東京都練馬区・上石神井駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・116.71㎡

桜ちゃんの見どころ

3方向に広がるルーフバルコニーを見てほしい家

AI評価 75/10073㎡の空の下、まだ何も置かれていない上階の床

共通6軸

希少性: 82
ライフスタイル適性: 75
開放感: 84
景色: 74
デザイン: 66
快適性: 72

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 88
リビング直結度: 76
パノラマ度: 82
プライベート度: 64
動線度: 62
カフェ設え度: 42

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの床は明るい色の防水塗装で、手すりは足元まで視線が抜ける縦格子です。床面には避難ハッチと見られる開口部があり、間取り図では7階のLDKと8階の洋室8.2帖の両方からルーフバルコニーに出られる形になっています。

暮らしにどう効くか

LDKからは掃き出し窓で直接ルーフバルコニーに出られるので、朝のコーヒーや夜に少し風に当たるといった短い時間にも使いやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

避難ハッチの位置と、実際に家具や鉢植えを置ける範囲を確かめたい
8階の洋室8.2帖からルーフバルコニーへの出入り口の位置と、7階との行き来のしやすさを確かめたい
屋外水栓の有無と、床の防水塗装の補修時期を確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で見る、外の景色の見え方

縦格子の手すり: 足元まで視線が抜けるので、座っても立っても景色が見えやすくなります
腰壁の手すり: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える落ち着いた印象になります
ガラスの手すり: 視界を遮るものが少なく、景色全体が広く見えます

外の場所を見るときは、手すりの種類で景色の見え方がどう変わるかを見る。

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニー73.03㎡のメゾネットを見てほしい住戸

住戸
8階建ての7階で、メゾネットとルーフバルコニー（73.03㎡）の住戸です。2002年竣工のRCで、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準で建てられています。修繕積立金は月30,510円（㎡あたり261円）で、国交省の目安の、延床面積で分かれる帯の幅の中です。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使える範囲・使用料・ルールは管理規約と使用細則で決まるため、売るときに買い手が確かめる点になりやすいです。73.03㎡と広い分、屋根が無い場所の防水の傷みと、その修繕の持ち分も見られやすい点です。
立地
上石神井駅まで徒歩13分で、用途地域は第一種低層住居専用地域です。町丁目の一部には3m以上の浸水想定があり、割合は1%未満です。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まるので、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかります。水害ハザードマップ上の位置は売買の重要事項説明で示されるため、売るときにも確かめられる点です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）と、防水工事の周期・前回の時期
前の敷地の用途地域・容積率・高度地区などの都市計画
洪水・内水のハザードマップ上の位置と浸水深

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。