投資用マンションで確かめたい9つのこと
2026年10月13日に見直しました
投資用マンションは、利回りの数字だけでは判断できません。このサイトでは、どの物件にも同じ9つのことを同じ順で並べ、 データで分かることと、販売図面などの資料で確かめることに分けています。良し悪しの判定は付けていません。
1.賃貸の状況
賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります
- 物件ページで分かること
- 賃貸中か空室か、販売図面に記載の賃料か元付会社に確認した賃料。賃料が分からない物件は、AI 推定の賃料（「AI 推定」と注記）。
- 資料で確かめること
- 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間、サブリースの有無、敷金が買主に引き継がれるか、入居の開始時期。
2.空室と賃貸の需要
空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません
- 物件ページで分かること
- エリアの人口と世帯の動き（国勢調査・社人研の推計）。
3.修繕積立金
積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります
- 物件ページで分かること
- ㎡あたりの月額と、国土交通省のガイドラインの目安の幅（幅の中か、上側・下側か）。目安から外れても直ちに不適切ではないとされています。
- 資料で確かめること
- 積立金の残高と計画との差、滞納の有無、値上げや一時金の予定（重要事項調査報告書・総会の議事録）。
4.大規模修繕
大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます
- 物件ページで分かること
- 物件ページには出していません。
- 資料で確かめること
- 長期修繕計画（期間と最後に見直した年）と、これまでの大規模修繕の実施歴。
5.管理
管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります
- 物件ページで分かること
- 管理の形（管理会社に全部委託・一部委託・自主管理）と管理員の勤務の形。
- 資料で確かめること
- 管理規約と使用細則（貸すときの届け出・民泊・ペット）、総会の議事録。
6.築年と耐震
築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります
- 物件ページで分かること
- 竣工の年と構造。1981年6月の耐震基準の見直しの後か（新耐震）。
- 資料で確かめること
- 1981〜83年竣工なら、建築確認の日付（新耐震かは竣工の年ではなく建築確認の日付で決まります）。
7.災害
災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります
- 物件ページで分かること
- 町丁目の単位の公的データで、洪水・高潮・土砂災害・液状化の想定に当たるか。
- 資料で確かめること
- ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ（売買の重要事項説明で示されます）。
8.出口（売るとき）
売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です
- 物件ページで分かること
- 売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安（データのある物件だけ。この物件の価格での見通しではありません）。
9.利回りに入っていない費用
利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります
- 物件ページで分かること
- 物件ページの利回りは、固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・入退去のときの原状回復を含みません。
- 資料で確かめること
- 固定資産税の額（評価証明書）。
利回りの言葉
- 表面利回り
- 年間の賃料 ÷ 価格。
- 実質利回り（このサイトでの意味）
- 年間の賃料から管理費と修繕積立金を引いた額 ÷ 価格。固定資産税・賃貸管理費・空室・購入時の諸費用は含みません。
どの物件でも確かめたいこと
- 賃貸中の物件は、賃貸借契約の残り期間と、敷金が買主に引き継がれるか
- 管理費・修繕積立金の滞納と、積立金の改定の予定（重要事項調査報告書）
- 固定資産税や賃貸管理の委託費など、利回りに入っていない費用