兵庫県宝塚市・山本駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・134.37㎡

桜ちゃんの見どころ

18帖のルーフバルコニーを見てほしい家

AI評価 72/1008階の南面、18帖の平場に空だけが広がる

共通6軸

景色: 72
ライフスタイル適性: 76
開放感: 85
快適性: 68
デザイン: 58
希少性: 74

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 86
リビング直結度: 74
パノラマ度: 80
プライベート度: 55
カフェ設え度: 48

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの写真では、床はグレーの塗装仕上げで、手すりはメッシュ状になっています。庇や屋根はなく、空が広く見える眺めです。

暮らしにどう効くか

リビングから直接出られるので、朝のコーヒーや休日の植物の手入れといった、ちょっとした外の時間に使いやすそうです。庇がない分、日差しの入り方は季節や時間帯で変わりそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの耐荷重や防水の状態を確かめたい
屋外コンセントの有無と位置を確かめたい
管理規約上の使用制限（専用使用料や固定物の扱いなど）を確かめたい

どの家にも使える見方

バルコニーの手すりの型を見る

縦格子: 足元まで視線が抜けて、外の景色がよく見えます
メッシュ: 細かい網目で視線が抜けつつ、足元の安心感も保てます
腰壁: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える落ち着いた眺めになります

家を見るときは、手すりの型によって眺めと安心感のバランスがどう変わるかを見ると良いです。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニーのある角部屋、1990年竣工の住戸

住戸
10階建ての8階の角部屋で、ルーフバルコニーは29.28㎡、ワイドバルコニーも付きます。竣工は1990年で、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準（新耐震）の年です。修繕積立金は月22,840円（1㎡あたり170円）で、国交省の目安の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使用料や使えるものは管理規約と使用細則で決まるため、売るときも買い手が確かめる点になります。角部屋は採光・通風に優れるとされる一方、外気に接する面が多く、結露や冷暖房の効きに目が向けられます。積立金の目安は計画期間全体の平均額なので、いまの月額は計画の途中の額として見られます。
立地
山本駅まで徒歩20分で、バス便ではありません。山本駅の1日の乗降は15,585人で、5年で7.8%の減少（コロナ前後を挟む）です。宝塚市の人口は5年で0.7%、世帯は1.4%増え、用途地域は第二種中高層住居専用地域です。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まるため、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかると見られます。徒歩分の数字は、測り方（どの地点から、1分＝80mの換算か）とあわせて見られます。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）・防水工事の周期と前回の時期
長期修繕計画と積立金の残高、今後の引上げの予定
重要事項調査報告書と総会の議事録（管理の状態）

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（駅の利用）: 国土数値情報（駅別乗降客数）を加工

※町丁目の代表点から最寄りの駅です（掲載の最寄り駅と違うことがあります）
※5年の変化（2019→2024年度）はコロナ前後を挟みます。全国の中央値は −8% で、減っていても街の衰えとは限りません

出典（人口と世帯の動き）: 総務省統計局平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工

※2015年→2020年の増減は国勢調査の実績です
※2050年の人口は推計です（2020年は実績）。世帯数の将来推計は市区町村別には公表されていません

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／角部屋（野村の仲介） https://www.nomu.com/mansion/library/trend/ai/ai41.html

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／都市計画法（e-Gov 法令検索） https://laws.e-gov.go.jp/law/343AC0000000100

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。