兵庫県宝塚市・小林駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・106.81㎡

桜ちゃんの見どころ

木製デッキに広がる山並みの眺め、ルーフバルコニーを見てほしい家

AI評価 73/100デッキに出れば、宝塚の山並みと空がまるごと目の前に

共通6軸

景色: 78
ライフスタイル適性: 72
開放感: 76
快適性: 72
デザイン: 68
希少性: 74

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 60
リビング直結度: 70
パノラマ度: 82
プライベート度: 52
カフェ設え度: 72

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーは木製デッキ張りで、手すりは白い縦格子。山並みと街並み、隣の建物まで見渡せます。LDKの掃き出し窓から直接出入りできる配置です。

暮らしにどう効くか

縦格子の手すりは足元まで視線が抜けるので、腰の高さに関係なく眺めを感じられそうです。LDKから直接出られる分、朝のコーヒーや夜に少し外の空気に触れるといった短い時間にも使いやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

床面全体のうち、実際に物を置ける範囲（避難ハッチや室外機の位置）を確かめたい
屋外水栓や屋外コンセントの有無と位置を確かめたい
管理規約でのバルコニー使用のルール（設置物の制限など）を確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で変わる眺めと視線の通り方

縦格子: 足元まで視線が抜け、立っても座っても外の景色が感じやすい
ガラス: 遮るものが少なく、景色がそのまま広がって見える
腰壁: 立つと景色、座ると空だけが見える。外からの視線も遮りやすい

バルコニーやベランダを見るときは、手すりの形で眺めと視線の通り方がどう変わるかを確かめる。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

最上階のルーフバルコニーと、駅徒歩2分を見てほしい住戸

住戸
3階建ての3階（最上階）で、ルーフバルコニー13.89㎡とロフトが付く低層マンションです。修繕積立金は月14,970円（1㎡あたり140円）で、国交省の目安の幅（20階未満の帯を合わせた幅）を下回っています。2002年竣工で、1981年6月の見直し後の耐震基準で建てられた年です。
見られ方: 最上階の3階にあるルーフバルコニーは、頭上に空が広がる開放感が見られる一方、専用使用権で、使用料や使い方は管理規約と細則で決まり、防水の傷みにも目が配られます。低層で戸数が6戸なので少ない世帯で費用を分け、積立金は目安を下回るぶん、今後の引上げの予定が見られる点です。
立地
最寄りは小林駅で徒歩2分、バス便ではありません。用途地域は第一種低層住居専用地域です。町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域などの想定があります。
見られ方: 周りに建ち得る建物の枠は用途地域で決まるため、第一種低層住居専用地域では眺望や日当たりがこの先も続くかを前の敷地の用途地域とあわせて見る人がいます。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則と、防水工事の周期と前回の時期を確認
長期修繕計画と積立金の今後の引上げの予定（いつ・何回、総会で決議済みか）を確認
洪水・土砂災害のハザードマップ上の位置と、前の敷地の用途地域・容積率を確認

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／低層マンション（SUUMO） https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_shinchiku/ms_knowhow/teisou_mansion/

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／眺望と法的保護（三井住友トラスト不動産） https://smtrc.jp/useful/knowledge/sellbuy-law/2025_01.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。