オーナーチェンジ（賃貸中のまま買う）で確かめること
2026年10月13日に見直しました
借主が住んだまま区分マンションを買うときに、貸主の立場・敷金・契約の種類（普通借家と定期借家）・サブリース・滞納について確かめたいことをまとめます。
貸主の立場と敷金は、買主に移る
- 借主が住んでいる住戸を買うと、貸主の立場は買主に移ります（民法605条の2第1項）。
- 敷金を借主に返す義務も、買主が引き継ぎます（同条第4項）。売主から買主へ敷金をどう精算するかは、売買の条件として確かめるところです。
普通借家と定期借家で、契約の終わり方が違う
- 普通借家では、貸主から更新を断ったり解約を申し入れたりするには「正当の事由」が要ります（借地借家法28条）。賃貸中の住戸を買って自分で住みたくても、すぐに出てもらえるとは限りません。
- 定期借家は更新の無い契約で、期間が終わると契約も終わります（借地借家法38条）。更新が無いことを前もって書面で説明していないと、更新しない定めは無効になります（同条5項）。
サブリース（一括借り上げ）のとき
- サブリース会社が持ち主に払う家賃は、「家賃保証」とあっても減ることがあります（国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン）。
- サブリース中の住戸を買うと、サブリース会社との契約は買主に引き継がれます。家賃の見直しの時期・減額の定め・解約の条件を契約書で確かめます。
前の持ち主の滞納
- 管理費や修繕積立金を前の持ち主が払っていなければ、管理組合は買主にも請求できます（建物の区分所有等に関する法律8条）。滞納の有無は重要事項調査報告書で確かめられます。
資料で確かめること
- 賃貸借契約書（普通借家か定期借家か・期間・賃料・敷金の額）
- 借主の賃料の払い方の記録（滞納が無いか）
- サブリースなら、サブリース契約書（家賃の見直し・減額・解約の条件）
- 重要事項調査報告書（管理費・修繕積立金の滞納）
出典
- 民法（e-Gov 法令検索）
- 借地借家法（e-Gov 法令検索）
- 建物の区分所有等に関する法律（e-Gov 法令検索）
- 国土交通省 サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン（令和5年3月31日改正）
一般的な説明です。個別の物件の条件は、販売図面などの資料と不動産会社への確認でお確かめください。
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