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投資物件賃貸中東京都目黒区東山二丁目

日興パレス東山東京都目黒区・池尻大橋駅の投資用マンション 2K・23.4㎡（賃貸中）

東急田園都市線「池尻大橋」 徒歩3分

2K 23.4㎡　8階（12階建）　1985年（築約41年）・鉄骨鉄筋コンクリート造　南西向き

価格

2,080万円㎡単価 89万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

85,000円

管理費 6,520円 ／ 修繕積立金 6,520円

差し引き 月 71,960円 ／ 年 86.4万円

実質 4.2%

表面 4.9%

年 86.4万円 ÷ 価格 2,080万円 ＝ 実質 4.2%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩3分
災害の想定
★★★★★
洪水ランク3以上
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
1つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック

蓮さんのひとこと

駅から徒歩3分。駅の近さは、ひとり暮らしの部屋探しで重視されやすい条件です。町丁目に洪水ランク3以上の想定があります。建物の位置はハザードマップで確かめたいところです。

エリアのデータ

人口（目黒区・5年）
+3.8%
世帯 +6.5%・2050年推計 +3.6%
駅の利用（池尻大橋）
1日 6.3万人
乗降客数
用途地域
一中高
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月85,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+18.1%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（東山二丁目・2015→2020年）: +18.1%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（目黒区・5年）: +3.8%国勢調査（を加工）
    • 世帯（目黒区・5年）: +6.5%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（池尻大橋）: 1日 6.3万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月279円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月279円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1985年（築約41年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1985年（築約41年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄骨鉄筋コンクリート造
  7. 7災害洪水ランク3以上に当たります資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 洪水ランク3以上に当たります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

