兵庫県神戸市垂水区・学園都市駅のルーフバルコニー付き中古マンション 3LDK・59.18㎡

桜ちゃんの見どころ

29㎡のルーフバルコニー、縦格子の手すりから広がる眺望を見てほしい家

AI評価 68/10038㎡超の屋外に出て、垂水の空と遠景をひとり分の余白で受け止める

共通6軸

景色: 74
ライフスタイル適性: 68
開放感: 82
快適性: 63
デザイン: 52
希少性: 72

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 88
リビング直結度: 72
パノラマ度: 80
プライベート度: 58
カフェ設え度: 40

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの写真では床面積29.0㎡、防水塗装仕上げの床が写り、縦格子の手すりの先には隣の高層マンションと、反対側には空と山並みが見えます。庇はなく、床全体に日差しが直接当たっています。

暮らしにどう効くか

縦格子の手すりは足元まで視線が抜けるので、座った姿勢でも山並みや空の眺めを楽しめそうです。庇がない分、日差しの強い時間帯を選んで外の空気に触れるといった使い方も考えられそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの耐荷重と使用規約（鉢植えや家具の置き方、避難ハッチの有無と位置）を確かめたい
屋外水栓や屋外コンセントの有無を確かめたい
リフォーム範囲にルーフバルコニーの防水更新が含まれるかを確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で眺めの見え方が変わる

縦格子: 足元まで視線が抜けるので、座っても立っても景色が見えやすい
ガラス: 視界を遮るものがなく、景色がより広く見える
腰壁: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える落ち着いた視界になる

ルーフバルコニーやバルコニーを見るときは、手すりの型で座った時と立った時の眺めの違いを見る

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

角部屋でルーフバルコニー29.0㎡が付く、大規模マンションの10階住戸

住戸
11階建ての10階の角部屋で、ルーフバルコニーは29.0㎡です。竣工は1983年で、修繕積立金は月10,470円（1㎡あたり177円）、国交省の目安の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使用料や使い方は管理規約と使用細則で決まるため、売るときに買い手が確かめる点になります。1983年竣工は、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準かどうかが建築確認の日付で決まるため、その確認が見られやすい点です。
立地
最寄りは山陽垂水駅で、徒歩48分の表記です（バス便ではありません）。用途地域は第一種中高層住居専用地域です。
見られ方: 徒歩48分は、測り方の前提も含めて確かめたい距離として見られやすい点です。用途地域は周りに建ち得る建物の枠を決めるので、眺望や日当たりがこの先も続くかを見るときの手がかりになります。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料、使用細則、防水工事の周期と前回の時期
建築確認の日付と、耐震診断や適合証明の有無
長期修繕計画、積立金の残高と今後の引上げの予定

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

※新耐震かどうかは建築確認の日付で決まり、竣工年からは決められません

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／新耐震基準（三井住友トラスト不動産用語集） https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2510

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。