東京都新宿区・神楽坂駅のルーフバルコニー付き中古マンション 3LDK・74.8㎡

桜ちゃんの見どころ

洋室と寝室、どちらからも出られるルーフバルコニー

AI評価 66/100最上階、西向き。デッキ沿いに窓が並ぶ、約31.9㎡の空の間

共通6軸

景色: 70
ライフスタイル適性: 72
開放感: 80
快適性: 52
デザイン: 48
希少性: 76

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 82
リビング直結度: 85
パノラマ度: 75
プライベート度: 68
カフェ設え度: 52

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

洋室と寝室、どちらにも引き戸があり、そこから直接ルーフバルコニーに出られます。ルーフバルコニーの床は人工芝と木製デッキが細長く続き、屋外水栓も備わっています。

暮らしにどう効くか

寝室の掃き出し窓からそのままルーフバルコニーに出られるので、夜に外の空気に当たったり、朝の支度前に少し外を覗いたりといった使い方がしやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーに避難ハッチや隔て板があるかどうかを、図面や管理会社に確かめたい
洋室の窓の一部が暗く塗られている理由（室外機か構造物か）と実際の見え方を内見で確認したい
ペット可の条件（大きさ・種類・頭数の制限）を管理規約で確かめたい

どの家にも使える見方

外の場所へ、どこから出られるか

居間から出る型: 来客中でも外に出やすく、水やりなどの日常作業がリビングから一歩で済みます
個室から出る型: 寝室や自室から直接出られるので、朝や夜など個人の時間に使いやすくなります
複数の部屋から出られる型: 家族それぞれが別の時間帯に外の空間を使い分けられます

家を見るときは、外の場所にどの部屋から出られるかを見ると、暮らし方の違いが見えてきます。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

最上階のルーフバルコニー付き、神楽坂駅徒歩6分の住戸

住戸
8階建ての8階（最上階）で、ルーフバルコニーは31.9㎡、ペット可の表記があります。竣工は1979年で、1981年6月の耐震基準の見直しより前の旧耐震の基準で建てられた建物です。修繕積立金は月16,500円で、国交省の目安の幅の中にあります。
見られ方: 最上階は眺望や上からの足音が無い点が挙げられる一方、屋上に接して夏の暑さ・冬の寒さが出やすいとされます。ルーフバルコニーは共用部分に付く専用使用権で、使い方や使用料は管理規約と使用細則で決まる点が見られます。
立地
神楽坂駅まで徒歩6分で、用途地域は第二種中高層住居専用地域です。町丁目の一部に土砂災害特別警戒区域などの想定があります。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まるため、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかる点が見られます。災害リスクは、売買の重要事項説明でハザードマップ上の位置が示される点です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料、使用細則、防水工事の周期と前回の時期
屋上防水の修繕履歴と断熱の仕様
長期修繕計画・積立金の残高と、今後の引上げの予定

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: 最上階の住戸（東急リバブル） https://www.livable.co.jp/l-note/?p=30171／マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。