神奈川県川崎市宮前区・宮崎台駅のルーフバルコニー付き中古マンション 3LDK・70.93㎡

桜ちゃんの見どころ

LDKと和室、二方向から出られるルーフバルコニー

AI評価 68/100最上階、南東に開けた22㎡の空。街並みの向こうまで視線が届く屋外リビング

共通6軸

景色: 72
ライフスタイル適性: 70
開放感: 78
快適性: 66
デザイン: 52
希少性: 68

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 80
リビング直結度: 72
パノラマ度: 80
プライベート度: 58
カフェ設え度: 48

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーは間取り図のとおりLDK南側と和室南側の両方から出入りでき、写真では黒い縦格子の手すり越しに街全体と遠くの山並みまで見渡せます。床は灰色の防水塗装で、手前に室外機が見えます。

暮らしにどう効くか

休みの日、LDKで過ごしている人も和室にいる人も、それぞれの場所から直接ルーフバルコニーに出て風に当たれそうです。来客があるときはLDK側から、普段のひと息つく時間は和室側から、というような使い分けも考えられそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの床の耐荷重とテーブル・椅子を置けるかを確かめたい
管理規約での使用時間や洗濯物を干せるかどうかを確かめたい
手すりの高さと、築年数に対する床の防水状態を確かめたい

どの家にも使える見方

外の場所への出口の型

居間だけから出られる型: 外に出る動きが、くつろいでいる人の動きに合わせやすくなります
複数の部屋から出られる型: 誰がどの部屋にいても外に出やすく、場面に応じて出入り口を使い分けられます

家を見るときは、外の場所にどの部屋からつながっているかを見る。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニー付きの最上階を、資料で確かめたい住戸

住戸
6階建ての6階の最上階で、ルーフバルコニーは22.68㎡あり、ペット可の表記があります。1989年竣工のRC造で、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準で建てられた年です。修繕積立金は月12,100円（1㎡あたり171円）で、20階未満の国交省の目安の帯の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使える範囲や使用料は管理規約と使用細則で決まるため、売るときに買い手が確かめる点になります。最上階は上からの足音が無い点が挙げられる一方、屋上に接して夏の暑さ・冬の寒さが出やすいとされます。積立金の月額は計画の途中の額なので、段階的に上がる計画かどうかも見られます。
立地
宮崎台駅まで徒歩17分で、バス便ではありません。用途地域は準住居地域（町丁目で面積がいちばん多いもの）です。町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域などの想定があります。
見られ方: 徒歩17分は、徒歩分の測り方（どの地点から、1分＝80mの換算か）で見え方が変わります。災害の想定は、売買の重要事項説明でハザードマップ上の位置が示される点です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料、使用細則（火気・設置物）、防水工事の周期と前回の時期
屋上防水の修繕履歴、断熱の仕様
ハザードマップ上の位置と、土砂災害警戒区域の指定の有無

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／最上階の住戸（東急リバブル） https://www.livable.co.jp/l-note/?p=30171

見られ方の出典（立地）: 水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html／用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。