兵庫県神戸市東灘区・住吉駅のルーフバルコニー付き中古マンション 3LDK・85㎡

桜ちゃんの見どころ

54.3㎡の広さと視線を遮る腰壁を見てほしい家

AI評価 66/100LDK18帖の南東角住戸から、54㎡超の空へ続く平場へ

共通6軸

景色: 52
ライフスタイル適性: 72
開放感: 74
快適性: 66
デザイン: 48
希少性: 78

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 88
リビング直結度: 80
パノラマ度: 55
プライベート度: 58
カフェ設え度: 48

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーの写真では、人工芝とコンクリートの床が広がり、腰壁の手すりで周囲からの視線がさえぎられています。室外機と物入れらしき箱が隅に置かれ、使える床面はその分狭くなっています。

暮らしにどう効くか

LDKから直接出入りできるので、朝のコーヒーや夜に外の風に当たるといった、ちょっとした時間にも使いやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの床が防水処理かタイルか、全体の仕上げを確かめたい
屋外水栓や屋外コンセントの有無を確かめたい
ルーフバルコニーの使用に関する管理規約（物の設置や荷重の制限）を確かめたい

どの家にも使える見方

手すりの型で変わる見え方

腰壁: 立つと景色が見え、座ると空だけが見える高さになり、周囲からの視線もさえぎりやすくなります
縦格子: 足元まで視線が抜け、景色が広く感じられますが、外からの視線も通りやすくなります
ガラス: 視界をさえぎらず景色を楽しみやすい一方、外からの見え方も開けたものになります

外の場所を見るときは、手すりの種類で景色の見え方と視線の通り方がどう変わるかを見る

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

54.3㎡のルーフバルコニーと角部屋を見てほしい住戸

住戸
6階建ての4階の角部屋で、ルーフバルコニー（54.3㎡）とワイドバルコニーが付きます。竣工は1978年で、1981年6月の耐震基準の見直しより前の旧耐震の基準で建てられた建物です。修繕積立金は月22,950円（1㎡あたり270円）で、国交省の目安の幅の中です。
見られ方: 54.3㎡という広さは、屋根が無く開放感があり、室内とつながる外の場所として部屋が広く感じられる点が挙げられます。ただ、専用使用権で所有権ではなく、使用料や使えるものは管理規約と細則で決まるため、売るときも買い手が確かめる点になりやすいです。築年は1978年なので、耐震の基準の時期も見られる点です。
立地
住吉駅まで徒歩6分で、その駅の1日の利用は91,282人（5年で−7.2%）です。用途地域は第一種低層住居専用地域で、町丁目の一部に3m以上の浸水の想定があります。
見られ方: 用途地域で周りに建ち得る建物の枠が決まり、眺望や日当たりがこの先も続くかは前の敷地の用途地域にかかります。災害の想定は、売買の重要事項説明でハザードマップ上の位置が示される点です。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則（火気・設置物）と防水工事の周期
長期修繕計画の期間と積立金の今後の引上げの予定
洪水ハザードマップ上の位置と浸水深、住まいの階

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（駅の利用）: 国土数値情報（駅別乗降客数）を加工

※町丁目の代表点から最寄りの駅です（掲載の最寄り駅と違うことがあります）
※5年の変化（2019→2024年度）はコロナ前後を挟みます。全国の中央値は −8% で、減っていても街の衰えとは限りません

出典（災害リスク）: 国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計

※町丁目の面積に占める割合で、この建物の位置の値ではありません
※高潮・液状化は公表のある都府県だけです（無い県は値がありません）

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: ルーフバルコニーの基礎知識（アットホーム） https://www.athome.co.jp/contents/for-buyers/buyers-kiso/roof-balcony/／マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／新耐震基準（三井住友トラスト不動産用語集） https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2510

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf／水害リスク情報の重要事項説明の義務化（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000205.html

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。