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投資物件賃貸中東京都文京区小石川五丁目

ロアール小石川植物園東京都文京区・茗荷谷駅の投資用マンション 1K・24.34㎡（賃貸中）

東京地下鉄丸ノ内線「茗荷谷」 徒歩7分

1K 24.34㎡　2階（6階建）　1999年（築約27年）・鉄筋コンクリート造　北東向き

価格

2,530万円㎡単価 104万円

月額賃料（販売図面に記載の賃料（共益費込みかは未確認））

92,000円

管理費 8,160円 ／ 修繕積立金 8,000円

差し引き 月 75,840円 ／ 年 91.0万円

実質 3.6%

表面 4.4%

年 91.0万円 ÷ 価格 2,530万円 ＝ 実質 3.6%（固定資産税・賃貸管理の委託費・空室の期間は引いていません）

建物と立地の目安

建物と立地の事実から決めた目安で、投資としての良し悪しではありません。利回りと「確かめたい9つのこと」と合わせて判断してください。

駅からの近さ
★★★★★
徒歩7分
災害の想定
★★★★★
3m以上の浸水・高潮・土砂・液状化 該当なし
管理
★★★★★
管理会社に全部委託
設備
★★★★★
2つ
  • 新耐震基準の時期
  • オートロック
  • 宅配ボックス

蓮さんのひとこと

修繕積立金は、国の目安の幅の中に入っています。積立の状況は売るときにも見られます。24㎡台なので、売るときの買い手は投資家に偏りやすいとされます。

エリアのデータ

人口（文京区・5年）
+9.3%
世帯 +10.6%・2050年推計 +13.1%
駅の利用（茗荷谷）
1日 7.9万人
乗降客数
地価（町丁目・5年）
+51.3%
この建物の土地の値ではありません
用途地域
一住居
町丁目でいちばん広い
修繕積立金
目安の範囲内
国の目安 ㎡170〜430円

出典: 国勢調査・社人研推計・国土数値情報・地価公示・国交省ガイドライン（を加工）

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

リスクの確かめ方

検討するときに確かめたい9つのこと

ページで分かるのは 7項目、資料で確かめるのは 6項目です。 どの物件でも同じ順で並べ、良し悪しの判定は付けていません。行を押すと詳しく見られます。

  1. 1賃貸の状況賃貸中資料で確認 4

    賃料が相場より高いと、入居者が入れ替わるときに下がることがあります

    • 現況: 賃貸中
    • 販売図面に記載の賃料: 月92,000円共益費込みかは未確認

    資料で確認すること

    • 賃貸借契約の形（普通借家・定期借家）と残りの期間
    • サブリースかどうか
    • 敷金の引き継ぎ
    • 入居が始まった時期
  2. 2空室と賃貸の需要+15.2%

    空室の期間が長いと、そのあいだは賃料が入りません

    • 単身世帯の増減（小石川五丁目・2015→2020年）: +15.2%国勢調査 2015・2020（を加工）
    • 人口（文京区・5年）: +9.3%国勢調査（を加工）
    • 世帯（文京区・5年）: +10.6%国勢調査（を加工）
    • 駅の乗降客数（茗荷谷）: 1日 7.9万人国土数値情報（を加工）
  3. 3修繕積立金月329円資料で確認 3

    積立が少ないと、将来の値上げや一時金の負担になることがあります

    • 修繕積立金（㎡あたり）: 月329円
    • 国土交通省のガイドラインの目安: 月170〜430円/㎡目安の幅の中です

    資料で確認すること

    • 積立金の残高
    • 滞納の有無
    • 改定の予定
  4. 4大規模修繕資料で確認 2

    大規模修繕の時期と費用の見込みは、長期修繕計画で確かめられます

    資料で確認すること

    • 長期修繕計画
    • これまでの修繕の履歴
  5. 5管理管理会社に全部委託資料で確認 1

    管理の状態は、建物の傷み方と売るときの見られ方に関わります

    • 管理の形: 管理会社に全部委託販売図面・掲載元の記載から（詳しい条件は不動産会社に確認）

    資料で確認すること

    • 管理規約（用途の制限・民泊の扱いなど）
  6. 6築年と耐震1999年（築約27年）

    築年と耐震基準は、融資の条件や売るときの買い手の広さに関わることがあります

    • 築年: 1999年（築約27年）
    • 耐震: 新耐震基準（1981年6月〜）の時期の竣工
    • 構造: 鉄筋コンクリート造
  7. 7災害3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません資料で確認 1

