東京都江戸川区・新小岩駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4SLDK・104.4㎡

桜ちゃんの見どころ

奥行き感のあるルーフバルコニーと街並みの眺め

AI評価 68/1005階建ての最上階、赤い屋根越しに空がひらける約29㎡のルーフバルコニー

共通6軸

景色: 68
ライフスタイル適性: 74
開放感: 72
快適性: 66
デザイン: 55
希少性: 70

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 80
リビング直結度: 70
パノラマ度: 72
プライベート度: 58
カフェ設え度: 48

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの床は赤茶色の防水塗装仕上げで、白い縦格子の手すりが囲んでいます。間取り図では奥の寝室から直接出入りできる位置にあり、広さは29.16平方メートルです。

暮らしにどう効くか

寝室からそのままバルコニーに出られるので、朝のコーヒーや夜に外の風に当たるといった短い時間にも使いやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

床面の耐荷重や屋外水栓の有無を確かめたい（鉢植えや掃除道具を置けるか）
管理規約でのルーフバルコニーの使い方（物置き・植栽など）を確かめたい
屋根のかかる部分があるか、日差しを避けられる時間帯があるかを確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で変わる眺めと視線

縦格子: 足元まで視線が抜けて、景色を広く感じられる
ガラス: 景色がより大きく見えるが、外からの視線も意識しやすい
腰壁: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える

バルコニーを見るときは、手すりの種類によって景色の見え方や視線の抜け方が変わることを意識するとよい

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニー付きの最上階・角部屋を見てほしい住戸

住戸
5階建ての5階にあたる最上階の角部屋で、ルーフバルコニーは29.16㎡、リノベーション済みです。竣工は1987年のRCで、1981年の耐震基準の見直しのあとの基準で建っています。修繕積立金は月28,710円（1㎡あたり275円）で、国交省の目安の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使用料や使い方は管理規約と使用細則で決まるため、買い手が確かめる点になります。最上階は屋上に接するので、防水の修繕履歴や断熱の仕様も見られやすい点です。
立地
最寄りは新小岩駅で徒歩18分です。町丁目の面積の99%に3m以上の浸水の想定があり、江戸川区の人口は2015年から2020年に2.4%、世帯は7.8%増えています。
見られ方: 水害ハザードマップ上の位置は売買の重要事項説明で示されるため、買い手が確かめる点になります。住まいが5階にあたるので、浸水深と電気設備のある階をあわせて資料で見るのが分かりやすい確かめ方です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則と、防水工事の周期と前回の時期を確認
リノベーション工事の範囲（配管・断熱を含むか）の書類と保証を確認
洪水ハザードマップ上の浸水深と、電気設備のある階を確認

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（管理）: 掲載元の物件情報

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（駅の利用）: 国土数値情報（駅別乗降客数）を加工

※町丁目の代表点から最寄りの駅です（掲載の最寄り駅と違うことがあります）
※5年の変化（2019→2024年度）はコロナ前後を挟みます。全国の中央値は −8% で、減っていても街の衰えとは限りません

出典（人口と世帯の動き）: 総務省統計局平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工

※2015年→2020年の増減は国勢調査の実績です
※2050年の人口は推計です（2020年は実績）。世帯数の将来推計は市区町村別には公表されていません

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／最上階の住戸（東急リバブル） https://www.livable.co.jp/l-note/?p=30171

見られ方の出典（立地）: 水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。