。

手すりは、縦格子・メッシュ・ガラス・腰壁（下が壁になった手すり）で、眺めと周りからの視線の通り方が変わります。2階以上のバルコニーには、高さ1.1m以上の手すり壁などを設けることが建築基準法の施行令で決まっていますが、隙間の大きさは小さな子どもがいる家では内見で見ておきたいところです。

どの部屋から出られるかを見る

ルーフバルコニーがリビングから直接出られる位置にあるか、寝室など個室から出る位置にあるかで、使い方が変わりそうです。間取り図で、床まである窓（外に出られる窓）がどの部屋に付いているかを見ると分かります。

リビングから出られるなら、朝のコーヒーや夜に風に当たるといった短い時間にも使いやすそうです。個室から出る型なら、家族の過ごし方と分けて静かに使う場所になりそうです。どちらが良いかは暮らし方で変わります。

室内とつながる外の場所があることで、部屋が広く感じられる点もよく挙げられます。ただ、写真は広角レンズで撮るため、実際より広く奥行きがあるように見えることがあり、寸法は図面で確かめたいところです。

写真と間取り図では分からないこと

ルーフバルコニーで特に写真に写らないのは、防水の状態、使用料と使い方の決まり、床や手すりがどれだけの重さに耐えられるか、周りの音や視線です。これらは「内見と資料で確かめること」として分けておくと安心しやすそうです。

眺めも、写真は撮影したその時の一瞬しか写しません。前の土地に将来建物が建つかは写真から分からず、眺めが法的に守られるのは限られた場合とされます。周りの用途地域や開発の計画は、資料で確かめたいところです。

写真に写っている家具や植物が付いてくるとは限りません。写真のコメント欄に「CG」「イメージ」などの注記がある場合は、ウッドデッキや照明まで合成されていることがあるので、実物を内見で確かめたいところです。

よくある問い

ルーフバルコニーは自分の持ち物になりますか

多くの場合、ルーフバルコニーは共用部分で、住戸の所有物ではなく専用使用権として使います。使える範囲とルールは管理規約と使用細則で確かめたいところです。

ルーフバルコニーに使用料はかかりますか

かかるかどうかと金額は物件ごとの管理規約で決まります。使用料を定めている規約も、定めていない規約もあるので、管理規約と管理組合への問い合わせの結果で確かめたいところです。

ルーフバルコニーの防水工事は誰が負担しますか

標準管理規約の考え方では、防水などの計画的な修繕は管理組合、普段の掃除は使う人が持つのが基本です。実際の分担と前回の工事の時期は、管理規約と修繕履歴で確かめたいところです。

ルーフバルコニーでバーベキューはできますか

火気は規約で禁じられていることが多く、写真からは判断できません。使用細則で火気の決まりを確かめたいところです。

ルーフバルコニーに大きな植木鉢や物置を置けますか

大きな家具や物置、重い物は、避難経路や外観、耐荷重の理由から制限されていることが一般的です。置ける前提で考えず、使用細則と管理組合に確かめたいところです。