    災害の想定は、保険料や入居の決まりやすさに関わることがあります

    ハザードマップポータルサイト（国土交通省）で建物の位置を確かめる
    • 町丁目の想定: 3m以上の浸水・高潮・土砂災害の特別警戒区域（町丁目の1%超）・液状化のいずれにも当たりません国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません
    • 基準に届かない想定: 3m未満の浸水の想定が町丁目の一部にあります国土数値情報などの公的データ（町丁目の単位）。建物の位置ではありません

    資料で確認すること

    • ハザードマップでの建物の位置と浸水の深さ
  8. 8出口（売るとき）データがありません

    売るときに買い手が見つかるまでの期間の目安です

  9. 9利回りに入っていない費用固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復資料で確認 1

    利回りの数字には入っていない費用です。実際の手取りは、この分だけ少なくなります

    • 実質利回りに含まれない費用: 固定資産税・都市計画税、賃貸管理の委託費、空室の期間、入退去のときの原状回復

    資料で確認すること

    • 固定資産税の額（評価証明書）

「資料で確認すること」は、この資料で確かめられます

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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周辺の賃貸の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで募集されていたか。

  • ロアール小石川植物園

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 7分

    この物件

    92,000円㎡単価 3,780円

    24.34㎡・2階 / 6階建・1999年・確認 —

周辺の募集

  • スカイコート茗荷谷壱番館

    白山三丁目・茗荷谷駅 / 9分

    同一駅

    102,000円㎡単価 4,700円

    21.70㎡・2階 / 7階建・2006年・確認 2026-10-18

  • ステージグランデ茗荷谷

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 9分

    同一駅

    103,000円㎡単価 5,032円

    20.47㎡・6階 / 10階建・2007年・確認 2026-10-18

  • ザ・レジデンス・オブ・トーキョーM23

    大塚四丁目・茗荷谷駅 / 9分

    同一駅

    96,000円㎡単価 4,465円

    21.50㎡・2階 / 8階建・2008年・確認 2026-10-18

  • スカイコート文京小石川第2i

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 3分

    同一駅

    89,000円㎡単価 4,829円

    18.43㎡・2階 / 5階建・2000年・確認 2026-10-17

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    118,000円㎡単価 5,651円

    20.88㎡・8階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

もっと見る（あと10件）

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    117,000円㎡単価 5,603円

    20.88㎡・6階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    124,000円㎡単価 5,939円

    20.88㎡・5階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    124,000円㎡単価 6,084円

    20.38㎡・6階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    116,000円㎡単価 5,556円

    20.88㎡・4階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    127,000円㎡単価 5,929円

    21.42㎡・8階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-17

  • QUOREMYOUGADANI

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 6分

    同一駅

    103,000円㎡単価 5,307円

    19.41㎡・5階 / 9階建・2009年・確認 2026-10-17

  • フォルトゥナ小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 6分

    同一駅

    130,000円㎡単価 4,847円

    26.82㎡・2階 / 5階建・2005年・確認 2026-10-16

  • プラウドフラット小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    132,000円㎡単価 6,477円

    20.38㎡・5階 / 10階建・2009年・確認 2026-10-16

  • ゼスティ小石川ZESTY小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 9分

    同一駅

    110,000円㎡単価 5,291円

    20.79㎡・2階 / 4階建・2006年・確認 2026-10-16

  • フォレスト茗荷谷

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 12分

    同一駅

    128,000円㎡単価 4,440円

    28.83㎡・7階 / 9階建・2003年・確認 2026-10-16

※ 不動産ポータルへの掲載（募集）情報で、成約した賃料ではありません（掲載の賃料は成約より高くなる傾向があります）。この住戸の募集ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

周辺の売買の募集事例（参考）

条件の近い住戸が、不動産ポータルでいくらで売り出されていたか（この物件と価格の近い事例です）。

  • ロアール小石川植物園

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 7分

    この物件

    2,530万円㎡単価 1,039,441円

    24.34㎡・2階 / 6階建・1999年・確認 —

周辺の売り出し

  • ステージグランデ文京大塚テスーリョイッテンゴダシ

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 6分

    同一駅

    2,600万円㎡単価 1,202,590円

    21.62㎡・3階 / 11階建・2005年・確認 2026-10-18

  • ミリオンガーデン小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    2,400万円㎡単価 1,123,070円

