兵庫県西宮市・仁川駅のルーフバルコニー付き中古マンション 2LDK・55.52㎡

桜ちゃんの見どころ

山並みへ視線が抜けるルーフバルコニーを見てほしい家

AI評価 74/100腰壁の上は、山並みと空だけ

共通6軸

開放感: 80
快適性: 72
景色: 78
デザイン: 68
ライフスタイル適性: 72
希少性: 70

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 84
リビング直結度: 66
パノラマ度: 85
プライベート度: 80
動線度: 62
カフェ設え度: 45

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーは床面積が広く矩形に近い形で、腰壁に囲まれて山並みの眺望が開けています。LDKの掃き出し窓から直接出入りできます。

暮らしにどう効くか

休日に外の風に当たったり、朝のコーヒーを持ち出したりと、短い時間でも気軽に使えそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの耐荷重や鉢植えなど置けるものの範囲は管理規約で確かめたい
洗濯機置き場の位置（図に表記なし）は資料や内見で確認したい
リフォーム工事（2026年9月予定）の完了時期と引き渡し後の状態は確認したい

どの家にも使える見方

手すりの型を見る

腰壁: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える高さになりやすい
縦格子: 足元まで視線が抜けて開放感が出やすい
ガラス: 景色を遮らず広く見渡せる

家を見るときは手すりの種類まで見ると、立った時と座った時で景色がどう変わるかが分かる

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニーと最上階の角部屋を見てほしい住戸

住戸
5階建ての5階にある最上階の角部屋で、ルーフバルコニー26.33㎡とワイドバルコニーが付きます。1998年竣工で、1981年6月の耐震基準の見直し後の基準（新耐震）の年にあたります。修繕積立金は月20,820円（375円/㎡）で、国交省の目安の、延床面積で分かれるどの帯も含めた幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使える範囲や使用料は管理規約と使用細則で決まるため、売るときに買い手が確かめる点になります。最上階は眺望や上からの足音が無い点が挙げられる一方、屋上に接して夏の暑さ・冬の寒さが出やすいとされ、角部屋も外気に接する面が多く結露や冷暖房の効きが見られやすい点です。
立地
最寄りは仁川駅で徒歩16分です。用途地域は第二種低層住居専用地域で、町丁目の一部に3m以上の浸水の想定があります。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まるので、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかると見られやすい点です。水害ハザードマップ上の位置は売買の重要事項説明で示される項目になっています。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）と、防水工事の周期・前回の時期
長期修繕計画の期間と最後に見直した年、積立金の残高と計画との差、一時金の予定
重要事項調査報告書と総会の議事録（管理の状態）

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／最上階の住戸（東急リバブル） https://www.livable.co.jp/l-note/?p=30171

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。