兵庫県宝塚市・売布神社駅のルーフバルコニー付き中古マンション 4LDK・98.99㎡

桜ちゃんの見どころ

山並みと街を見渡せる29.7㎡のルーフバルコニー

AI評価 66/100最上階・三方角。空と山並みに囲まれた、屋根のない一室

共通6軸

景色: 72
ライフスタイル適性: 68
開放感: 78
快適性: 62
デザイン: 48
希少性: 70

ルーフバルコニー特集固有軸

ひろびろ度: 72
リビング直結度: 58
パノラマ度: 80
プライベート度: 72
カフェ設え度: 40

桜ちゃんの解説

写真と間取りから分かること

ルーフバルコニーは床面積29.7㎡で、縦格子の手すりから緑の山並みと市街地の建物が見渡せます。リビング・ダイニングの掃き出し窓と洋室（約6.1帖）の両方から出入りできる造りです。

暮らしにどう効くか

リビングでくつろいでいる流れのまま外に出られるので、朝のコーヒーや夜に少し風に当たるといった短い時間にも使いやすそうです。

内見や不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの耐荷重と設置可能物（大型プランターや家具を置けるか、固定物に関する規約があるか）を確かめたい
バルコニー奥に見える設備ボックスの用途と開閉可否（排水枡か点検口か）を確かめたい
洗面室の洗濯機置き場からルーフバルコニーまで洗濯物を運ぶ際の動線を確かめたい

どの家にも使える見方

外の場所への出口の型

居間から出る型: くつろいでいる流れのまま外に出やすく、来客中も案内しやすいです
個室から出る型: 自分の部屋から直接出られるので、人目を気にせず短い時間でも使いやすいです

家を見るときは、外の場所にどの部屋から出られるかを見るとよい

蓮さんの資産性 ― 持ち続けるとき・売るとき

ルーフバルコニー付きの角部屋・最上階を見てほしい住戸

住戸
8階建ての8階にある角部屋で、ルーフバルコニー（29.7㎡）が付きます。竣工は1983年で、新耐震かどうかは竣工年だけでは決まりません。修繕積立金は月額14,850円（1㎡あたり150円）で、国交省の目安の幅（20階未満の帯を合わせた幅）を下回っています。
見られ方: ルーフバルコニーは所有権ではなく専用使用権で、使用料や使い方は管理規約と使用細則で決まるため、買い手が確かめる点になります。1983年竣工は、1981年6月の耐震基準の見直し後かどうかが建築確認の日付で決まる年にあたります。積立金の目安は長期修繕計画の期間全体の平均額で、いまの月額が低めでも計画の途中の額のことがあります。
立地
売布神社駅まで徒歩2分です。最寄りの売布神社駅の1日の乗降は7,191人で、5年の変化は−13.3%でした。宝塚市の人口は直近5年で0.7%、世帯数は1.4%増え、2050年の人口は−13.0%の推計です。用途地域は近隣商業地域です。
見られ方: 用途地域は周りに建ち得る建物の枠を決めるので、この先も眺望や日当たりが続くかは前の敷地の用途地域にかかります。

不動産会社に確かめたいこと

ルーフバルコニーの使用料・使用細則・防水工事の周期と前回の時期
建築確認の日付と、耐震診断や耐震基準の適合証明の有無
長期修繕計画・積立金の残高・一時金や今後の引上げの予定

出典と注記

出典（住戸の特徴）: 掲載元の物件情報（タグ・面積・階）

※使い方の条件（専用使用料・管理規約など）は資料で確かめるところです

出典（築年と構造）: 掲載元の物件情報（竣工年）

※新耐震かどうかは建築確認の日付で決まり、竣工年からは決められません

出典（修繕積立金）: 掲載元の物件情報・国土交通省マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）

※目安は長期修繕計画の期間全体の平均額です。いまの月額は計画の途中の額で、段階的に上がる計画では目安より低く出ます

出典（駅からの距離）: 掲載元の物件情報

出典（駅の利用）: 国土数値情報（駅別乗降客数）を加工

※町丁目の代表点から最寄りの駅です（掲載の最寄り駅と違うことがあります）
※5年の変化（2019→2024年度）はコロナ前後を挟みます。全国の中央値は −8% で、減っていても街の衰えとは限りません

出典（人口と世帯の動き）: 総務省統計局平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工

※2015年→2020年の増減は国勢調査の実績です
※2050年の人口は推計です（2020年は実績）。世帯数の将来推計は市区町村別には公表されていません

出典（用途地域）: 国土数値情報（用途地域）を加工

※町丁目の中で面積がいちばん多い用途地域です

出典（エリアの動き）: PredictPrice（AI による推定）

※AI による推定の相場の動きを、最初の月を100とした指数で示したもの（価格ではありません）

出典（売りやすさ）: PredictPrice（AI による推定）

※この条件の住戸を相場どおりの価格で出したときの、AI による推定です（この物件の価格での見通しではありません）
※日数は、掲載から7日を越えて残った場合に、そこから掲載が消えるまでの日数です。売れるまでの日数ではありません（取り下げを含みます）
※成約を伴う見込みは、同じような掲載の中での位置（0〜100）です

見られ方の出典（住戸）: マンション標準管理規約（単棟型）令和7年10月改正・コメント（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001999022.pdf／新耐震基準（三井住友トラスト不動産用語集） https://smtrc.jp/useful/glossary/detail/n/2510

見られ方の出典（立地）: 用途地域（国土交通省） https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf

公開データと掲載元の情報から自動でまとめた参考情報です。物件の価格や将来の値動きを示すものではなく、不動産鑑定評価・価格査定ではありません。物件の条件は掲載元の情報が正です。