同じ建物の募集（3件）

  • 日興パレス東山

    東山二丁目・池尻大橋駅 / 3分

    この物件

    85,000円㎡単価 3,632円

    23.40㎡・8階 / 12階建・1985年・確認 —

  • 日興パレス東山

    東山二丁目・池尻大橋駅 / 9分

    同じ建物

    85,000円㎡単価 3,632円

    23.40㎡・5階 / 12階建・1985年・確認 2026-04-30

  • 日興パレス東山

    東山二丁目・池尻大橋駅 / 9分

    同じ建物

    85,000円㎡単価 3,632円

    23.40㎡・4階 / 12階建・1985年・確認 2025-11-09

  • 日興パレス東山

    東山二丁目・池尻大橋駅 / 9分

    同じ建物

    118,000円㎡単価 5,043円

    23.40㎡・9階 / 12階建・1985年・確認 2025-09-14

周辺の募集

  • ハイツマリー

    青葉台三丁目・池尻大橋駅 / 8分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,503円

    27.76㎡・1階 / 3階建・1988年・確認 2026-10-16

  • ハイツマリー

    青葉台三丁目・池尻大橋駅 / 8分

    同一駅

    117,000円㎡単価 4,215円

    27.76㎡・3階 / 3階建・1988年・確認 2026-08-28

  • 弥生荘

    大橋二丁目・池尻大橋駅 / 6分

    同一駅

    90,000円㎡単価 3,190円

    28.21㎡・2階 / 2階建・1975年・確認 2026-05-02

  • ハイツマリー

    青葉台三丁目・池尻大橋駅 / 8分

    同一駅

    120,000円㎡単価 4,323円

    27.76㎡・2階 / 3階建・1988年・確認 2026-01-14

  • フロール氷川台

    大橋二丁目・池尻大橋駅 / 9分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,287円

    29.16㎡・3階 / 3階建・1979年・確認 2025-09-25

もっと見る（あと7件）

  • メゾン東山

    東山三丁目・池尻大橋駅 / 3分

    同一駅

    115,000円㎡単価 3,802円

    30.25㎡・3階 / 3階建・1978年・確認 2025-02-06

  • フロール氷川台

    大橋二丁目・池尻大橋駅 / 9分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,287円

    29.16㎡・2階 / 3階建・1979年・確認 2024-07-22

  • フロール氷川台

    大橋一丁目・池尻大橋駅 / 6分

    同一駅

    125,000円㎡単価 4,287円

    29.16㎡・2階 / 3階建・1979年・確認 2024-06-27

  • K・ハウス

    自由が丘二丁目・自由が丘駅 / 11分

    同じ市区

    105,000円㎡単価 3,500円

    30.00㎡・1階 / 2階建・1981年・確認 2026-10-17

  • K・ハウス

    自由が丘二丁目・自由が丘駅 / 11分

    同じ市区

    105,000円㎡単価 3,601円

    29.16㎡・1階 / 2階建・1981年・確認 2026-10-13

  • K・ハウス

    自由が丘二丁目・自由が丘駅 / 11分

    同じ市区

    105,000円㎡単価 3,535円

    29.70㎡・1階 / 2階建・1981年・確認 2026-10-10

  • ソレイユ目黒ソレイユメグロ

    目黒三丁目・目黒駅 / 13分

    同じ市区

    105,000円㎡単価 3,475円

    30.22㎡・2階 / 2階建・1991年・確認 2026-10-07

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • 日興パレス東山

    東山二丁目・池尻大橋駅 / 3分

    この物件

    2,080万円㎡単価 888,889円

    23.40㎡・8階 / 12階建・1985年・確認 —

周辺の売り出し

  • ライオンズマンション都立大学第2

    南二丁目・都立大学駅 / 11分

    同じ市区

    1,200万円㎡単価 589,681円

    20.35㎡・2階 / 5階建・1992年・確認 2026-07-28

  • 日神パレス武蔵小山

    目黒本町五丁目・武蔵小山駅 / 6分

    同じ市区

    2,280万円㎡単価 818,084円

    27.87㎡・2階 / 6階建・1986年・確認 2024-12-05

  • ジェイ・パーク武蔵小山

    目黒本町五丁目・武蔵小山駅 / 6分

    同じ市区

    2,780万円㎡単価 950,427円

    29.25㎡・2階 / 6階建・1995年・確認 2024-02-27

  • ワールドパレス目黒本町

    目黒本町六丁目・西小山駅 / 12分

    同じ市区

    2,300万円㎡単価 825,260円

    27.87㎡・4階 / 5階建・1995年・確認 2024-02-19

  • ワールドパレス目黒本町

    目黒本町六丁目・西小山駅 / 12分

    同じ市区

    2,480万円㎡単価 879,121円

    28.21㎡・4階 / 5階建・1995年・確認 2024-02-11

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

池尻大橋駅徒歩3分、賃貸中の投資向けの広さの住戸

住戸

12階建ての8階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。1985年竣工のSRCで、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準（新耐震）にあたります。修繕積立金は月6,520円（1㎡あたり279円）です。

→ 賃貸中の住戸は、買っても自分で住むために買う人が買えず、売るときの買い手は投資家になります。投資家は賃料から経費を引いた収益を、期待する利回りで割り戻して考えるため、いまの賃料と経費の額が見られます。

入居者の層

広さは23.4㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩3分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

最寄りは池尻大橋駅で徒歩3分、駅の1日の乗降は63,191人です。目黒区は5年で人口3.8%・世帯6.5%増え、用途地域は第一種中高層住居専用地域です。町丁目の一部に3m以上の浸水の想定が1%未満あります。

→ 第一種中高層住居専用地域は、建てられる建物の種類が決まる地域です。周りに大きな空き地があると将来高い建物が建つことがあるため、その利用計画を確かめておきます。

市場

目黒区東山二丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に100.6です。目黒区東山二丁目・0〜30㎡・築40年以上の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で37日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
町丁目の一部に3m以上の浸水の想定が1%未満あります。地震で住戸を貸せなくなった間は家賃も入らず、地震保険の対象かが見られます。
会社員の投資家
修繕積立金は月6,520円で、空室の間も毎月出ていきます。手元に残るお金がマイナスなら、その分は給与から埋めることになります。
複数の住戸を持つ投資家
1985年竣工なので、大規模修繕が近いことがあります。住戸ごとに長期修繕計画・修繕の履歴・積立金の残高を確かめておきます。

見方の出典: 地震保険は、どのような保険ですか（財務省）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・不動産投資はキャッシュフローの改善が大切！計算法や改善策を解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2019年4月15日更新）

どの物件にも使える見方: 貸す家は『出口の買い手』から見る
  • 自分で住む人に向けて売る型 — 空室にして売ると、住む人も投資家も買い手になり、買い手の範囲が広がります。
  • 貸したまま投資家に売る型 — 買い手は投資家になり、いまの賃料と経費の額が見られます。

家の資産性を見るときは、売るときの買い手がだれになるかと、その人が何を見るかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・災害リスク（国土数値情報（国土交通省）の町丁目の集計）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-11,931円

年 -14万円

  1. 賃料85,000円
  2. ローンの返済− 83,891円
  3. 管理費− 6,520円
  4. 修繕積立金− 6,520円

借入 1,870万円（価格 2,080万円 − 自己資金 210万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
日興パレス東山
所在地
東京都目黒区東山二丁目
交通
東急田園都市線「池尻大橋」徒歩3分
価格
2,080万円
専有面積
23.40㎡
間取り
2K
築年
1985年
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造
所在階
8階（12階建）
向き
南西
管理費
月額6,520円
修繕積立金
月額6,520円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

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  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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