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投資物件賃貸中東京都杉並区高円寺南一丁目

ルーブル高円寺南東京都杉並区・東高円寺駅の投資用マンション 1K・20.07㎡（賃貸中）

東京地下鉄丸ノ内線「東高円寺」 徒歩5分

1K 20.07㎡　2階（7階建）　2006年（築約20年）・鉄筋コンクリート造

価格

2,840万円㎡単価 142万円

月額賃料（AI 推定）

約71,000円

管理費 9,280円 ／ 修繕積立金 6,400円

差し引き 月 55,320円 ／ 年 66.4万円

想定 実質 2.3%

表面 3.0%

年 66.4万円 ÷ 価格 2,840万円 ＝ 実質 2.3%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

賃料は AI の推定（千円で丸めたもの）による想定です。実際の賃料とは異なります（鑑定・査定ではありません）。

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩5分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 宅配ボックス

蓮さんのひとこと

修繕積立金は、国の目安の幅の中に入っています。積立の状況は売るときにも見られます。図面に賃料の記載が無いので、賃貸借契約書で賃料を確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（杉並区・5年）
+4.8%
世帯 +7.8%・2050年推計 +4.7%
駅の利用（東高円寺）
1日 3.3万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+34.2%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
一中高
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+14.4%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（高円寺南一丁目・2015→2020年）: +14.4%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（杉並区・5年）: +4.8%国勢調査（を加工）
    • 世帯（杉並区・5年）: +7.8%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（東高円寺）: 1日 3.3万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月319円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月319円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理確認中資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 確認中販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震2006年（築約20年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 2006年（築約20年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • ルーブル高円寺南

