兵庫県神戸市東灘区・深江駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・93.64㎡

桜ちゃんの見どころ

山並みまで見渡せる36.84㎡のルーフバルコニー

AI評価 80/100最上階、36㎡の平場から六甲の稜線を独り占め

共通6軸

景色: 82
ライフスタイル適性: 78
開放感: 88
快適性: 72
デザイン: 62
希少性: 80

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 92
リビング直結度: 80
パノラマ度: 86
プライベート度: 68
カフェ設え度: 45

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの写真では、白く広い床面に縦格子の手すりが続き、山並みと街並み、空までが一続きに見えます。間取り図では洋室6.2帖と和室6帖の両方からこのルーフバルコニーに出られる配置になっています。

暮らしにどう効くか

洋室の掃き出し窓から直接出られる配置なので、朝のコーヒーや夜に外の風に当たるといった短い時間にも使いやすそうです。縦格子の手すりは足元まで視線が通るぶん、山並みまで見晴らしが続くように感じられそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの床の仕上げ素材と耐荷重（鉢植えや家具を置けるか）を確かめたい
屋外水栓や避難ハッチ、室外機の有無など使える床面の範囲を確かめたい
和室6帖側からもルーフバルコニーに出られるのか、経路を確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で変わる景色の見え方

縦格子: 足元まで視線が抜けるので、景色が途切れにくく見えます
ガラス: 視界が大きく開けますが、汚れや指紋の跡が目に入りやすくなります
腰壁: 立つと景色、座ると空だけが見える、落ち着いた視界になります

外の場所を見るときは、床の広さだけでなく手すりの型にも目を向けると、景色の見え方の違いが分かる。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

最上階のルーフバルコニーと吹き抜けを見てほしい住戸

住戸
12階建ての12階（最上階）で、ルーフバルコニー（36.84㎡）とワイドバルコニー、吹き抜けがあります。1988年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準で建てられた年にあたります。
見られ方: ルーフバルコニーは共用部分に付く専用使用権で、使える範囲や使用料は管理規約と使用細則で決まります。最上階は眺望や上からの足音が無い点が見られる一方、屋上に接するため夏の暑さ・冬の寒さが出やすいとされます。
立地
深江駅から徒歩8分です。神戸市東灘区は2015年→2020年の人口が−0.0%、世帯数が5.3%の増減で、2050年の人口は推計で−11.7%です。用途地域は準工業地域で、3m以上の浸水・土砂災害特別警戒区域の想定は目立ちません。
見られ方: 用途地域は周りに建ち得る建物の枠を決めるので、準工業地域では眺望や日当たりがこの先も続くかを、前の敷地の用途地域や開発計画と合わせて見られやすい点です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）と、防水工事の周期・前回の時期
長期修繕計画の期間と最後に見直した年、積立金の残高と計画との差、今後の引上げ予定
前の敷地の用途地域・容積率・高度地区・地区計画・日影規制の有無

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（管理）: 掲載元の物件情報

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（人口と世帯の動き）: 総務省統計局平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工

※2015年→2020年の増減は国勢調査の実績です
※2050年の人口は推計です（2020年は実績）。世帯数の将来推計は市区町村別には公表されていません

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／ルーフバルコニーの基礎知識（アットホーム） https://www.athome.co.jp/contents/for-buyers/buyers-kiso/roof-balcony/／最上階の住戸（東急リバブル） https://www.livable.co.jp/l-note/?p=30171

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／眺望の説明義務（全日本不動産協会） https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E7%9C%BA%E6%9C%9B%E3%81%AE%E8%AA%AC%E6%98%8E%E7%BE%A9%E5%8B%99/

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。