    21.37㎡・4階 / 6階建・2003年・確認 2026-06-23

  • QUOREMYOUGADANI

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 6分

    同一駅

    2,500万円㎡単価 1,287,996円

    19.41㎡・7階 / 9階建・2009年・確認 2026-05-07

  • ユナイテッドグロー文京白山

    白山三丁目・茗荷谷駅 / 7分

    同一駅

    2,400万円㎡単価 1,189,296円

    20.18㎡・1階 / 4階建・2005年・確認 2026-01-29

  • ガラ・シティ茗荷谷

    大塚三丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    2,080万円㎡単価 901,213円

    23.08㎡・2階 / 10階建・2001年・確認 2025-12-25

もっと見る（あと10件）

  • ルーブル小石川弐番館

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 7分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,257,310円

    20.52㎡・3階 / 6階建・2005年・確認 2025-12-14

  • ミリオンガーデン小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    2,800万円㎡単価 1,310,248円

    21.37㎡・3階 / 6階建・2003年・確認 2025-12-07

  • フォルトゥナ小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 6分

    同一駅

    2,550万円㎡単価 1,241,480円

    20.54㎡・3階 / 5階建・2005年・確認 2025-11-28

  • キャッスルステージ茗荷谷駅前

    小日向四丁目・茗荷谷駅 / 1分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,256,086円

    20.54㎡・2階 / 7階建・2007年・確認 2025-11-13

  • キャッスルステージ茗荷谷駅前

    小日向四丁目・茗荷谷駅 / 1分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,221,013円

    21.13㎡・2階 / 7階建・2007年・確認 2025-10-13

  • ミリオンガーデン小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    2,290万円㎡単価 1,055,300円

    21.70㎡・3階 / 6階建・2003年・確認 2025-09-12

  • キャッスルステージ茗荷谷駅前

    小日向四丁目・茗荷谷駅 / 1分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,221,013円

    21.13㎡・3階 / 7階建・2007年・確認 2025-09-09

  • キャッスルステージ茗荷谷駅前

    小日向四丁目・茗荷谷駅 / 1分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,254,864円

    20.56㎡・3階 / 7階建・2007年・確認 2025-09-09

  • キャッスルステージ茗荷谷駅前

    小日向四丁目・茗荷谷駅 / 1分

    同一駅

    2,580万円㎡単価 1,256,086円

    20.54㎡・3階 / 7階建・2007年・確認 2025-09-09

  • ミリオンガーデン小石川

    小石川五丁目・茗荷谷駅 / 8分

    同一駅

    2,290万円㎡単価 1,055,300円

    21.70㎡・4階 / 6階建・2003年・確認 2025-07-04

※ 不動産ポータルへの掲載（売り出し）情報で、成約した価格ではありません（掲載の価格は成約より高くなる傾向があります）。この住戸ではなく、当社が取り扱う物件でもありません。建物名・駅・分数は掲載元の記載です（分数は徒歩かバスかを区別していません）。（2026年10月24日時点）

蓮さんの見立て ― 投資の目線で

茗荷谷駅まで徒歩7分、賃貸中の投資向けの広さの住戸

住戸

6階建ての2階で、賃貸中の投資向けの広さ（30㎡未満）の住戸です。1999年竣工で、1981年6月の耐震基準の見直しのあとの基準で建てられています。修繕積立金は月額8,000円です。

→ 賃貸中の住戸は借主との契約を買主が引き継ぐので、売るときの買い手は投資家になると見られやすい点です。買う側は、いまの賃料と経費の額が見られます。修繕積立金は、段階的に上がる計画の有無が資料で確かめるところです。

入居者の層

広さは24.34㎡で、業界の住戸タイプではシングル（20〜30㎡未満）にあたります。見られやすい入居者の層は、学生・社会人（ひとり暮らし）です（調査の区分）。

→ 賃貸に入居した人の調査では、ひとり暮らしの学生と男性社会人は「通勤・通学時間」（この住戸は駅から徒歩7分）、学生と女性社会人は「セキュリティ」（この住戸はオートロックあり）が決め手になった割合が全体に比べて高いとされます。

立地

茗荷谷駅まで徒歩7分で、駅の1日の乗降は約78,606人、5年の変化は+0.5%です。文京区は5年で人口が9.3%、世帯が10.6%増え、用途地域は第一種住居地域です。