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 5分

    この物件

    約71,000円（AI 推定）㎡単価 3,538円

    20.07㎡・2階 / 7階建・2006年・確認 —

周辺の募集

  • ロイヤルパレス高円寺

    高円寺南五丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    96,500円㎡単価 4,733円

    20.39㎡・4階 / 8階建・1999年・確認 2026-10-17

  • シンシア東高円寺

    和田二丁目・東高円寺駅 / 11分

    同一駅

    88,000円㎡単価 4,508円

    19.52㎡・5階 / 7階建・1998年・確認 2026-10-17

  • レジディア高円寺レジディアコウエンジ

    高円寺南五丁目・東高円寺駅 / 10分

    同一駅

    139,000円㎡単価 5,544円

    25.07㎡・5階 / 8階建・2015年・確認 2026-10-16

  • パークアクシス東高円寺

    堀ノ内三丁目・東高円寺駅 / 11分

    同一駅

    135,000円㎡単価 5,336円

    25.30㎡・7階 / 10階建・2015年・確認 2026-10-16

  • ティユール岡本

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    98,000円㎡単価 4,707円

    20.82㎡・3階 / 3階建・2001年・確認 2026-10-15

もっと見る（あと10件）

  • ティユール岡本

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    98,000円㎡単価 5,052円

    19.40㎡・2階 / 3階建・2001年・確認 2026-10-15

  • COSMOSREID高円寺East

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 5分

    同一駅

    94,000円㎡単価 3,978円

    23.63㎡・2階 / 4階建・2002年・確認 2026-10-13

  • アリーチェ東高円寺

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 6分

    同一駅

    128,000円㎡単価 5,091円

    25.14㎡・6階 / 7階建・2014年・確認 2026-10-13

  • アトラス高円寺

    高円寺南二丁目・東高円寺駅 / 4分

    同一駅

    90,000円㎡単価 3,614円

    24.90㎡・3階 / 4階建・2004年・確認 2026-10-13

  • アトラス高円寺

    高円寺南二丁目・東高円寺駅 / 4分

    同一駅

    88,000円㎡単価 3,459円

    25.44㎡・3階 / 4階建・2004年・確認 2026-10-13

  • パークウェル高円寺

    高円寺南四丁目・東高円寺駅 / 13分

    同一駅

    103,000円㎡単価 4,898円

    21.03㎡・4階 / 7階建・2005年・確認 2026-10-13

  • メゾン・ド・ヴィレ高円寺

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    135,000円㎡単価 5,357円

    25.20㎡・3階 / 8階建・1998年・確認 2026-10-13

  • ラグゼナ東高円寺

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 4分

    同一駅

    130,000円㎡単価 5,159円

    25.20㎡・3階 / 7階建・2008年・確認 2026-10-12

  • ラグゼナ東高円寺

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 4分

    同一駅

    130,000円㎡単価 5,159円

    25.20㎡・2階 / 7階建・2008年・確認 2026-10-12

  • レジディア高円寺レジディアコウエンジ

    高円寺南五丁目・東高円寺駅 / 10分

    同一駅

    141,000円㎡単価 5,495円

    25.66㎡・3階 / 8階建・2015年・確認 2026-10-12

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • ルーブル高円寺南

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 5分

    この物件

    2,840万円㎡単価 1,415,047円

    20.07㎡・2階 / 7階建・2006年・確認 —

周辺の売り出し

  • トーシンフェニックス高円寺南

    高円寺南二丁目・東高円寺駅 / 5分

    同一駅

    2,280万円㎡単価 1,054,092円

    21.63㎡・2階 / 7階建・2002年・確認 2026-10-18

  • パークウェル高円寺

    高円寺南四丁目・東高円寺駅 / 13分

    同一駅

    1,900万円㎡単価 962,025円

    19.75㎡・1階 / 7階建・2005年・確認 2026-10-18

  • メゾン・ド・ヴィレ高円寺

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    2,290万円㎡単価 908,730円

    25.20㎡・6階 / 8階建・1998年・確認 2026-10-17

  • レ・ベント高円寺

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 3分

    同一駅

    2,980万円㎡単価 1,255,265円

    23.74㎡・1階 / 5階建・2004年・確認 2026-10-12

  • レ・ベント高円寺

    高円寺南一丁目・東高円寺駅 / 3分

    同一駅

    2,680万円㎡単価 1,058,452円

    25.32㎡・2階 / 5階建・2004年・確認 2026-06-23

もっと見る（あと10件）

  • メインステージ東高円寺

    堀ノ内三丁目・東高円寺駅 / 11分

    同一駅

    2,100万円㎡単価 995,733円

    21.09㎡・1階 / 9階建・1999年・確認 2026-06-08

  • メゾン・ド・ヴィレ高円寺メゾンドヴィレコウエンジ

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    1,880万円㎡単価 753,205円

    24.96㎡・2階 / 8階建・1998年・確認 2026-06-08

  • スカイコート高円寺3

    和田三丁目・東高円寺駅 / 7分

    同一駅

    1,610万円㎡単価 865,591円

    18.60㎡・2階 / 4階建・1998年・確認 2026-05-07

  • ヴィンテージ杉並・和田

    和田三丁目・東高円寺駅 / 6分

    同一駅

    1,500万円㎡単価 789,474円

    19.00㎡・1階 / 4階建・1996年・確認 2026-04-06

  • フェニックス新高円寺

    梅里一丁目・東高円寺駅 / 5分

    同一駅

    1,950万円㎡単価 999,487円

    19.51㎡・7階 / 10階建・1998年・確認 2026-02-04

  • メゾン・ド・ヴィレ高円寺

    和田三丁目・東高円寺駅 / 8分

    同一駅

    1,780万円㎡単価 793,934円

    22.42㎡・2階 / 8階建・1998年・確認 2026-01-22

  • フェニックス新高円寺

    梅里一丁目・東高円寺駅 / 5分

    同一駅

    1,800万円㎡単価 922,604円

    19.51㎡・4階 / 10階建・1998年・確認 2025-09-19

  • メインステージ東高円寺

    堀ノ内三丁目・東高円寺駅 / 11分

    同一駅

    2,200万円㎡単価 1,006,404円

    21.86㎡・9階 / 9階建・1999年・確認 2025-06-15

  • 杉並区区分

    堀ノ内・東高円寺駅 / 11分

    同一駅

    2,230万円㎡単価 1,020,128円

    21.86㎡・9階 / 9階建・1999年・確認 2025-05-15

  • パークウェル高円寺

    高円寺南四丁目・東高円寺駅 / 13分

    同一駅

    2,480万円㎡単価 1,060,282円

    23.39㎡・5階 / 7階建・2005年・確認 2025-03-31

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

東高円寺駅徒歩5分、2006年竣工・賃貸中の住戸

住戸

7階建ての2階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。2006年竣工のRCで、修繕積立金は月6,400円（1㎡あたり319円）です。

→ 7階建ての2階の賃貸中の住戸は、買った後もいまの借主との契約が続くので、買ってすぐの家賃はいまの契約の賃料です。積立金は国交省の目安の幅の中ですが、段階的に上がる計画かは長期修繕計画で確かめるところです。

入居者の層

広さは20.07㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩5分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りは東高円寺駅で徒歩5分です。用途地域は第一種中高層住居専用地域で、杉並区の人口は5年で4.8%、世帯数は7.8%増えています。

市場

杉並区高円寺南一丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に105.7です。杉並区高円寺南一丁目・0〜30㎡・築20〜30年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で30日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
2006年竣工の建物なので、家賃を暮らしの土台にするなら、給湯器・エアコンなど設備の交換費用は貸主の負担で、手元に残るお金から出ます。
会社員の投資家
修繕積立金は月6,400円で、空室の間も毎月出ていきます。段階的に上がる計画なら、借入を返していく間の毎月の支出が増えます。
複数の住戸を持つ投資家
2006年竣工の建物なので、足す住戸の地域や築年が、持っている住戸と重なるかが見られます。長期修繕計画と修繕の履歴も確かめるところです。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・マンションの修繕積立金に関するガイドライン（国土交通省・令和6年6月改訂）

どの物件にも使える見方: 貸す・売るときの使い方で資産性の見方が変わる
  • 持ち続ける型 — 毎月の管理費・修繕積立金と修繕の予定が、持ち続けるときの手元のお金を左右します
  • 売る時期を見据える型 — 売るときの買い手が、自分で住む人か投資家かで、見られる点が変わります

家の資産性を見るときは、持ち続ける間の使い方と、売るときの買い手の両方から見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-59,526円

年 -71万円

  1. 賃料71,000円
  2. ローンの返済− 114,846円
  3. 管理費− 9,280円
  4. 修繕積立金− 6,400円

借入 2,560万円（価格 2,840万円 − 自己資金 280万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ルーブル高円寺南
所在地
東京都杉並区高円寺南一丁目
交通
東京地下鉄丸ノ内線「東高円寺」徒歩5分
価格
2,840万円
専有面積
20.07㎡
間取り
1K
築年
2006年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
2階（7階建）
管理費
月額9,280円
修繕積立金
月額6,400円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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