兵庫県神戸市東灘区・御影駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・92.32㎡

桜ちゃんの見どころ

和室から直接出られる31.82㎡のルーフバルコニー

AI評価 77/10031.82㎡の平場に出て、山の稜線と街並みを見渡しながら朝のコーヒーを

共通6軸

景色: 78
ライフスタイル適性: 80
開放感: 85
快適性: 74
デザイン: 66
希少性: 76

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 90
リビング直結度: 82
パノラマ度: 80
プライベート度: 72
カフェ設え度: 58

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

間取り図と写真から、ルーフバルコニーは31.82㎡の床が広がり、床は2色のタイル貼りで、手すりはメッシュ状になっています。出入り口は和室5.9帖の脇にあり、奥には山並みが見えます。

暮らしにどう効くか

和室からそのまま出られる配置なので、休みの日に外の風に当たったり、ちょっとした時間に空を眺めたりといった使い方がしやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの耐荷重や使用規約（鉢植え・テーブルなど重い物や固定物が置けるか）を確かめたい
屋外コンセントや水栓の有無を確かめたい
庇や屋根の有無（日差しの入り方）を確かめたい

どの家にも使える見方

外の場所を見るときの手すりの型

縦格子の手すり: 足元まで視線が抜けて、外の様子が見えやすくなります
ガラスの手すり: 景色が広く見える一方、汚れや反射が目立つことがあります
腰壁の手すり: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える落ち着いた視界になります

外の場所を見るときは、床の広さと一緒に手すりの種類を見ると、眺望と視線の通り方の違いが分かる。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニー付きの角部屋、7階建ての6階

住戸
7階建ての6階の角部屋で、ルーフバルコニーは31.82㎡です。1998年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準（新耐震）の年にあたります。修繕積立金は月35,080円（㎡あたり380円）で、国交省の目安の帯の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使用料や使い方は管理規約と使用細則で決まるため、買い手が確かめる点になります。角部屋は2面以上の窓で採光・通風に優れるとされる一方、外気に接する面が多く結露や冷暖房の効きも見られます。積立金の目安は計画期間全体の平均額で、いまの月額は計画の途中の額です。
立地
御影駅まで徒歩15分で、バス便ではありません。神戸市東灘区の2015年→2020年の人口は±0%で、世帯数は5.3%増えています（国勢調査）。用途地域は第一種低層住居専用地域です。町丁目の一部には3m以上の浸水や土砂災害特別警戒区域などの想定があります。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まるので、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかります。災害の想定は、売買の重要事項説明でハザードマップ上の位置が示されるので、その位置と浸水深を確かめる点になります。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）・防水工事の周期と前回の時期
長期修繕計画・積立金の残高・一時金の予定
洪水・内水のハザードマップ上の位置と浸水深、土砂災害警戒区域の指定

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（人口と世帯の動き）: 総務省統計局平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工

※2015年→2020年の増減は国勢調査の実績です
※2050年の人口は推計です（2020年は実績）。世帯数の将来推計は市区町村別には公表されていません

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／角部屋（野村の仲介） https://www.nomu.com/mansion/library/trend/ai/ai41.html

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。