市場

文京区小石川五丁目の指数は、2025年10月を100として2026年9月に106.4です。文京区小石川五丁目・0〜30㎡・築20〜30年の帯を相場どおりに出したときの、掲載が消えるまでの日数は中央値の推定で29日です。

投資のスタイル別に見ると

FIRE を目指す人
1999年竣工の住戸を貸して家賃を暮らしの土台にするなら、賃貸中の設備（給湯器・エアコンなど）の修繕は貸主の負担なので、交換の費用は手元に残るお金から出ます。設備をいつ替えたかが確かめるところです。
会社員の投資家
修繕積立金は月額8,000円で、住戸が空室の間も払います。借主が決まるまでの間は、家賃が入らないまま返済と合わせて給与から出ていく額になります。
複数の住戸を持つ投資家
1999年竣工のこの住戸は、持っている住戸の築年や地域と重なるかが見られます。重なるほど、災害や空室の影響をまとめて受けやすくなります。

見方の出典: 民法（e-Gov 法令検索）・区分マンションの不動産投資で複数所有するメリット・デメリットを解説（LIFULL HOME'S 不動産投資・2025年5月10日更新）・区分マンション投資は儲からないって本当？知っておきたいデメリットと対処法を解説（アットホーム）

どの物件にも使える見方: 誰に向けて売れる家かを見る
  • 自分で住む人に向く型 — 買い手の幅が広く、暮らしの条件（広さ・駅・管理）が見られやすくなります。
  • 貸している投資家に向く型 — 買い手は投資家が中心になり、賃料と経費から見た収益が見られやすくなります。

家の資産性を見るときは、売るときに誰が買い手になり、その人が何を見るかを見る。

出典: 住戸の特徴（掲載元の物件情報（タグ・面積・階））・築年と構造（掲載元の物件情報（竣工年））・修繕積立金（掲載元の物件情報・国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定））・広さと入居者の層（専有面積（掲載）・長谷工ライブネット「2025年契約者分析」の住戸タイプ・住生活基本計画（2021年まで）の最低居住面積水準）・駅からの距離（掲載元の物件情報）・駅の利用（国土数値情報（駅別乗降客数）を加工）・人口と世帯の動き（総務省統計局 平成27年・令和2年国勢調査（小地域集計）を加工・国立社会保障・人口問題研究所『日本の地域別将来推計人口（令和5(2023)年推計）』を加工）・用途地域（国土数値情報（用途地域）を加工）・エリアの動き（PredictPrice（AI による推定））・売りやすさ（PredictPrice（AI による推定））

試算

ローンを使ったときの毎月の収支

条件は例です。ご自分の条件に変えてください。入れた値はこの画面の中だけで計算し、送信・保存しません。

毎月の収支

-26,445円

年 -32万円

  1. 賃料92,000円
  2. ローンの返済− 102,285円
  3. 管理費− 8,160円
  4. 修繕積立金− 8,000円

借入 2,280万円（価格 2,530万円 − 自己資金 250万円）

自己資金

入れた条件での計算です。固定資産税・都市計画税・賃貸管理の委託費・空室の期間・税金・購入時の諸費用は含みません。将来の収支を約束するものではありません。 30㎡未満の住戸は、金融機関によって融資の条件（期間・自己資金など）が変わることがあります。

物件概要

建物名
ロアール小石川植物園
所在地
東京都文京区小石川五丁目
交通
東京地下鉄丸ノ内線「茗荷谷」徒歩7分
価格
2,530万円
専有面積
24.34㎡
間取り
1K
築年
1999年
構造
鉄筋コンクリート造
所在階
2階（6階建）
向き
北東
管理費
月額8,160円
修繕積立金
月額8,000円
現況
賃貸中
取引態様
媒介（仲介）
設備・特徴
オートロック・宅配ボックス
広告主
エステートテクノロジーズ株式会社
免許番号
東京都知事（２）第103851号

2026年10月24日時点の情報です。条件は販売図面などの資料が正です。

この物件の資料一式を請求する

  • 販売図面
  • 賃貸借契約の条件
  • 重要事項調査報告書
  • 長期修繕計画

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AI の推定と解説は、AI 独自のアルゴリズムで自動生成した参考情報です。不動産鑑定評価や宅建業法上の価格査定ではありません。物件の条件は販売図面などの資料が正です。

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